7.1.1. При использовании метода капитализации доходов при оценке недвижимости, приносящей доход владельцу, последовательность будет следующей:
1. Оценивается потенциальный валовой доход (ПВД):
ПВД=SхСa,
где S — площадь, сдаваемая в аренду, м2;
Са — арендная ставка за 1 м2.
Как правило, величина арендной ставки зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т. д.
2. Оцениваются предполагаемые потери от недоиспользования объекта недвижимости и потери при сборе платежей. Уменьшение ПВД на величину потерь дает величину действительного валового дохода (ДВД), который определяется по формуле:
ДВД = ПВД - Потери.
3. Оцениваются предполагаемые издержки по эксплуатации оцениваемой недвижимости (операционные расходы).
4. Определяется прогнозируемый чистый операционный доход (ЧОД) посредством уменьшения ДВД на величину операционных расходов:
ЧОД = ДВД — Операционные расходы (за исключением амортизационных отчислений).
5. Рассчитывается коэффициент капитализации одним из следующих методов: кумулятивного построения, инвестиционной группы, рыночной выжимки, прямой капитализации.
6. Далее определяется стоимость недвижимости по формуле
Снедв = ЧОД/Коэффициент капитализации
- 1. Недвижимость как экономическая категория
- 1.1 Понятие недвижимости, классификация объектов недвижимости
- 1.2 Особенности рынка недвижимости
- 2. Теоретические основы определения стоимости объектов недвижимости
- 2.1 Виды стоимости объектов недвижимости
- 2.2 Принципы оценки недвижимости
- 2.3. Процесс оценки недвижимости
- 3. Ипотечное кредитование
- 3.1 Сущность ипотеки, ее виды
- 3.2 Развитие ипотечного кредитования в России
- 4. Продажа объектов незавершенного строительства и ликвидируемых предприятий
- 5. Сделки с недвижимостью в жилищной сфере
- 6. Страхование прав собственности на недвижимость
- 7. Методы определения стоимости объектов недвижимости
- 7.1. Доходный подход для оценки недвижимости
- 7.1.1. При использовании метода капитализации доходов при оценке недвижимости, приносящей доход владельцу, последовательность будет следующей:
- 7.1.2. Метод дисконтированных денежных потоков
- 7.2. Сравнительный подход для оценки недвижимости
- 1. Имущественные права на недвижимость.
- 2. Условия финансирования.
- 3. Условия продажи.
- 4. Время продажи.
- 5. Местоположение.
- 6. Физические характеристики.
- 7.3 Оценка стоимости зданий и сооружений (затратный подход)
- 7.4. Определение итоговой оценки стоимости объекта недвижимости
- 7.5. Оценка стоимости земельного участка