7.1.1. При использовании метода капитализации доходов при оценке недвижимости, приносящей доход владельцу, последовательность будет следующей:

1. Оценивается потенциальный валовой доход (ПВД):

ПВД=SхС_a,

где S — площадь, сдаваемая в аренду, м²;

С_а — арендная ставка за 1 м².

Как правило, величина арендной ставки зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т. д.

2. Оцениваются предполагаемые потери от недоиспользования объекта недвижимости и потери при сборе платежей. Уменьшение ПВД на величину потерь дает величину действительного валового дохода (ДВД), который определяется по формуле:

ДВД ⁼ ПВД - Потери.

3. Оцениваются предполагаемые издержки по эксплуатации оцени­ваемой недвижимости (операционные расходы).

4. Определяется прогнозируемый чистый операционный доход (ЧОД) посредством уменьшения ДВД на величину операционных рас­ходов:

ЧОД = ДВД — Операционные расходы (за исключением амортизационных отчислений).

5. Рассчитывается коэффициент капитализации одним из следую­щих методов: кумулятивного построения, инвестиционной группы, рыночной выжимки, прямой капитализации.

6. Далее определяется стоимость недвижимости по формуле

С_недв = ЧОД/Коэффициент капитализации