6. Страхование прав собственности на недвижимость

Страхование — это отношения по поводу защиты имущественных ин­тересов хозяйствующих субъектов и граждан при наступлении опреде­ленных событий за счет денежных фондов, формируемых из уплачива­емых ими страховых взносов.

В настоящее время российский рынок недвижимости стал сбли­жаться с мировым страховым рынком. Цивилизованный рынок не­мыслим без страхования сделок и объектов.

В операциях купли-продажи прав собственности на недвижимость при ипотечном кредитовании и при продаже недвижимости в рас­срочку трудно полностью гарантировать право собственности продав­ца, а также установить наличие имущественных претензий на объект со стороны прежних владельцев или их родственников. Для решения этой проблемы необходимо страхование прав собственности на недви­жимость.*

Поэтому риэлтерские фирмы стали страховать подобные риски в страховых компаниях. Некоторые риэлтерские фирмы начали созда­вать собственные страховые организации, которые специализируются на страховых операциях с недвижимостью.

Для того чтобы всесторонне застраховать следку по ипотечному кредитованию, страховая компания должна обладать значительными финансовыми возможностями и иметь лицензию на осуществление как минимум трех видов страховой деятельности.

При ипотечном страховании присутствуют риски: нарушения прав собственности на залог; нереализации залога в случае невозврата кредита; обычного имущественного страхования.

Страхование от риска нереализации залога в случае невозврата кредита производится путем страхования ответственности заемщика за неисполнение обязанностей перед кредитором. Имущественное страхование в ипотечных операциях проявляется в том, что кредитор требует, чтобы залог был застрахован от повреждений и уничтожения в его пользу или в пользу поручителя на весь срок действия кредитно­го договора.

Деятельность страховой компании тесно связана с деятельностью агентства по недвижимости, которое заключает договор со страховой компанией и предлагает своим клиентам страхование сделок с недви­жимостью в качестве дополнительной услуги.

При покупке недвижимого имущества обязательно следует за­страховать свое право на недвижимость. Это вызывается криминаль­ной обстановкой, особенно в жилищной сфере.

Агентства по недвижимости имеют информацию лишь о несколь­ких сделках с квартирами, заключенных в самое последнее время, и, как правило, не могут поручиться за законность всех сделок, совер­шенных с каждой конкретной квартирой. Когда сделка с квартирой признана недействительной, выясняется, что риэлтеры, которые про­давали эту квартиру, не имели информации о наличии в истории ее продаж криминала. Поэтому, покупая недвижимость, лучше застра­ховать право на нее на случай, если сделка незаконна и подлежит рас­торжению. Покупатель получит обратно не балансовую стоимость квартиры, а реальную сумму которую он заплатил.

При покупке квартиры в домах только что построенных, строя­щихся или после капитального ремонта финансовый риск можно све­сти к минимуму в том случае, если достоверно известна вся история строительства дома. Например, в настоящее время многие жилые дома строятся на основе долевого участия, т. е. уже на этапе проекти­рования здания подрядчик стремится привлечь для его строительства средства предприятий и граждан. И если дольщиков окажется больше, чем квартир, предназначенных для них, то, естественно, возникают ос­ложнения.

В настоящее время ни одна компания, осуществляющая страхова­ние прав собственности на недвижимость, не предоставляет своим клиентам всех данных по истории приобретенных ими квартир и ре­зультаты экспертизы документов по недвижимости.

Страховые компании проводят данное исследование исключи­тельно в своих интересах, так как им очень невыгодно, чтобы сделка, которую они застраховали, в дальнейшем была признана недействи­тельной. Поэтому, если страховая компания отказывается страховать право собственности на недвижимость, то это может служить опреде­ленным сигналом, что с данной квартирой не все благополучно.

Экспертиза достоверности сведений, содержащихся в документах на недвижимость, проводится страховой компанией по двум направ­лениям:

1. Изучение этапов перехода прав собственности на недвижимость от одних владельцев другим.

2. Выяснение, кто в данной квартире был прописан и проживал вре­менно.

Получение указанных сведений связано с большими трудностя­ми, так как в настоящее время нет порядка открытой публикации та­кой информации. Кроме того, некоторые административные нормы и, в частности, система прописки находятся в противоречии с инсти­тутом частной собственности на недвижимость.

Например, когда человек прописан в квартире, но не является ее собственником, то прописка дает ему право пользования данной квар­тирой, хотя и не дает право распоряжаться данной квартирой. И если данная квартира с прописанным в ней человеком приобретается в чью-то собственность, то может возникнуть судебное разбиратель­ство. Практика показывает, что суд при разбирательстве вопроса о за­конности указанной сделки обычно принимает сторону тех, чьи инте­ресы наиболее ущемлены.

Страховые компании могут заниматься страхованием титула.

Титул — законное право собственности на недвижимость, имею­щее документарную юридическую основу.

Страхование титула — это страхование юридической чистоты до­кументов, устанавливающих и подтверждающих право собственности на недвижимое имущество.

Страхование титула означает страхование от событий, произошед­ших в прошлом, последствия которых могут отразиться в будущем. Оно позволяет заемщикам или покупателям недвижимости рассчитывать на возмещение понесенных убытков в случае расторжения судом кредит­ного договора или договора купли-продажи недвижимости.

Страхование титула является обязательным при любых сделках по выдаче ипотечных кредитов. В качестве страховых документов мо­гут использоваться либо страховой полис, выданный страховой ком­панией, либо письменное заключение специально уполномоченного адвоката, подтверждающее права собственности заемщика на недви­жимость и возможность юридически беспрепятственной продажи его имущества в случае необходимости. Выбор той или иной из вышеука­занных форм страхования осуществляется на основе соответствующей политики кредитного учреждения, а также требований правитель­ственных нормативных актов.

К страховым полисам, выдаваемым страховой компанией, обычно предъявляются следующие требования:

• выдающая их компания должна иметь лицензию на ведение по­добного бизнеса в том регионе, где находится объект недвижимо­сти, а также иметь репутацию солидного и надежного партнера;

• страховая сумма должна быть по меньшей мере равна балансово­му остатку по выданному ипотечному кредиту;

• бенефициарами (выгодоприобретателями) по этому полису долж­ны являться продавец ипотечного кредита или его правоприемники;

• средства, получаемые от продажи заложенного имущества, в слу­чае наложения на него взыскания, должны в первоочередном по­рядке поступать на выплату страховки.

Если вместо полиса используется письменное заключение адвока­та, должны соблюдаться следующие условия:

• адвокат должен иметь лицензию на практику в том регионе, где находится данный объект недвижимости;

• адвокат должен иметь достаточный опыт в подобных операциях;

• заключение должно быть составлено на имя продавца ипотечного кредита или его правоприемников.

В отдельных случаях покупатели ипотечных кредитов накладыва­ют различные ограничения на использование письменных заключений адвокатов вместо страховых полисов.

Страхование недвижимости заложенной по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора и регули­руется Законом РФ от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страхова­нии заложенной недвижимости, залогодатель обязан застраховать за свой счет эту недвижимость в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость недвижимости превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства на эту сумму — не ниже суммы этого обязательства.

Залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхо­вого возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества, независимо от того, в чью пользу оно застраховано. Это требование подлежит удовлетворению преимущественно перед требованиями дру­гих кредиторов залогодателя и лиц, в чью пользу осуществлено страхо­вание, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодержатель лишается права на удовлетворение своего требо­вания из страхового возмещения, если утрата или повреждение не­движимости произошли по причинам, за которые он отвечает.