7.4. Определение итоговой оценки стоимости объекта недвижимости

    На идеальном рынке все три метода должны дать одну и ту же величину стоимости. Но идеальных рынков не бывает и поэтому методы дают разный результат.

    Теоретически наиболее предпочтительным является метод капитализации доходов (доходный метод), полезную информацию могут также дать метод сравнительного анализа продажи (рыночный метод) и затратный метод.

    Во многих случаях каждый из трех методов может быть использован для проверки оценки стоимости, полученной другими подходами.

    Выбор одной оптимальной величины стоимости производится путем согласования оценок в одну экспертным путем.

    Согласование - это процесс, в ходе которого для достижения окончательной оценки стоимости выносится определенные логические суждения. Может быть использована и статистическая обработка результатов, но не допускается усреднять все три величины стоимости объекта недвижимости по каждому методу, рекомендуется рассчитывать средневзвешенную величину исходя из значимости (рейтинга) каждого метода для данного конкретного случая.

    Пример: При определении стоимости объекта недвижимости использованы: метод затрат и метод капитализации доходов. В первом случае стоимость объекта составила 25 000 $, во втором – 31 000 $. Так как объект недвижимости приобретается клиентом с целью последующего извлечения доходов, то оценщик определил рейтинг первого метода в 1 балл, а второго – 3 балла. Тогда итоговая стоимость объекта составит:

    Процесс оценки недвижимости завершается составлением отчета об определении стоимости. Задание не завершено, пока вывод не представлен в отчете и он не представлен клиенту. Отчет об оценке включает: всю информацию, которая была собрана и проанализирована; применяемые методы оценки; факторы, повлиявшие на итоговую оценку стоимости.

    Отчет – это материальное выражение работы оценщика. Оценка стоимости – это мнение оценщика и стоимости объекта недвижимости, отражающее его профессиональный опыт. Естественно, что оценка стоимости, данная оценщиком, может не совпадать с мнением собственника недвижимости и с его будущими действиями. Например, вместо продажи объекта собственник вдруг решит подарить его.

    Оценка – это обоснованное мнение независимой стороны о реальной рыночной цене собственника.