Асаул-ЭН

Расчет стоимости основных строительных материалов по зданию

п./п.	Наименование	Единица	Кол-во	Стоимость	Общая стоимость
	материалов	измерения	ед. измерения	ед. изм-я, руб.	тыс. руб.
1	2	3	4	5	6

1	Бетон	м³	9507	500	4753,50
2	Сталь класса А	т	1446,19	1800	2603,14
3	Сталь конструкция	т	180,77	1700	307,31
4	Цемент	т	3126,79	390	1219,45
5	Лесопиломатериалы	м³	1408	550	774,40
6	Стекло оконное	м²	5435,04	24	130,44
7	Линолеум	м²	30311,9	40	1212,48
8	Плитка	м²	6823	55	375,27
9	Керамическая плитка	м²	7390,6	75	554,30
10	Оконные блоки	м²	3796,95	300	1139,09
11	Дверные блоки	м²	5919,26	400	2367,70
12	Раковины	шт.	1294	350	452,90
13	Унитазы	шт.	647	500	323,50
14	Ванны	шт.	647	900	582,30
15	Итого затраты на основные				16795,77
	строит. материалы
16	Прочие материалы				6038,68
17	Итого затраты по				22834,45
	материалам

Таблица 5.2

Расчет восстановительной стоимости здания

N п./п.	Наименование статей затрат	Стоимость, тыс. руб.
1	2	3

1	Стоимость строительных материалов	22834,45
2	Заработная плата рабочих	10 275,50
3	Эксплуатация машин и механизмов	5708,61
4	Итого прямые затраты	38818,57
5	Накладные расходы	3881,86
6	Себестоимость	42700,42
7	Сметная прибыль (18 % от п. 6)	7686,08
8	Итого стоимость общестроительных работ	50386,50
9	Отопление и вентиляция	1259,66
10	Водопровод и канализация	1511,59
11	Электросеть	1007,73
12	Телефонизация	503,86
13	Итого стоимость объекта	54669,35
14	Прочие работы и затраты	16400,80
15	Итого восстановительная стоимость	71070,15
	объекта, как нового

Статьи затрат в табл. 5.2., которая иллюстрирует окончательный расчет восстановительной стоимости оцениваемого объекта недвижимости, рассчитываются укрупненно, для того, чтобы не углубляться непосредственно в технику расчета (она познается при постоянной практике).

Следующим важным этапом при оценке данного объекта является оценка износа здания.

Степень физического износа объекта недвижимости, определяется путем обследования фактического технического состояния здания в целом или технического состояния отдельных конструктивных элементов.

Существуют следующие формулы, по которым можно определить процент физического износа здания в целом и процент износа конструктивных элементов здания.

Процент износа здания в целом определяется как средняя арифметическая взвешенная, выведенная из процента износа отдельных конструктивных элементов, взвешенных по удельным весам в общей стоимости восстановления:

,(5.13)

где КИ_ц– процент износа здания в целом, средняя арифметическая взвешанная, в %;

Аi_кэ– удельный вес стоимости конструктивного элемента в общей стоимости восстановления здания, в %;

И_кэ– износ конструктивного элемента, установленный на основе обследования его фактического технического состояния, в %.

,(5.14)

где Тф – фактический срок службы конструктивного элемента, годы;

Тн – нормативный срок службы конструктивного элемента, годы.

Определение интегрального коэффициента износа здания показано в табл. 5.3.

Восстановительная стоимость здания (Авосст.) определяется следующим способом:

А_восст.= А₂₀₀₀х (1 – КИ_ц)(5.15)

= 71070,15 х (1 - 0,264) = 52307,63 тыс.руб.

Корректировка восстановительной стоимости (Авосст.) с учетом износа на дополнительно произведенные затраты на косметический ремонт оцениваемого объекта и на величину предпринимательского дохода.

Таблица 5.3

Определение интегрального коэффициента износа здания

		Нормативный	Износ	Удельный вес в	Удельный вес износа в
п./п.	Элементы здания	срок службы,	фактич.,	общей стоимости	общей стоимости
		год	%	здания, %	здания, %
1	2	3	4	5	6

1	Фундамент	120	13	12	1,56
2	Стены панельные	130	12	25	3
3	Перекрытия ж/б	130	12	14	1,68
4	Кровля рулонная	10	50	5	2,5
5	Перегородки гипсобет.	60	26	4	1,04
6	Полы линолеум	20	25	6	1,5
7	Окна	30	56	3,5	1,96
8	Двери	30	56	3,5	1,96
9	Обойные работы	5	40	5	2
10	Малярные работы	5	40	7	2,8
11	Наружная отделка	15	47	5	2,35
12	Лестницы сб. ж/б	90	19	3	0,57
13	Внутренние сети	30	56	5	2,8
14	Прочие элементы	50	34	2	0,68
15	Всего по зданию			100	26,40

В результате анализа рынка отделочных работ было установлено, что цена проведения косметического ремонта составит 1200 руб. [2] за 1 м². В соответствии с этим затраты на косметический ремонт в текущих ценах составляют:

Арем. = Ц_рх S(5.16)

= 1200 руб. х 5421,00 м²= 6505, 20 тыс.руб.,

где Арем. – стоимость косметического ремонта;

Ц_р– цена ремонта в расчете на 1 м²;

S – площадь помещений, подлежащих ремонту.

Общую восстановительную стоимость улучшений необходимо увеличить на сумму предпринимательского дохода, который является вознаграждением за инвестирование капитала в строительство и принятие, связанного с этим коммерческого риска. Средняя рыночная величина прибыли фирм-застройщиков составляет 20 % от восстановительной стоимости улучшений.

Итоговый расчет стоимости оцениваемого объекта с использованием затратного метода производится по формуле:

Азат. = (Авосст. + Арем.) х kпр.д. х kндс (5.17)

= (52307,63 + 6505,20) х 1,2 х 1,2 = 84690,48 тыс. руб.,

где Азат. – стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная затратным методом;

Авосст. – восстановительная стоимость оцениваемого объекта с учетом физического износа в ценах на 01.01.2000 г.

kпр.д. – коэффициент учета предпринимательского дохода;

kндс – коэффициент учета налога на добавленную стоимость.

Сфера применения затратного подхода – это новое строительство; реконструкция, оценка недвижимости для страхования, налогообложения, оценка недвижимости на «пассивных» рынках.

Содержание