4.4. Органы государственной регистрации и порядок осуществления регистрации недвижимости

С началом 2000 года завершился первый и самый сложный этап в становлении отечественной системы госрегистрации прав на недвижимость. Соответствующие учреждения юстиции действуют в 84 субъектах РФ (кроме Эвенкийского, Чукотского, Ненецкого и Усть-Ордынского автономных округов, а также Чеченской Республики). В целом по России 1375 их филиалов и представительств, где работают 11077 чел., в том числе 2083 регистратора прав.

Учреждения юстиции по регистрации прав создают субъекты Федерации, назначение и освобождение от должности самого регистратора входит в функции уполномоченного федерального органа исполнительной власти — Министерства юстиции России. Отношения по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регулируются только актами федерального законодательства.

В Санкт-Петербурге государственную регистрацию прав на объекты недвижимости и сделок с ними осуществляет ГУ ГБР — государственное учреждение юстиции - городское бюро по регистрации прав на недвижимость [1] (рис. 4.1).

Рис. 4.1. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней на примере Санкт-Пететербурга.

Органы власти субъектов РФ могут принимать нормативно-правовые акты лишь о поэтапном создании учреждений по регистрации прав. На центральные органы возлагается правовой контроль, разработка методических нормативных материалов, координация работ, подготовка персонала и другие функции. В обязанности регистратора входит проверка юридической природы сделок их правовое сопровождение. Поскольку право собственности возникает не с момента заключения соглашения, а с момента государственной регистрации сделок, то проверяться должен именно переход права на недвижимость.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также предоставление информации о зарегистрированных правах осуществляется на платной основе в размерах, установленных субъектами РФ.

Регистрационная процедура начинается с приема документов на государственную регистрацию прав регистратором от заявителя (или представителя такового).

Для регистрации прав (обременении прав, сделок) предоставляются следующие документы:

заявление о государственной регистрации права и(или) сделки в произвольной форме, но с обязательным указанием необходимой регистратору информации о заявителе и заявляемом им праве и(или) сделке;

правоустанавливающий документ, соответствующий, помимо всего прочего, формальным требованиям Закона:

а) акты, изданные органами государственной власти или местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

б) договоры и другие сделки в отношении объектов недвижимости, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимости на момент совершения сделки;

в) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

г) свидетельства о праве на наследство;

д) вступившие в законную силу судебные решения;

е) акты (свидетельства) о правах на объекты недвижимости, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

ж) иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;

з) приложения к правоустанавливающему документу, например, план земельного участка, участка недр и(или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера.

документ об оплате регистрации,- услуг ГУ ГБР и госпошлины (в случаях, установленных законом);

документ, удостоверяющий личность заявителя, его ксерокопия, нотариально удостоверенный перевод документов, удостоверяющих личность, исполненных на иностранном языке.

Полномочия представителя юридического лицаподтверждаются следующими документами:

подлинником или нотариально заверенной копией учредительных документов со всеми зарегистрированными изменениями и дополнениями;

нотариально заверенной копией свидетельства о государственной регистрации юридического лица;

уведомлением (справкой) налоговой инспекции о том, что юридическое лицо состоит на учете в налоговой инспекции (с указанием идентификационного налогового номера), либо нотариально удостоверенной копией карты о постановке на налоговый учет, выданной (оформленной) не позднее, чем за два месяца до обращения в бюро;

протоколом об избрании или приказом о назначении на должность руководителя, имеющего право в силу закона, устава, положения действовать от имени юридического лица без доверенности;

доверенностью, подписанной руководителем и скрепленной печатью юридического лица.

В доверенности, выдаваемой от имени юридического лица, должна быть указана дата ее совершения, четко определены полномочия представителя. Доверенность, выданная на заключение сделки, подлежащей нотариальному удостоверению, должна быть нотариально удостоверена (п. 2 ст. 185 ГК РФ). Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, должна быть нотариально удостоверена (п. 3 ст. 187 ГК РФ). Доверенность, удостоверенная нотариально на территории Санкт-Петербурга, должна быть выполнена на специальном защищенном бланке.

Полномочия представителя юридического лица. действующего по доверенностиот имени правообладателя - физического либо юридического лица, подтверждаются:

доверенностью, выдаваемой юридическим лицом, для осуществления действий от имени и в интересах доверителей, которая должна быть нотариально удостоверена;

основной доверенностью, выдаваемой юридическому лицу;

нотариально удостоверенной копией устава юридического лица и документами, подтверждающими полномочия представителя;

нотариально удостоверенной копией лицензии на осуществление риэлтерской деятельности, выданной или зарегистрированной уполномоченным органом Санкт-Петербурга.

В случае сомнений в отношении правомерности предоставленных документов регистратор может обратиться в правоохранительные органы, в ЖЭКи и другие учреждения для проведения проверки. Ответ вышеперечисленными органами предоставляется в 10-дневный срок.

Если при проведении юридической экспертизы возникают замечания, которые можно и нужно устранить, заявителю предоставляется право в месячный срок (по письменному заявлению — в срок до трех месяцев) привести весь комплект документов в соответствие с указанными требованиями. При этом государственная регистрация прав приостанавливается.

Регистрация может быть приостановлена и на основании заявления правообладателя или уполномоченного на то им лица при наличии у него доверенности, где в письменной форме указываются причины и срок, необходимый для приостановления. В этом случае регистрация может быть приостановлена не более, чем на три месяца. Подача такого заявления прерывает течение срока, указанного выше. Срок, истекший до подачи указанного заявления, не засчитывается в новый срок.

Регистрация приостанавливается на основании определения или решения суда, что сопровождается внесением соответствующей отметки в ЕГРП.

Отказ в государственной регистрациивозможен в случаях, когда:

право на объект недвижимости не подлежит государственной регистрации;

с заявлением обратилось не надлежащее лицо;

акт органа власти о предоставлении прав на объект недвижимости признан недействительным с момента его издания;

лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект;

документы по форме или содержанию не соответствуют требованиям законов;

документ составлен без указания лицом определенных условий, ограничивающих его права;

правоустанавливающий документ свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимости;

присутствуют технические ошибки в записях документов. Не является основанием для отказа в государственной регистрации отсутствие или незаконченность работ по кадастровому учету земельного участка или наличие судебного спора о границах земельного участка. Не допускается при регистрации незаконченность работ по учету зданий, сооружений и их отдельных частей.

При отказе в государственной регистрации прав заявителю в письменной форме в срок не более пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления, направляется сообщение о причине отказа, и копия указанного сообщения помещается в дело правоустанавливающих документов. Отказ в регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд.

В случае, если при регистрации прав допущена техническая ошибка, ее исправление осуществляют тогда, когда нет оснований полагать, что такое исправление может причинить ущерб или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи. Если предполагается, что исправление такой ошибки может причинить вред или нарушить интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи, такое исправление может производиться по решению суда.

Технические ошибки в записях исправляют в трехдневный срок по решению регистратора прав после их обнаружения или получения от любого лица в письменной форме заявления об ошибке в записях. Участники отношений при регистрации в такой же срок в письменной форме получают информацию об исправлении технической ошибки.

После признания поданных документов соответствующими установленным требованиям регистратор вносит необходимые записи в ЕГРП. С этого момента право (обременение права) - возникновение, переход или прекращение такового — и(или) сделка считаются зарегистрированными.

Государственная регистрация возникновения и перехода прав на объект недвижимости удостоверяется соответствующим свидетельством.

[1] Приказ КЗРиЗ Санкт-Петербурга № 33 от 06.03.1996 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Санкт-Петербурге».

Упражнения

1. Составить долгосрочный договор аренды предприятия как имущественного комплекса. 2. Ответить на вопросы теста: 1. Имущественное отношение, основанное на законе; возмож-ность иметь у себя объект недвижимости, содержать его в своем хозяйстве - это: а) пользование; б) распоряжение; в) владение. 2. Какие из перечисленных требований должны быть обеспе-чены собственниками при продаже застроенных земельных уча-стков? а) безвозмездное и беспрепятственное использование мест общего, которые имели место на момент передачи земельного участка; б) возможность доступа на участок соответствующих муници-пальных служб для ремонта объектов инфраструктуры; в) возможность размещения на участке межевых и геодезиче-ских знаков и подъездов к ним 3. Какая квартира может быть объектом купли-продажи? а) находящаяся в частной собственности; б) приватизированная муниципальная квартира; в) находящаяся в государственной собственности. 4. Что является основной задачей государственной регистра-ции объектов недвижимости? а) охрана прав их собственности; б) гарантия достоверной информации об объектах недвижи-мости; в) создание базы данных для Министерства финансов и фис-кальных органов. 5. Какая рента выплачивается бессрочно в денежной форме? а) постоянная; б) пожизненная; в) правильный ответ отсутствует. 6. Каким органом регулируется лицензирование риэлтерской деятельности в Санкт-Петербурге? а) ГБР; б) КУГИ; в) ГУИОН. 7. Сделки, признанные недействительными по решению суда ~ это: а) ничтожные сделки; б) оспоримые сделки; в) все вышеперечисленное 8. Ограниченное вещное право - это: а) сервитут; б) ипотека; в) аренда. 9. Объектом, подлежащим государственной регистрации и учету, является: а) право собственности; б) сделки с недвижимым имуществом; в) все вышеперечисленное. 10. Осознанные действия физических и юридических лиц, на-правленные на установление, изменение или прекращение их прав и обязанностей - это: а) сделка; б) лицензирование; в) оценка объектов недвижимости. 3. Привести реальный пример, когда сделка в отношении объекта недвижимости будет являться ничтожной.