К недостаткам долевого строительства можно отнести:

- потеря уже вложенных денежных средств в объект жилой недвижимости в связи с банкротством организации, заключившей с покупателем договор о долевом участии в строительстве;

- получение квартиры не того качества, которое ожидалось покупателем.

На российском рынке развития недвижимости можно выделить два основных варианта долевого участия в строительстве:

1. Долевое участие с поэтапной оплатой:

- за дольщиком закрепляется конкретная квартира в строящемся доме, с указанием площади и ее местоположения;

- утверждается индивидуальный график оплаты стоимости квартиры с учетом инфляции, а также возможностей и пожеланий дольщика;

- в оговоренные сроки с момента подписания договора по начальной стоимости 1 кв. м оплачивается первый взнос [1] ;

- оставшаяся часть общей площади квартиры оплачивается поэтапно по графику с индексацией стоимости 1 кв. м на момент каждого платежа, с учетом цен, действующих в строительной отрасли (каждым взносом оплачивается определенное количество кв. м общей площади квартиры);

- по окончании строительства производится окончательный расчет, исходя из действительной площади, передаваемой дольщику квартиры.

В последнее время некоторые крупные операторы первичного рынка жилья Санкт-Петербурга стали предлагать варианты долговременных рассрочек – от 1 до 5 лет.

2. Долевое участие с зачетом имеющегося жилья:

- за дольщиком закрепляется конкретная квартира в строящемся доме, с указанием площади и ее местоположения;

- устанавливается какое количество кв. м общей площади «новой» квартиры считается оплаченным на момент заключения договора, в зависимости от принятых в зачет в качестве части долевого взноса кв. м общей площади «старой» квартиры, принадлежащей дольщику. За разницу в количестве кв. м общей площади по сравнению с площадью «новой» квартиры дольщик платит деньгами, поэтапно, в течение срока строительства.

При этом возможны два варианта зачета «старых» квартир:

- квартира дольщика свободна, право собственности на нее сразу переходит к застройщику и квартира поступает в реализацию;

- дольщик проживает в своей квартире в течение всего срока строительства, до момента предоставления ему новой квартиры, и право собственности переходит к застройщику после переезда дольщика в новую квартиру.

В Санкт-Петербурге долевое строительство с зачетом имеющегося жилья производится с участием банка на следующих условиях:

-            срок кредита покупателю не превышает 5 лет;

-            процентная ставка кредита банка колеблется от 15 до 30 % годовых.

При способности выполнить данные условия, а также в случае, если банк оценивает покупателя жилья как надежного, заключается трехсторонний долевой договор между покупателем, строительной организацией и банком.

После завершения строительства застройщик производит заселение согласно заключенным долевым договорам, предоставляет дольщику документы, необходимые для оформления собственности на квартиру и передает здание в эксплуатацию.

Другая разновидность кредитования объектов недвижимости производится с помощью  жилищных сертификатов.

Жилищные сертификаты - это ценные бумаги определенной стоимости, которые закрепляют за владельцем право на определенную жилую площадь в строящемся или реконструируемом доме.

Один сертификат выдается, как правило, на 0,1 квадратного метра [2] , а 10 сертификатов соответствуют цене одного квадратного метра рыночной стоимости.

По сути, это разновидность договоров долевого участия, но с более высокой ликвидностью и обязательной индексацией номинальной стоимости в зависимости от определенного индекса (например, индекса потребительских цен или так называемого «строительного коэффициента» - индекса цен в строительстве).

Схема индексации номинальной стоимости жилищного сертификата устанавливается при его выпуске и остается неизменной в течение установленного срока действия жилищного сертификата.

К основным характеристикам  жилищных сертификатов можно отнести:

- эквивалентность жилищного сертификата определенной площади;

- разделение процесса строительства на несколько этапов, под кредитование каждого из которых должно быть реализовано заранее определенное количество жилищных сертификатов;

- формирование цены жилищных сертификатов в зависимости от затрат по каждому этапу строительства и от уровня инфляции, приведенных к квадратному метру общей площади квартир;

- выбор инвестором формы погашения жилищных облигаций.

Старт программе выпуска жилищных сертификатов был дан после подписания указа президента от 10 июля 1994 г. «О выпуске жилищных сертификатов». Заметного успеха в реализации жилищных сертификатов добились пока только в Санкт-Петербурге.

В мае 1996 года была размещена первая серия сертификатов. На средства жителей Петербурга был построен и в том же году сдан жилой дом в квартале 71 А Каменки. Тогда собственниками 177 квартир стали владельцы первых сертификатов. Данную программу реализует ГУ «Фонд капитального строительства, реконструкции и капитального ремонта».

Реализация сертификатов второй очереди пока продолжается – по ним продаются квартиры в доме по улице Хо Ши Мина.

В настоящее время Федеральная комиссия по рынку ценных бумаг зарегистрировала проспект третьей эмиссии жилищных сертификатов. Третья эмиссия предполагает выпуск 38091 сертификата (каждый сертификат соответствует 0,1 кв.м). Стоимость 1 кв. м в новых сериях сертификатов равна 6500 руб. Цена сертификата будет индексироваться каждый месяц – на 0,5 %. На средства врученные от продажи новых сертификатов, планируется реконструировать три дома на Тамбовской улице.

При кредитовании с помощью жилищных сертификатов реализуется система выпуска и размещения специальных ценных бумаг – жилищных сертификатов, дающих их владельцам право на получение впоследствии жилья в домах, под которые эмитент производит эмиссию.

Банк, при этом, может осуществлять размещение жилищных сертификатов на рынке ценных бумаг, т.е. он берет на себя в этом случае роль посредника между владельцем облигаций и заемщиком, одновременно становясь гарантом возвратности средств инвестора в случае провала программы строительства. Поручителем (гарантом) по жилищным сертификатам могут быть банк и страховая компания.

Срок обращения жилищных сертификатов соответствует сроку реализации программы строительства тех объектов, под которые заемщик объявляет эмиссию ценных бумаг.

Доход по жилищным сертификатам существует в натуральной или денежной форме.

Натуральный доход по жилищным сертификатам получается при погашении их квартирами соответствующей площади.

Денежный доход по жилищным сертификатам получается при их погашении по цене строительства одного квадратного метра общей площади квартир в домах, построенных на средства займа.

Поскольку погашение облигаций происходит из расчета: одна облигация - единица площади жилья, то эмитент жилищных сертификатов имеет возможность использовать нетрадиционные формы предоставления квартир:

-            обмен квартиры меньшей площади на квартиру большей площади с передачей эмитенту жилищных сертификатов на разницу площадей квартиры;

-            предоставление льготных условий продажи пакетов жилищных сертификатов.

На операции с жилищными сертификатами распространяются правила налогообложения, применяемые к другим ценным бумагам, а именно, отсутствие начисления и уплаты НДС, освобождение от уплаты подоходного налога в размере 1000 минимальных окладов в случае получения дохода от их продажи физическим лицам.

[1] Общая площадь квартиры, оплачиваемой первым взносом, зависит от степени (процента) готовности жилого дома на момент заключения договора и может составлять от 30 – 50 %.

[2] Минимальный номинал жилищного сертификата устанавливается не менее 0,1 кв. м.

Упражнения

1. Произвести расчет ежемесячных платежей при условии, что кредит в 50 тыс. рублей выдается на 7 лет под 10 % годовых. 2. Решить кроссворд:

По горизонтали: 1. Совокупность вещей (имущество), принадлежащих опреде-ленному субъекту с правом пользования, владения и распоряже-ния ими. 3. Ссуда, выдаваемая под залог недвижимости. 5. Вид коммерческой недвижимости. 7. Процесс разгосударствления собственности и передача ее в собственность юридическим и физическим лицам на основе вы-купа, а также безвозмездно. 9. Профессионалы, законно осуществляющие сделки с объек-тами недвижимости. 10. Юридические лицо, которое выполняет для застройщика строительство объектов к оговоренному сроку за оплату на осно-вании договора подряда. 13. Инженерно-строительные объекты, предназначенные для выполнения технических функций, а также для обслуживания людей. 16. Признак искусственной постройки. 17. Возможность эксплуатации на основе закона, хозяйствен-ного или иного использования объекта недвижимости путем из-влечения из него полезных свойств. 20. Здания, предназначенные для постоянного проживания. 22. Всякий регулярно получаемый доход с земли, не требую-щий от своих получателей предпринимательской деятельности. 23. Один из субъектов рынка недвижимости. 24. Титул, который невозможно оспорить. 25. Форма собственности. По вертикали: 1. Действие, направленное на установление, изменение или прекращение правоотношений юридических или физических лиц. 2. Признак искусственной постройки. 4. Имущество или другие ценности, служащие обеспечением займа. 6. Агентства недвижимости, организации, занимающиеся профессионально разрешенными законодательством операциями с объектами недвижимости. 8. Финансовая организация, проводящая, хранящая, предостав-ляющая, обменивающая денежные средства и производящая об-ращение денег и ценных бумаг. 11. Земельная и материальная собственность, находящаяся на ней. 12. Основанное на договоре срочное и возмездное владение и пользование имуществом. 14. Объект продажи, на котором находится недвижимое иму-щество. 15. Основание, опирающееся на закон. 18. Имущественное отношение, основанное на законе, воз-можность иметь у себя данный объект недвижимости. 19. Количество категорий земельного фонда РФ. 21. Самостоятельный хозяйствующий субъект с правами юри-дического лица, который на основе использования закрепленного за ним имущества, производит и реализует продукцию, выполня-ет работы и оказывает услуги.

3. Сформировать как можно больше возможных вариантов со-четаний объекта залога и объекта кредитования.