1. Жизненный цикл недвижимости и его этапы

Жизненный цикл — это законченная последовательность процессов существования недвижимости от ввода в эксплуа­тацию (от создания) до прекращения. На продолжительность цикла влияюn периоды производства, физический и моральный износ, капитальность объекта, условия эксплуатации, конъюнктурность рынка и другие факторы.

Поскольку объекты недвижимости имеют тройственную сущность, в течение всего периода своего существования они подвергаются соответственно физическим, экономическим и правовым изменениям. В результате каждая недвижимая вещь (кроме земли) проходит следующие четыре укрупнен­ные стадии жизненного цикла:

♦ формирование — строительство, создание нового предприятия, приобретение (покупка, выделение и др.) земельного участка;

♦ эксплуатация — функционирование и развитие (расширение, реконструкция, смена вида деятельности, реорганизация и др.);

♦ смена, возможно, неоднократная, собственника, владельца или пользователя;

♦ прекращение существования — снос, ликвидация, естественное разрушение.

Первая, третья и четвертая стадии жизненного цикла недвижимости как товара предусматривают, кроме того, государственную регистрацию факта создания или ликвидации объекта, а также смены собственника.

Жизненный цикл коммерческой недвижимости как собственности, с точки зрения одного текущего ее владельца, совершающего с объектом свой собственный субъективный путь от покупки, скажем, до продажи или мены,, может многократно повторяться, всякий раз с новым обладателем, вплоть до окончания срока экономической или физической жизни объекта.

Смена собственников имущественных комплексов предприятия в процессе осуществляемых в России реформ, приватизации, банкротства, перехода из рук в руки контрольного пакета акций сопровождается существенными, а порою и разрушительными изменениями организации, управления, технологии и самих основных средств производства.

Нахождение недвижимости на той или иной стадии жиз­ненного цикла должно учитываться собственником для реа­лизации адекватных мер, обеспечивающих сохранение и повышение доходности имущества.