2. Оценка стоимости объектов недвижимости с помощью подхода прямого сравнительного анализа продаж

Подход прямого сравнительного анализа продаж (ПСАП) предполагает оценку стоимости объекта путем сравнения недавних продаж сопоставимых с оцениваемым объектов и осуществления соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними.

Данный подход основан на принципе замещения – рациональный покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью.

Сравнительный подход используется для оценки объектов на тех сегментах рынка недвижимости, где имеется достаточная база надежных данных о недавних сделках купли-продажи или аренды, поэтому его и называют рыночным. В настоящее время в России это сектор жилья. В других секторах возможности широкого использования данного подхода ограничены в силу того, что отсутствует информация, необходимая для точной и квалифицированной оценки.

Применение подхода ПСАП предполагает определенную последовательность действий:

Изучение рынка и выбор объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.

Сбор и проверка достоверности информации о сделках по каждому отобранному объекту (источники информации: собственный архив эксперта-оценщика, банки данных риэлтеров, данные страховых компаний, периодические издания по недвижимости, данные, предоставляемые участниками сделок и др.).

Проведение корректировки цен продаж по каждому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом. В результате устанавливается продажная цена каждого сопоставимого объекта, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект. Оценщик должен отвечать на вопрос: “За какую цену был бы продан объект недвижимости, имей он те же характеристики, что и оцениваемый объект?”

Согласование скорректированных цен сопоставимых объектов и подход к показателю стоимости для оцениваемого объекта.

Стоимость объекта недвижимости в соответствии с этим подходом равна средневзвешенной цене по проданным аналогам с учетом поправок, учитывающих их отличие от оцениваемого объекта:

,

где – продажная цена аналогичного объекта (совокупности однородных аналогов);

– сумма поправочных корректировок.

Несмотря на кажущуюся простоту формулы, определение суммы поправочных величин весьма трудоемкая работа и требует большого опыта оценщика. Следует собрать большое количество подробной и достоверной информации о сопоставимых однородных объектах. Например, для рынка жилья: характеристика жилой площади, местоположение, этажность, наличие бытовых удобств и телефона, экологическая чистота и престижность района, состояние и отделка помещения и т. п.

Особенность внесения поправок также состоит в том, что различия в характеристиках объектов оцениваются с точки зрения типичного покупателя. Поэтому поправка по какой-либо характеристике стоит не обязательно столько, сколько было затрачено на создание (или ликвидацию) этой характеристики.

Поправки вносятся в цены продаж сопоставимых объектов либо в процентах, либо в долларах или рублях.

Строгой последовательности внесения поправок не существует. Тем не менее, Американский институт оценщиков недвижимости рекомендует следующую последовательность внесения поправок:

Состав имущественных прав – эта поправка учитывает разницу в наборе прав, передаваемых в сделке.

Условия финансирования – эта поправка учитывает разницу в условиях финансирования сделки (оплата наличными, перечислением, с использованием заемных средств, оформление закладной, использование ипотечного кредита: коэффициент ипотечной задолженности, процентная ставка, срок амортизации, договоры об участии).

Условия продажи – эта поправка учитывает взаимосвязь продавца и покупателя и возможные скидки в цене продажи.

Время – эта поправка учитывает изменение рынка со времени сопоставимой продажи до даты оценки.

Местоположение – учитываются поправки на местоположение сопоставимой продажи и оцениваемого объекта (экологическая привлекательность, доступ к оживленным магистралям, коммуникации, престижность).

Физические характеристики – каждое отличие в физических характеристиках должно быть учтено при проведении оценки (физические параметры, качество строительства и эксплуатации, удобства, функциональная пригодность).

Правило корректировки: корректируется только сопоставимый объект. Если сопоставимый объект превосходит в чем-то оцениваемый, то его фактическая продажная цена должна быть уменьшена на величину вклада этого превосходства и наоборот. Если сравниваемый элемент в сопоставимом объекте лучше, чем в оцениваемом объекте, то берется отрицательная поправка, т. е. со знаком “минус”. Если сравниваемые элементы в сопоставимом объекте хуже, чем в оцениваемом, то берется положительная поправка, т. е. со знаком “плюс”.

Для определения величины поправок используют следующие методы: анализ парных продаж, регрессионный анализ.

В случае анализа парных продаж сравниваются и анализируются несколько пар сопоставимых продаж. При этом парными называются продажи двух почти идентичных объектов недвижимости, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить и использовать в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.

Пример. Оценить поправку на наличие плавательного бассейна с учетом имеющихся у оценщика данных по парным продажам (табл. 1):

Таблица 1

Упорядочение ряда:

15250 – 15500 – 16000 – 16000 – 16500.

Среднее значение – 15850.

Модальное значение (наиболее часто встречающееся)

Медианное значение (значение на середине ряда)

Поправка на бассейн – 16000.

Важным результатом при использовании подхода ПСАП является согласование результатов сопоставления оцениваемой недвижимости. В оценке не допускается арифметическое усреднение полученных данных. Принятой процедурой является изучение каждого результата и вынесение суждения о мере его сопоставимости с оцениваемой недвижимостью. Чем меньше количество и величина вносимых поправок, тем больше вес имеет данная продажа в процессе итогового согласования.

Регрессионный анализ.

В сравнительном подходе к оценке объектов недвижимости (в том числе определения величин поправок) используются математические формулы, приведенные ниже:

где – рассчитываемая стоимость объекта недвижимости;

В – параметр, полученный для единицы сравнения;

Х – замеренные данные для оцениваемого объекта недвижимости.

Пример. Данные исследования рынка показывают, что цена нежилого помещения в Москве составляет $82,14. Площадь оцениваемого объекта недвижимости составляет 1738 . Необходимо определить стоимость объекта недвижимости.

или:

где а, с, ..., n – положительные или отрицательные поправочные коэффициенты.

Пример. В дополнение к данным примера 1 эксперт-оценщик считает, что оцениваемый объект стоит больше на $4500 из-за своего прекрасного состояния, но на $2250 меньше из-за того, что объект расположен в экологически нездоровой зоне. Тогда стоимость объекта недвижимости составит:

На развитых секторах рынка недвижимости эксперты-оценщики используют многофакторные линейные и нелинейные модели типа:

,

где – коэффициенты регрессии;

– различные переменные, характеризующие те или иные факторы, от которых зависит стоимость объекта недвижимости.

Однако применение подобных моделей возможно лишь при наличии больших массивов информации о сделках купли-продажи аналогичных объектов недвижимости.

В связи с большим разнообразием объектов недвижимости при их сопоставимости необходимо исходные данные привести к общему знаменателю, т. е. выбрать единицу сравнения. Единицами сравнения могут быть: цена за , за комнату или квартиру, за единицу, приносящую доход (стадионы – за одно посадочное место, гаражи – за одно место парковки).

Часто для сравнения объектов недвижимости применяют либо валовой рентный мультипликатор, либо коэффициент капитализации.

Валовой рентный мультипликатор (GRM) – это отношение продажной цены объекта недвижимости к доходу от этой недвижимости. Если между оцениваемым и сопоставимыми объектами есть различия в удобствах или местоположении, то подразумевается, что эти различия уже отражены в продажных ценах и в ставках арендной платы.

Пример. Необходимо оценить 2-этажный офис. Его потенциальная валовая рентная выручка составляет $100000. Имеется рыночная информация о продаже трех объектов, сопоставимых с оцениваемым (табл. 2):

Таблица 2

Итоговый .

Тогда , что составляет стоимость оцениваемого офиса.

Общий коэффициент капитализации (R) – это основной коэффициент, используемый в методе капитализации дохода. Для его расчета производится тщательный отбор сопоставимых объектов со схожими с оцениваемыми объектами потоками доходов. Этот способ основан на прямой капитализации дохода, полученного от эксплуатации данного объекта к текущей стоимости путем деления ее на общий коэффициент капитализации.

Пример. Определить стоимость магазина, ожидаемая годовая прибыль от которого $65000. На рынке недвижимости эксперт-оценщик обнаружил следующие достоверные данные (табл. 3):

Таблица 3

или 11,5 %.

Тогда стоимость оцениваемого объекта составит:

Использование данного способа оценки объектов недвижимости позволяет исключить недостатки, присущие способу валового рентного мультипликатора, так как в данном способе отбираются сопоставимые объекты, характеризующиеся потоками доходов схожими по риску и продолжительности с потоками доходов оцениваемого объекта.