Рынок недвижимости в системе рыночной экономики

С началом перехода от централизованной плановой к рыночной экономике начал развиваться новый сектор экономики России — рынок недвижимости. Отправной точкой его развития следует считать 1990 г., когда Закон «О собственности в СССР» признал понятие частной собственности, которое в дальнейшем (Земельный кодекс РСФСР 1991 г., Гражданский кодекс РФ 1994 г., Градостроительный кодекс РФ 1998 г.) было законодательно оформлено и для земельных участков, зданий и сооружений и их обособленных частей — помещений.

Материальная база рынка складывалась из двух источников:

1) бесплатная приватизация жилья гражданами, бесплатная и платная приватизация нежилых помещений и земельных участков (рынок первичной приватизации недвижимости);

2) формирование в рамках строительной отрасли и вне ее сегмента коммерческого строительства и продажи объектов (первичный рынок строительства и продажи недвижимости). В дальнейшем формировался вторичный рынок недвижимости — рынок перепродажи ранее приватизированных или впервые проданных новых объектов.

Рынок недвижимости — сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке; процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования), обмена объектов недвижимости и управления рынком, а также механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка).

Рынок недвижимости как сектор рыночной экономики имеет большое значение, что подтверждается:

• колоссальной стоимостью национального богатства, материализованного в недвижимости, из которого по крайней мере половина может быть вовлечена в рыночный оборот и приносить ренту — владельцам, доход — предпринимателям, налоговые и другие платежи — в федеральный, региональные бюджеты, бюджеты муниципальных образований;

• достигнутой уже сегодня высокой долей рынка недвижимости в валовом национальном продукте;

• достигнутым в ряде регионов и городов высоким уровнем доходов бюджета от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли);

• высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней;

• большим количеством рабочих мест, созданных в ходе становления и развития рынка недвижимости.

Рынок недвижимости в национальной экономике выполняет следующие функции:

• эффективное решение социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных свойств недвижимости;

• отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного экономического субъекта к другому и защиту его прав;

• свободное формирование цен на объекты и услуги;

• перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов недвижимости;

• перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими способами использования земель.

Рынок недвижимости — это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования. Рынок недвижимости — это сложная структура, цель которой — свести покупателей и продавцов. Упрощенная модель рынка недвижимости показана на рис. 4.

Посредством рыночного механизма и государственного регулирования рынок недвижимости обеспечивает:

• создание новых объектов недвижимости;

• передачу прав на недвижимость;

• установление равновесных цен на объекты недвижимости;

• эксплуатацию (управление) объекта недвижимости;

Рис. 4 — Упрощенная модель участников рынка недвижимости

• распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования;

• инвестирование в недвижимость,

выполняя при этом следующие операции, осуществляемые с недвижимым имуществом:

• со сменой собственника:

  • куплю-продажу объектов недвижимости;

  • наследование;

  • дарение;

  • мену;

  • обеспечение исполнения обязательств (например, реализация заложенных или арестованных объектов недвижимости);

• с частичным или полным изменением состава собственников:

  • приватизацию;

  • национализацию;

  • изменение состава собственников, в том числе с разделом имущества;

  • внесение в уставный капитал;

  • банкротство (ликвидация) хозяйствующих субъектов (с удовлетворением требований кредиторов, в том числе за счет реализации имущества собственников);

• без смены собственника:

  • инвестирование в недвижимость;

  • развитие недвижимости (расширение, новое строительство, реконструкция);

  • изменения направления использования, названия торговой марки, юридического адреса и др.;

  • управление, эксплуатация;

  • залог;

  • аренду;

  • передачу в хозяйственное ведение или оперативное управление, в безвозмездное пользование;

  • регулярно получаемый доход от владения недвижимостью, не требующий от получателя предпринимательской деятельности;

  • ренту;

  • пожизненное содержание с иждивением;

  • передачу в доверительное управление;

  • введение (снятие) сервитутов и иных обременений;

  • страхование различных форм и различных операций, в том числе при кредитовании развития недвижимости.

Все эти операции в условиях рыночной экономики осуществляются с использованием рыночных механизмов, а потому они составляют рынок недвижимости

Особенности рынка недвижимости характеризуются следующими признаками:

1. Локализация:

• абсолютная неподвижность;

• большая зависимость цены от местоположения;

• нельзя продавать по образцам.

2. Вид конкуренции:

• несовершенная конкуренция, олигопольный рынок;

• небольшое число покупателей и продавцов;

• уникальность каждого участка;

• контроль над ценами ограничен;

• вступление в рынок требует больших капиталов.

3. Эластичность предложений:

• низкая, при росте спроса и цен предложение мало увеличивается;

• спрос может быть очень изменчивым.

4. Степень открытости:

• сделки носят частный характер;

• публичная информация часто неполная и неточная;

• покупатель должен прибыть к неподвижному участку.

5. Конкурентоспособность товара:

• во многом определяется окружающей внешней средой, влиянием соседства;

• специфичностью индивидуальных предпочтений покупателей.

6. Условия зонирования:

• регулируется земельным и гражданским законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и иного специального права;

• ограниченная оборотоспособность отдельных категорий земель;

• большая взаимозависимость частной и других форм собственности.

7. Оформление сделок:

• больше юридических сложностей, ограничений и условий.

8. Стоимость:

• включает стоимость участка как физического объекта и все связанные с ним права;

• характеризуется наличием стоимостной оценки объекта недвижимости и возрастанием ее с течением времени

9. Цикличность

Циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают во времени с циклами в других отраслях экономики. Спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в целом и соответственно подъем на рынке недвижимости наступает раньше, чем в экономике

10. Высокий уровень трансакционных издержек.

Особенности рынка недвижимости обусловлены природой недвижимости.

Процессы функционирования рынка недвижимости — это процессы создания, использования и обмена объектов недвижимости и управления рынком,

Различают следующие основные процессы:

1. Создание развития объекта недвижимости.

1.1. Организация системы развития недвижимости.

1.2. Развитие территорий.

1.3. Создание (развитие) объекта недвижимости.

2. Использование (эксплуатация) объекта недвижимости.

2.1. Организация эксплуатации и управления недвижимостью.

2.2. Управление объектом.

3. Товарный оборот объектов недвижимости.

3.1. Организация системы товарного оборота недвижимости.

3.2. Передача прав (правомочий) собственности на объект недвижимости и регистрация сделки.

3.3. Финансирование товарного оборота недвижимости.

4. Управление рынком.

4.1. Исследование рынка.

4.2. Формирование и развитие рынка.

4.3. Контроль и регулирование.

Рынок недвижимости имеет ряд специфических особенностей:

• значительно меньшее число сделок купли-продажи, особенно уникальных и специализированных объектов;

• сделки с недвижимостью, как правило, носят конфиденциальный характер, и открытая информация часто бывает неполной или неверной;

• некоторые сделки на рынке могут происходить под влиянием различных слухов, определенных психологических потребностей, недостаточной информированности отдельных участников;

• низкая эластичность предложения объектов недвижимости, так как строительство занимает достаточно продолжительное время, а здания и сооружения относительно долговечны;

• спрос на недвижимость может быть очень изменчивым.