88. Экономические основы эксплуатации жилищного фонда.

Возникновение и нарастание технологических и финансовых проблем ЖКК было связано с тем, что до начала массовой приватизации в России основная часть объектов ЖКК поселений находилась на балансе промышленных и других предприятий и финансировалась по титулам соответствующих отраслевых министерств и ведомств. В ходе приватизации эти объекты были переданы в муниципальную собственность, причем в крайне запущенном техническом состоянии и без должной финансовой компенсации расходов на их содержание; некоторые объекты оказались просто «брошенными» прежними владельцами. Во избежание полного краха систем жизнеобеспечения поселений муниципалитеты были вынуждены взять на свой баланс ветхий и аварийный жилищный фонд, изношенные трубопроводы, устаревшие котельные и насосные станции и т. д. Средств для их поддержания у местных властей не было, вследствие чего стала резко нарастать аварийность в системах жизнеобеспечения. Финансовый кризис и банкротство градообразующих пред-тий поставили многие города и поселки с моноструктурным характером экономики на грань вымирания. В результате начал нарастать объем задолженности местных бюджетов и муниципальных жилищно-коммунальных предприятий перед ресурсоснабжающими и другими организациями, что стало источником цепочки неплатежей, охвативших практически все отрасли экономики.

По данным Госстроя РФ, разрабатывающего и реализующего государственную политику в сфере ЖКК, его недофинансирование в 2008 г. составило около 20 % объема необходимых средств. Существенную часть стоимости ЖКУ, не покрываемых платежами населения и бюджетных организаций, компенсируют промышленные предприятия за счет установления для них более высоких тарифов, что удорожает себестоимость их продукции и снижает ее конкурентоспособность. Система дотирования жилищно-коммунальных предприятий в отличие от прямого субсидирования граждан приводит к ситуации, когда конечными получателями субсидий выступают не только малоимущие, но и группы граждан с высокими и средними доходами. В результате ЖКК превратился в источник серьезных угроз для социального и экономического развития муниципальных образований, регионов и страны в целом.

Рис.1. Основные задачи органов местного самоуправления по реформированию ЖКХ

В каждом муниципальном образовании должна быть разработана собственная, экономически и социально обоснованная программа реформирования жилищно-коммунальной сферы, учитывающая местную специфику. В результате ее реализации будет осуществлен переход на систему договорных отношений между органами местного самоуправления, собственниками и нанимателями жилищного фонда, управляющими организациями и исполнителями жилищно-коммунальных услуг, и создана конкурентная среда в сферах управления жилищным фондом и его эксплуатации. На этой основе должно быть обеспечено существенное повышение качества предоставления ЖКУ и сдерживание роста, а в ряде случаев - снижение тарифов на отдельные виды ЖКУ.

В структурах практически всех муниципальных администраций есть подразделения, отвечающие за вопросы ЖКК. Важно их укреплять, осуществляя переподготовку специалистов применительно к новой экономической и управленческой ситуации в сфере ЖКК, обучая их работе с населением, немун-ми управляющими и эксплуатирующими орг-ми. В администрациях некоторых городов созданы специальные структурные подразделения по вопросам реформирования ЖКК.

Эк-кие и фин-вые ресурсы местного самоуправления крайне недостаточны и не обеспечивают удовлетворения основных жизненных потребностей населения. Но особенно нуждается муниципальная власть в квалифицированных кадрах, способных эффективно управлять в рыночной среде мун.имуществом, финансами, мун. предприятиями и учреждениями, объектами городского хозяйства и соц. сферы, разрабатывать и реализовывать местные программы развития, привлекать к этой работе хоз.е субъекты, общественные объединения, все слои населения, умело взаимодействовать с органами государственной власти.

89. Эксплуатационные качества здания, инженерного сооружения. Жилое здание (как и любое промышленное изделие) в процессе ис­пользования требует постоянного обслуживания, ремонта или восста­новления по мере выхода из строя отдельных деталей. Комплекс меро­приятий, обеспечивающих функционирование здания по назначению, составляют понятие - техническая эксплуатация здания (ТЭЗ). Каждое здание характеризуется определенными эксплуатационными качествами, которые можно разделить на 2 группы:

1 группа – параметры, характеризующие физическую долговечность или величину физического износа: - прочность, деформативность; - герметичность и звукоизоляция

- теплозащита и морозостойкость конструкций. На практике величину физического износа (%) определяют в соответствии с определенной методикой.

2 группа – параметры, характеризующие моральную долговечность или степень морального износа: - степень соответствия современному технологическому назначению;

- степень соответствия современному инженерному оборудованию; - степень соответствия современным архитектурным требованиям.

На практике величина морального износа чаще всего определяется индивидуально. Конкретный перечень параметров эксплуатационных качеств и их числовые значение устанавливаются в проекте при объемно-планировочном и конструктивном решении зданий, при выборе строительных материалов и конструкций с учетом назначения каждого отдельного здания или микрорайона застройки. Построенные зданий под воздействием природных и функциональных факторов теряют свои эксплуатационные качества и постепенно разрушаются. При этом различают физический износ, т.е. потерю прочностных качеств и моральное старение как потерю технологического соответствия и стоимости в связи с достижениями НТП. Стоимостное выражение износа определяется по формуле:

(1

где Q - износ здания (%), B – восстановительная стоимость (руб)

Физический износ – это потеря конструкциями и материалами физико-технических свойств, несущей способности. Суммарный физический износ определяется по формуле:

где d_i – удельный вес стоимости конструктивного элемента от восстановительной стоимости (%); e_i^ф – показатель физ-го износа конструкционного элемента, установленного при техническом обследовании здания (%)

Моральный износ предполагает наличие 2-х форм. Моральный износ 1- формы – это снижение стоимости зданий и инженерного сооружения в связи с достижениями НТП и удешевлением строительства. Он определяется по следующей формуле:

Где М₁ – абсолютная величина обесценивания (руб), П₁ – показатель 1-й форма морального износа К – стоимость аналогичного старого здания,  - отношение стоимости аналогичных нового и старого зданий и инженерного сооружения

Моральный износ 2-й формы – это дополнительные затраты для ликвидации технологического старения. Он определяется по следующей формуле:

(4)

Где П₂ – показатель 2-й формы морального износа, К - первоначальная стоимость здания или инженерного сооружения, R_m – капитальные вложения в реконструкцию, вызванные моральным старением (руб)

90. Система технического обслуживания инженерного оборудования современных жилых здании. В процессе эксплуатации любого здания внезапные и постепенные отка­зы приводят к необходимости ликвидации их последствий. После комплекса мероприятий по техническому обслуживанию работоспособность зданий восстанавливается и они продолжают выполнять свое назначение. Время между соседними отказами является лишь незначительной частью тех­нического ресурса, который определяется общей длительностью эксплуата­ции здания до его полной амортизации или до признания его полностью непригодным к дальнейшей эксплуатации.

Все действия, направленные на восстановление работоспособности здания, можно аппроксимировать понятием «обслуживание», которое может иметь различный характер: выявление дефектов конструкций и оборудования профилактического мероприятия, замены и ремонта эле­ментов здания. При этом каждый отказ нуждается в участии обслужи­вающего персонала.

Для эф-ного использования здания по назначению необходимо учитывать взаимное влияние двух групп составляющих и управлять ими для достижения максимального экономического эффекта - объемно-планировочное и конструктивное решение здания и режимы его исполь­зования, что во многом определяет объемы ремонтных работ. Вместе с тем, качество производства ремонтных работ в значительной степени определяет уровень параметров здания.

В реальных условиях эксплуатации на работу зданий и сооружений будут оказывать влияние не только внезапные (аварийные) отказы от­дельных элементов, но и отказы по причине физического старения, осо­бенно если срок функционирования сооружения сравним со сроком службы отдельных элементов.

На эф-сть техн-ой эксплуатации здания отрицательно влияют: большая разнотипность зданий, затрудняющая выполнение ре­монтных работ; сложность объемно-планировочных и конструктивных решений зданий, затрудняющая использование совр-х средств ме­ханизации работ; недостаточное технологическое обеспечение процессов технического обслуживания и ремонта; нарушение принципа кратной или равной из­нашиваемости элементов конструкций; недоучет специфики ремонтных работ, стесненности мест производства работ.

Самостоятельное значение в жизненном цикле зданий имеют мо­дернизация, реконструкция, реставрация, аварийное восстановление. В отличие от работ ТЭЗ, которые проводятся постоянно и обяза­тельно, выполнение этих мероприятий дискретно зависит от большо­го количества условий.

Модернизация - приведение здания в соответствие современным требованиям проживания, эксплуатации. При модер-и могут улучшаться планировочные решения, устанавливаться новое инженер­ное оборудование. Мероприятия модернизации направлены на снижение морального износа.

Реконструкция - изменение технико-экономических показателей, изменение назначения. Реставрация - научно-производственный комплекс мероприятий, обеспечивающих восстановление утраченного исторического и архитек­турного облика здания.

Аварийно-вос-ные работы - восстановление зданий после стихийных и техногенных повреждений и аварий. Эти работы включают в себя ремонт и восстановление поврежденных, но сохранившихся зданий (или частей), восстановление поврежденных зданий для временного их использо­вания с последующим сносом, расчистка территорий от завалов, снос зда­ний, неподлежащих восстановлению, устройство временных транзитных инженерных систем, обеспечивающих функционирование сохранившихся объектов.

Техн-кое обслуживание зданий – комплекс работ по поддержанию исправного состояния элементов здания и заданных параметров (режимов) работы его технических устройств. В него входят:

- ежегодная наладка инженерного оборудования; - осмотры и подготовка к сезонной эксплуатации; - выполнение заявок населения

Объем этих работ не всегда поддается точному планированию, поскольку возникновение мелких отказов носит случайный характер. В отличие от планово-предупредительного характера капитального и текущего профилактического ремонтов, техническое обслуживание здания выполняется, как правило, по необходимости.