Ценность как основная категория теории оценки

Оценка недвижимости — определение обоснованного денежного эквивалента, т.е. стоимости (ценности) недвижимости, — необходимое условие принятия экономически обоснованных решений при операциях с недвижимостью.

Оценка стоимости недвижимости всегда проводится с какой-либо конкретной целью (определение цены продажи, получение ипотечного кредита, страхование имущества и т.д.). Эта цель называется назначением оценки, обусловливает выбор определения искомой стоимости. Одна и та же недвижимость будет иметь разную стоимость при использовании различных определений стоимости. Так, оценка стоимости для целей страхования от огня отличается от оценки стоимости для целей ипотечного кредитования. В первом случае величина стоимости определяется затратами на восстановление элементов сооружений, подверженных соответствующим рискам, а во втором — наиболее вероятной ценой, по которой объект сможет быть продан на рынке в случае прекращения выплат но ипотечному кредиту.

В принципе в рыночных условиях оценивать можно как объект — недвижимость, так и субъект — девелоперскую компанию, а также деятельность — девелоперский бизнес.

Правовой основой оценки являются: Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» (№ 135-ФЗ от 29.07.98 в текущей редакции), утвержденные Европейские стандарты оценки недвижимости (Москва, РОО.1998), стандарты оценки недвижимости Российского общества оценщиков, ГОСТ Р 51 195.0.02-98 и различные подзаконные акты — методики, инструкции и пр.

Ключевым понятием в теории оценки является понятие ценности. Ценность представляет собой положительную или отрицательную значимость объектов окружающего мира для человека, группы, общества в целом. Эта значимость определяется степенью ограниченности (дефицитности) вещей и их полезностью, т.е. способностью удовлетворять определенные человеческие потребности. В свою очередь, ценность объектов окружающего мира обуславливает стремление ими обладать. Данное обстоятельство привело к формированию понятия права собственности на объект окружающего мира. Именно право собственности позволяет владельцу использовать, хранить и распоряжаться вещью, которой он обладает. Таким образом, правомерность существования института собственности полностью обусловлена изначальным существованием ценности, которая, в свою очередь, не может уцелеть без собственности. Конкретная же реализация права собственности на вещь, созданную в прошлом, определяется той выгодой, которую это право может принести в будущем. В связи с этим можно сделать вывод, что связь между ценностью и собственностью представляет собой соединение знания о прошлом, которое проецируется в будущее, а измеряется в настоящем.

Процесс измерения денежного эквивалента ценности — есть процесс оценки стоимости. При этом особо важно отметить, что, так как права собственности на вещь, представляющую определенную ценность, есть исключительное право владеть, пользоваться и распоряжаться вещью, то оценивается не сама вещь, а пакет прав на нее, состоящий из прав владения, использования, распоряжения.