Купля-продажа

Наиболее распространенным основанием приобретения недвижимости на возмездной основе является договор купли-продажи. В соответствии со ст. 454 ГК РФ «по договору купли-продажи одна сторона обязуется передать вещь в собственность другой стороне, а покупатель обязуется принять товар и оплатить его».

Обязательным условием договора купли-продажи недвижимости является цена. Передача проданного жилья продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены актом передачи, подписанным сторонами. Уклонение одной из сторон от подписания передаточного акта приводит к ненадлежащему исполнению договора (ст. 556 ГК РФ). При подписании акта продавец обязан одновременно с передачей жилья передать покупателю всю техническую документацию (ст. 456 ГК РФ). Покупатель может в течение двух лет с момента передачи жилья или в течение срока, предусмотренного договором, потребовать от продавца уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков, возмещения своих расходов на устранение недостатков жилья. Продавец отвечает за недостатки жилья, если покупатель докажет, что они возникли до передачи ему жилья (ст. 476 ГК РФ). Еще одним существенным условием договора продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим помещением после его приобретения покупателем, является перечень лиц с указанием их прав пользования этим жильем (ст. 558 ГК РФ).

Важным, но не обязательным является отражение в договоре купли-продажи срока оплаты покупателем стоимости покупаемой недвижимости, так как право собственности у него возникает не в момент заключения договора, а в момент государственной регистрации его прав.

7. Рента

Новым видом договора, на основе которого осуществляется договор отчуждения прав собственности, является договор ренты. По договору одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику) в собственность недвижимое имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное жилье периодически выплачивать получателю ренты в денежной форме, либо представлять средства на его содержание в иной форме (ст. 583 ГК РФ).

Возможна как бессрочная, так и пожизненная рента. Договор ренты предусматривает нотариальное удостоверение и государственную регистрацию. Плательщик ренты вправе до смерти получателя с его согласия обменять переданное ему жилище (ст. 604 ГК РФ). При этом новый собственник несет субсидиарную ответственность с плательщиком ренты. Отчуждение объекта ренты возможно только после смерти продавца либо с его согласия.

Своеобразие договора ренты заключается в том, что он состоит фактически из двух договоров. По первому осуществляется передача права собственности на жилье как возмездно, так и безвозмездно. Вторым договором является договор ренты, то есть постоянной или пожизненной выплаты денежных средств тому, кто передает недвижимость. Ранее действовавший ГК предусматривал аналог ренты в виде договора купли-продажи жилья с условием пожизненного содержания продавца.