2.1. Понятие рынка недвижимости. Объекты и субъекты рынка

Рынок недвижимости – сектор национальной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, процессов (производства (создания), обмена и потребления (использования) недвижимости) и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка.

В работе Дж. Фридмана и П. Ордуэя «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» раскрывается назначение рыночных механизмов:

- передача прав на собственность и связанные с ней интересы;

- установление цен на объекты недвижимости;

- распределение и перераспределение земли (недвижимости) между различными вариантами ее использования.

Таким образом, рынок недвижимости существует там и тогда, когда речь идет о передаче прав на недвижимость.

В этом смысле отношения между застройщиком и инвестором, например, относятся к рынку недвижимости, поскольку они предполагают получение инвестором прав на создаваемый объект недвижимости, в отличие, от отношений между застройщиками и подрядчиками, которые не предполагают такого перехода, а потому относятся к строительному рынку, а не к рынку недвижимости.

Рынок перераспределяет «пространство недвижимости» через механизм цен между различными конкурирующими вариантами использования недвижимости, обеспечивая переход прав к тем субъектам, которые способны предложить большую цену, а, следовательно, обеспечивать и наиболее эффективное использование недвижимости.

Рынок недвижимости – это совокупность механизмов, посредством которых передаются права на недвижимость и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и недвижимость распределяется между различными конкурирующими вариантами ее использования в процессе создания, обращения и использования объектов недвижимости.

В систему рынка недвижимости включаются отношения, возникающие:

• в ходе создания объектов недвижимости – между инвесторами, застройщиками и пользователями недвижимости;

• в процессе оборота прав на недвижимость – между продавцами и покупателями, арендодателями и арендаторами и т.д.;

• в процессе эксплуатации объектов недвижимости – между собственниками и управляющими, управляющими и пользователями и пр.

Рынок недвижимости является сложным по структуре рынком, включающим в себя различные по содержанию отношений и их субъектам сегменты. Вместе с тем, есть целый ряд характерных общих черт, присущих рынку недвижимости в целом и отличающим его от иных рынков.

Рынок недвижимости в национальной экономике выполняет следующие функции:

• эффективное решение социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных свойств недвижимости;

• отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного экономического субъекта к другому и защиту его прав;

• свободное формирование цен на объекты и услуги;

• перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов недвижимости;

• перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими способами использования земель.

Объекты рынка недвижимости

В зависимости от различных критериев, объекты на рынке недвижимости классифицируются следующим образом (рис. 2.1., 2.2.):