logo
экономика недвижимости

Сфера применения затратного похода

Затраты на воспроизводство или на замещение, как правило, соответствуют рыночной стоимости для новых или недавно построенных объектов недвижимости, т.е. имеющих незначительный накопленный износ и отвечающих наиболее эффективному использованию земельного участка. Поэтому именно при оценке недавно построенных объектов наиболее применим затратный подход. Кроме того, его использование целесообразно в случаях:

1. Технико-экономическое обоснование нового строительства, реконструкции или капитального ремонта.

Например, строительство нового офисного здания составляет 12,5 млн.руб. ЧОД от его функционирования 750 тыс. руб. Ставка дисконтирования – 13 %. Будет ли строительство объекта эффективно?

Минимальная прибыль, которую должен приносить объект, 1,6 млн.руб. (12,5  0,13).Следовательно, строительство объекта будет эффективно.

Таким образом, применение затратного подхода позволяет избежать риска избыточного инвестирования в объект оценки.

2. Выбор варианта ННЭИ объекта недвижимости.

3. Оценка уникальных объектов (например, объекты культурного наследия), зданий специального назначения (школ, церквей, вокзалов и т. п.), т.к. отсутствует информация об аналогичных проданных недавно объектах.

4. Оценка объектов недвижимости на «пассивных» секторах рынка при недостаточности и (или) недостоверности рыночной информации для обоснованного заключения о стоимости объекта недвижимости.

5. Налогообложение имущества физических и юридических лиц;

6. Оценка в целях страхования, поскольку при оценке недвижимости в целях страхования риска повреждения или уничтожения объекта страховая сумма, суммы страхового взноса и страхового возмещения определяются исходя из затрат на восстановление поврежденного объекта или его элемента.

Стоимость объекта недвижимости на основе применения затратного подхода (V) равна:

V = Vзем + СЗ (СВ) + ДП – Инак ,

где: Vзем - рыночная стоимость земельного участка (права собственности или права долгосрочной аренды на 49 лет) с учетом предпринимательской прибыли, за вычетом накопленного износа улучшений.

СЗ (СВ) – стоимость строительства (стоимость замещения или стоимость воспроизводства улучшения);

ДП – предпринимательский доход;

Инак – величина накопленного износа (физического износа, функционального и внешнего (экономического) устаревания).