3.2. Принципы оценки недвижимости

Принципы оценки недвижимости – методические правила, которые позволяют оценщику правильно оценить, как все многообразие факторов, присущее рынку недвижимости, влияет на стоимость недвижимости. Следование принципам оценки позволяет не упустить влияние тех или иных обстоятельств, которые могут быть значимы для ценности недвижимости.

Наиболее распространенная сегодня классификация принципов оценки недвижимости основывается на следующей формуле: оценка недвижимости – это процесс, который должен учитывать взаимодействие субъекта операции (сделки) с ее объектом в условиях рынка. Можно выделить три основных элемента сделки: субъект, объект, рыночная среда – а, следовательно, и три группы принципов. Это:

 принципы, основанные на представлениях пользователя;

 принципы, связанные с объектами недвижимости;

 принципы, связанные с рыночной средой.

Особое место занимает обобщающий принцип – принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

Принципы, основанные на представлениях пользователя

К принципам, основанным на представлениях пользователя, относятся принципы полезности, замещения и ожидания.

Принцип полезности: всякий объект недвижимости обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-нибудь инвестору и может быть использован для реализации определенных функций или личных потребностей. Полезность – это способность объекта недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода.

Принцип замещения: рациональный (типичный) покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены, взимаемой за другой аналогичный объект такой же полезности. Иными словами, стоимость оцениваемого объекта определяется наименьшей стоимостью, по которой может быть приобретен другой аналогичный объект с эквивалентной полезностью. Принцип замещения используется во всех трех подходах к оценке недвижимости: затратном, доходном, сравнительном.

При затратном подходе рассматриваемый принцип интерпретируется следующим образом: рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше той суммы, которую он может заплатить за покупку (долгосрочную аренду) земельного участка и строительство на нем (в нормальные сроки) аналогичного объекта недвижимости с такой же полезностью, т. е. стоимость оцениваемого объекта не превышает затрат на приобретение аналогичного объекта с такой же полезностью.

При сравнительном подходе к оценке принцип замещения звучит следующим образом: если на рынке имеется несколько аналогичных объектов недвижимости с одинаковой полезностью, то спросом будет пользоваться тот объект, стоимость которого самая низкая. Принцип замещения – основной принцип оценки при использовании сравнительного подхода.

Принцип ожидания: стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет. Стоимость объекта недвижимости, приносящего доход, определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования оцениваемого объекта, и суммой, ожидаемой от перепродажи этого объекта. Важно при этом, за какой период будет получен ожидаемый доход, так как рубль, имеющийся у инвестора сегодня, стоит больше, чем рубль, который будет получен завтра. Данный принцип – основной при реализации доходного подхода к оценке.

Принципы, связанные с требованиями к земельному участку, зданиям и сооружениям, которые на нем находятся

К этой группе относятся принципы остаточной продуктивности земли принцип вклада, возрастающей и уменьшающейся доходности, сбалансированности, оптимальной величины участка, оптимального разделения имущественных прав.

Принцип остаточной продуктивности (производительности) земли: в основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность (производительность). Чтобы раскрыть это положение, вспомним, что любой вид деятельности требует наличия четырех факторов производства: капитала, труда, управления и земли (табл. 3.1.).

Таблица 3.1.

Факторы производства и виды их покрытия

Труд представляет собой расходование человеческой рабочей силы в особой целесообразной форме – заработной плате.

Капитал – это совокупные ресурсы, используемые в бизнесе; денежные средства, вкладываемые в воспроизводство основных фондов и оборотных средств, а также в другие три фактора производства: труд, землю и управление.

Предпринимательские способности – особый вид человеческого капитала, представленного деятельностью по координации и комбинированию всех остальных факторов производства для выпуска товаров и услуг, относятся к высококвалифицированному труду.

Земля представляет собой земельный участок и находящиеся на нем природные ресурсы. Земля – основной фактор, формирующий пространство и ресурс, необходимый при любом виде производственной деятельности.

Каждая из составляющих производства должна быть покрыта из доходов, полученных от предпринимательской деятельности. Однако вследствие того, что земля физически неподвижна, а труд, капитал и управление привлекаются к ней для осуществления предпринимательской деятельности, сначала оплачиваются эти три составляющие производства, а остаток дохода представляет собой доход, относимый к земле, или ренту.

Таким образом, земля имеет «остаточную стоимость» и определенную ценность тогда, когда есть остаток дохода после покрытия трех других составляющих производства⁹. Таким образом, остаточная продуктивность выражается доходом, приходящимся на землю, после того как оплачены затраты на труд, капитал и управление.

Принцип вклада

Нередко затраты на ремонт объекта позволяют увеличить его стоимость в размерах, значительно больших, чем составили затраты на ремонт. В этом явлении и реализуется принцип вклада. Например, размер вклада будет соответствовать разнице между увеличением цены в результате ремонта квартиры и затратами на этот ремонт.

Принцип возрастающей и уменьшающейся доходности недвижимости: увеличение капиталовложений в основные составляющие производства или в объект недвижимости обусловливает пропорциональное увеличение темпов роста прибыли (дохода от использования объекта) лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли (дохода) становится меньше, чем прирост капиталовложений. Данный предел соответствует максимальной стоимости объекта недвижимости. Любые дополнительные капиталовложения в недвижимость, осуществленные после достижения данного предела, не дадут пропорционального увеличения дохода (а значит, и пропорционального увеличения стоимости объекта недвижимости).

Для определения указанной предельной точки, когда доход (и стоимость) от объекта недвижимости будет максимальной, необходимо проанализировать различные варианты использования земельного участка, например, рассчитать доход от строительства различных типов объектов недвижимости или различного числа объектов на этом участке, и только после этого осуществлять выбор варианта развития объекта.

В процессе вариантного проектирования различных сочетаний составляющих производства и определения на этой основе максимального дохода реализуется принцип возрастающей и уменьшающейся доходности.

Принцип сбалансированности (пропорциональности) привлекаемых ресурсов. Сущность принципа заключается в соблюдении баланса между количеством привлекаемых ресурсов и размером используемого земельного участка. Нарушение такого баланса приводит либо к перегрузке, либо к недоиспользованию возможностей земли, что ведет к потерям дохода и стоимости недвижимости.

Снижение эффективности проекта наблюдается, когда недостаточно денежных средств для строительства объекта. В связи с этим в составе проектной документации на строительство объекта предусматривается разработка календарных графиков строительства и финансирования, чтобы получить наибольший эффект от реализации проекта.

По отношению к уже существующему объекту недвижимости: для эффективного функционирования, например, магазина необходимо, чтобы оборотного капитала хватило для обеспечения рациональной номенклатуры товаров.

Принцип экономического размера земельного участка.

Данный принцип представляет собой зеркальное отражение принципа сбалансированности. Экономический размер – это величина земельного участка, которая необходима для достижения рационального масштаба землепользования в соответствии с рыночными требованиями к определенному виду бизнеса.

Например, при общей площади загородного дома в 150 м² рациональным размером земельного участка, обеспечивающего максимизацию стоимости объекта недвижимости, является участок площадью в 15 соток. Уменьшение размера участка, как и его увеличение, может снизить стоимость объекта, так как не обеспечит рационального размера землепользования.

Принцип экономического разделения (разделения имущественных прав): имущественные права на объект недвижимости следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости. Действующее законодательство РФ позволяет разделять и продавать по отдельности имущественные права.

Право собственности, как было указано выше, подразумевает права владения, пользования и распоряжения имуществом. Кроме права собственности, имущественными правами являются право имущественного пользования (аренда, доверительное управление), право хозяйственного ведения и оперативного управления, а также сервитуты (т. е. право ограниченного пользования объектом недвижимости). Причем переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных имущественных прав на это имущество.

Разделение имущественных прав на объект недвижимости может осуществляться следующим образом.

1. Физическое разделение – разделение объекта недвижимости на части: подвал, этажи, мансарда и пр. Для земельного участка: разделение прав на воздушное пространство, на поверхность земли и ее недра, разделение земельного массива на отдельные участки.

2. Разделение по времени владения и пользования – различные виды аренды (кратко-, средне-, долгосрочная).

3. Разделение совокупности имущественных прав собственности – права владения, срочного или бессрочного пользования, распоряжения, хозяйственного ведения, оперативного управления и право ограниченного использования объекта недвижимости.

4. Разделение имущественных прав среди участников – совместная аренда, товарищества, АО, опционы, трасты, контракты с оговоренными условиями продажи.

Использование в практике имущественных отношений вышерассмотренных типов разделения совокупности имущественных прав позволяет увеличить стоимость объектов недвижимости.

Принципы, связанные с рыночной средой

К данной группе принципов относятся принципы зависимости, соответствия, спроса и предложения, конкуренции и изменения.

Принцип зависимости (принцип внешнего воздействия) гласит: различные факторы внешней среды оказывают влияние на стоимость объекта недвижимости. В зависимости от степени влияния на тот или иной объект факторы подразделяются на основные и дополнительные; в зависимости от сферы влияния – на климатические, географические, региональные, социальные, экономические, экологические, демографические, юридические, международные, градостроительные, отраслевые, технические. В свою очередь, например, экономические факторы могут быть дифференцированы по различным критериям – финансовым, нормативным и др. Оценщику необходимо помнить, что основным фактором, влияющим на стоимость объекта недвижимости, является его местоположение. Оно во всех случаях относится к основным, и с него необходимо начинать анализ стоимости объектов недвижимости. Другой основной фактор – близость объекта недвижимости к развитой инфраструктуре: дорогам, торговым и культурным центрам и пр. Два этих фактора – местоположение объекта и связь его с рынком пользователя – в совокупности составляют понятие «экономическое местоположение недвижимости», которое оказывает наибольшее влияние на стоимость объекта недвижимости.

Задача оценщика – выявить и измерить влияние факторов внешней среды на:

 стоимость оцениваемого объекта недвижимости и сделать соответствующие корректировки ее (при использовании метода сравни­тельного анализа продаж);

 величину денежного потока (при использовании доходного подхода);

 уровень затрат при определении восстановительной стоимости и стоимости замещения (при использовании затратного подхода).

Зависимость стоимости объекта недвижимости от различных факторов реализуется в форме связей. Связи измеряются затратами времени, денежных средств или расстоянием. Например, рассматривая влияние на стоимость загородного дома одного из региональных факторов – расположения его в живописном месте, рядом с озером, – можно попытаться измерить эту связь путем сравнения оцениваемого объекта с сопоставимым, находящимся в обычной местности. Разница в стоимости этих объектов и будет характеризовать влияние фактора (живописное местоположение объекта) на стоимость объекта в денежном выражении.

Принцип соответствия: объект недвижимости, не соответствующий существующим в настоящее время рыночным стандартам (рыночным ожиданиям), имеет меньшую стоимость. Например, стоимость квартиры в так называемой «хрущевке» меньше, чем стоимость квартиры такой же площади в доме, построенном по современным проектам.

Принцип соответствия широко используется архитекторами при проектировании объектов. Проекты застройки должны соответствовать типу землепользования в соответствующем районе. Разумная архитектурная однородность и высокий уровень удобств и услуг обусловливают высокую стоимость объекта.

Соответствие в данном контексте отражает, в какой степени архитектурный стиль и уровень услуг, предоставляемых объектом недвижимости, отвечают потребностям и ожиданиям рынка (стандартам). Оценщик должен не только знать стандарты соответствия для данного сектора рынка недвижимости, но и следить за тенденциями их развития, чтобы предвидеть будущую стоимость оцениваемого объекта недвижимости.

Принцип спроса и предложения

Спрос на объекты недвижимости – это потребность в них, подкрепленная платежеспособностью населения. Предложение – это число объектов, имеющихся на рынке недвижимости и предлагаемых по определенным ценам. Суть принципа спроса и предложения заключается в выявлении взаимосвязи между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью его предложения.

Спрос на объекты недвижимости более подвержен изменениям, чем предложение, так как влияние резкого изменения денежной массы (например, в результате банкротства финансовых компаний), эмоциональные настроения в момент сделки с недвижимостью происходят в более короткие промежутки времени, чем создается объект недвижимости, создающий дополнительное предложение на рынке. Знание этой особенности в соотношении спроса и предложения позволяет точнее прогнозировать стоимость объекта недвижимости.

Принцип конкуренции

Конкуренция – это соперничество, состязание в каком-либо виде деятельности. Все люди по своей природе подвержены соперничеству, которое значительно возрастает, когда речь идет о сверхприбылях в каком-то виде деятельности, например на рынке недвижимости. Если предприниматели видят, что на рынке недвижимости извлекаются сверхприбыли, то они стремятся попасть на этот рынок. Обострение конкуренции приводит к росту предложения на рынке. Если спрос при этом не возрастает, цены на объект недвижимости снижаются, и уменьшается прибыль предпринимателя. И, наоборот, при ослаблении конкуренции предложение уменьшается, и если спрос неизменен, то цены на объекты недвижимости растут, как и прибыль предпринимателя.

Данный принцип необходимо учитывать и при определении потока дохода от использования объекта недвижимости. Зная, что поток дохода складывается из сверхприбыли, его капитализируют по более высокой ставке как более рискованный, чем нормальный денежный поток. Кроме того, оценщик должен прогнозировать тенденции ослабления или обострения конкуренции на рынке и учитывать их при оценке объекта недвижимости.

Принцип изменения

Изменению подвержены как сам объект недвижимости (например, физическому износу), так и все влияющие на стоимость объекта факторы внешней среды, упомянутые выше.

Наиболее характерный тип изменений – так называемые жизненные циклы. Эти изменения касаются самих объектов недвижимости, а также районов (городов), отраслей, общества в целом.

Различают четыре основных цикла (стадии) развития объекта.

1. Зарождение – обновление (строительство объекта или проектирование процесса) или формирование (становление) отрасли, общества, района и пр.

2. Рост (период роста доходов от функционирования объекта недвижимости, быстрое развитие района (города), отрасли, общества и пр.).

3. Стабильность – зрелость, период равновесия (стабильные доходы, сформировавшиеся вкусы потребителей объектов недвижимости, сформировавшаяся инфраструктура района и пр.).

4. Упадок – период уменьшения спроса на недвижимость, уменьшение прибыли, спад производства в отрасли, районе, городе и пр.

С учетом жизненных циклов необходимо анализировать и прогнозировать реакцию рынка недвижимости на законотворческие, демографические, международные, научно-технические, градостроительные и социальные процессы и учитывать их при оценке стоимости объекта недвижимости.

Итоговый, синтезирующий принцип, исходя из которого должна производиться оценка недвижимости: принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ).

Наилучшее и наиболее эффективное использование недвижимости – такой вариант использования объекта, выбранный из возможных и оправданных, который возможен физически, правомочен юридически, осуществим финансово и обеспечивает либо наивысшую текущую стоимость объекта, либо наивысшую стоимость земли.

В этом принципе, как видно из определения, четыре составляющие:

 физическая возможность;

 юридическая правомочность;

 финансовая осуществимость;

 экономическая эффективность.

В полной мере принцип наилучшим образом применим к оценке незанятых земельных участков. Если же участок занят, то применение этого принципа разбивается на два этапа:

1. Определение наилучшего варианта землепользования.

2. Определение наилучшего варианта использования имеющегося на участке строения.

Более подробно техника анализа с целью выбора ННЭИ объекта недвижимости будет рассмотрена в главе 9 учебного пособия.

Оценочная деятельность в Российской Федерации регулируется Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.98 г. №135-ФЗ и стандартами оценки.

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

В соответствии с утвержденными стандартами оценки в РФ приняты следующие подходы к оценке недвижимости:

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на сравнении объекта с объектами - аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.