Расчёт среднего значения

Простейшей задачей, которую можно решать с использованием данных о ценах на единичные объекты Ц₁, Ц₂ и т.д., накопленных за определённый промежуток времени, является определение средней цены объекта в выборке Ц_ср. по формуле среднего арифметического:

,

где n – число накопленных значений цен (объём выборки).

В практике анализа рынка недвижимости существует система показателей с размерностью руб./кв.м., использующихся для различных целей и отличающихся способами его определения.

А. Средняя цена предложения квадратного метра в выборке (группе объектов, отобранных по качеству, размеру, местоположению, периоду времени). Определяется делением суммы цен на объекты на сумму площадей объектов («бухгалтерский метод») (руб./кв.м.):

,

где: Ц₁, Ц₂ ,…, Ц_n – цена объектов;

П₁, П₂, …, П_n – общая площадь объектов.

Б. Средняя (среднеарифметическая) удельная цена предложения объектов в выборке (руб./кв.м.).

Определяется делением суммы цены квадратного метра каждого объекта на их количество в выборке:

,

где: С₁, С₂ и т.д. – цена 1 кв.м. общей площади объекта;

N – число объектов в выборке;

и т.д.

Такой способ может применяться и для расчёта средней цены или арендной ставки в группе объектов, близких по площади. В противном случае необходимо использовать способ В.

В. Средневзвешенная удельная цена (арендная ставка) в выборке (руб./кв.м., руб./кв.м. в год). Определяется по формуле средневзвешенного арифметического, с учётом площадей объектов:

,

где: С₁ – цена (арендная ставка) первого объекта и т.д. (руб/м²).

Результат вычисления по формулам п.А и п.В совпадает, поэтому среднюю цену 1 кв.м. можно называть средневзвешенной по площади помещений удельной ценой в выборке и измерять в руб./кв.м.

Аналогично рассчитываются среднемесячные значения времени экспозиции и другие средние величины.

Наличие нескольких выборок объёмом n_j, выделенных по признаку типа объектов, либо размера, либо района местоположения, либо по сочетанию признаков, позволяет получить среднее значение цены 1 кв.м. для каждой категории объектов, а затем получить среднее значение по совокупности объектов. При этом используется формула средневзвешенной арифметической без учёта площади (средняя удельная цена объектов в объединённой выборке), либо с учётом площади (средневзвешенная по площади цена 1 кв.м. или арендная ставка в объединённой выборке):

;

где: М – число объединяемых выборок;

N – число объектов в выборке;

J – порядковый номер выборки (j равно от 1 до m)