39. Методы оценки земельного участка

При оценке рыночной стоимости земельный участок всегда рассматривается, как свободный и доступный для наиболее эффективного использования. Рыночная стоимость земельного участка – рыночная стоимость соответствующего права на земельный участок (полного права собственности, права аренды (пользование и/или владение) )

Рыночный (сравнительный) подход к оценке земельного участка реализуется всем набором техник метода моделирования рынка и метода сравнительного анализа сделок – Метод сравнения продаж

Элементы сравнения для земли: Права собственности, Условия финансирования , Условия продажи, Условия рынка, Местоположение , Физические характеристики, Доступные коммунальные услуги, Условия зонирования.

Доходный подход осуществляется с использованием нескольких техник обоих методов капитализации чистого операционного дохода, получаемого от сдачи участка в аренду.

Комбинированный подход предусматривает использование комбинаций методов и техник затратного, рыночного и доходного подходов.

Методы оценки земельного участка:

1. метод сравнения продаж (наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого)

2. метод выделения (Vl=Vo-Vb)

3. метод распределения (Vl-L*Vo, L=Vl/Vo)

4. метод капитализации земельной ренты (Vl=Il/Rl)

5. метод остатка

6. метод предполагаемого использования (применяется для оценки затратных и незатратных земельных участков)=метод капитализации издержек

Метод капитализации земельной ренты

1. расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком (Il):

• Определяется рыночная ставка арендной платы при НиНЭИ

• Рассчитываются операционные расходы (в т.ч. налоги на землю, без платежей за пользование ресурсами)

2. определение величины коэффициента капитализации земельной ренты (Rl)

3. расчет рыночной стоимости земельного участка: Vl=Il/Rl

Метод остатка

1. оценка коэффициентов капитализации для улучшения (Rb) и земли (Rl)

2. расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшения, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка (Vb)

3. расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимостиза определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы (Io)

4. расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

или

Метод предполагаемого использования

1. определение суммы и временной структуры затрат на создание улучшений земельного участка (Eb)

2. прогнозирование чистого операционного дохода (Io): величины и временной структуры доходов и операционных расходов от наиболее эффективного использования земельного участка

3. определение величины ставки дисконтирования: инвестиционной фазы (Yc) и операционной фазы (Yo)

4. расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования денежных потоков

стоимость улучшения на момент окончания строительства

стоимость объекта на момент окончания строительства

стоимость земли на дату оценки