Определение величины потерь стоимости вследствие износа и устаревания

Накопленный износ – это величина потерь стоимости недвижимости, относимая к улучшения и возникающая в результате воздействия на здания внутренних и внешних факторов.

Метод разбивки (Техника осуществления потерь стоимости):

1.Физический износ:Исправимый – если затраты на исправление дефектов оказываются меньше следующего за этим исправлением приращения стоимости объекта или равны этому приращению.Неисправимый – в ином случае.2. Функциональный износ 3. Внешний (экономический) износ

Физический износ связывается с ухудшением экс­плуатационных характеристик строения в промежутке времени от предыдущего очередного ремонта до следующего. Этот износ оказывается тем больше, чем ниже уровень качества эксплуатации и технического обслуживания строения. Величина потерь стоимости в этом случае определяется как сумма затрат на «отложенный» ремонт, которые должен будет понести будущий пользователь при осуществлении такого ремонта немедленно после даты или при проведении очередного косметического ремонта. Для оценки неисправимого физического износа необходима группировка данных о затратах (сумме основных и прочих издер­жек) на создание новых улучшений по конструктивным элементам и системам инженерного оборудования здания (сооружения) в составе оцениваемого объекта. Указанные элементы конструкций и обору­дования подразделяют на короткоживущие и долгоживущие, разли­чающиеся сроком жизни: оставшийся срок жизни вторых совпадает с аналогичным сроком жизни всего строения, в то время как жизнь короткоживущих существенно короче жизни долгоживущих.

Функциональное устаревание подраз­деляется на исправимое и неисправимое. Эти виды функцио­нального устаревания различаются отношением затрат на их устранение к последующему приращению стоимости объекта. Потери стоимости, связанные с этими двумя видами устаревания, оцениваются разными способами:

• при исправимом устаревании - по затратам на его устранение,

• при неисправимом устаревании - по величине капитализиро­ванной потери дохода, вызванной наличием соответствующих недостатков.

Внешний износ вызывается уменьшением полезности здания в результате изменения воздействующих на него внешних условий. Существует 2 метода оценки внешнего износа:

• Капитализация потери дохода, относящаяся к изменению внешних условий

• Сравнение продаж подобных объектов на стабильных и измененных внешних условиях