Алгоритм реализации методов затратного подхода

Вначале для земельного участка с имеющимися на нем расти­тельностью и обособленными водоемами:

• либо рассчитываются издержки E_l на приобретение права соб­ственности

• либо определяется рыночная стоимость V_l права

Далее рассчитывается:

• либо сумма E_bc издержек в современных ценах на создание точной копии всех существующих улучшений (зданий, соору­жений, инженерных коммуникаций, многолетних насаждений) - для последующего определения стоимости воспроизводст­ва V_bc;

• либо сумма E_bf издержек в современных ценах на создание улучшений, функционально аналогичных улучшениям объекта оценки, но создаваемых по новому проекту с применением но­вых технологий и материалов, - для расчета стоимости за­мещения V_bf.

На основании принципа замещения из E_bc, E_bf выбирается тот, при котором издержки E_b и стоимость V_b меньше; при этом в состав издержек E_b включаются: основные E_f прочие E_an издержки на создание улучшений, а также среднерыночная величина E_ad суммы затрат на «доулучшения», маркетинг и эксплуатацию нового объекта от момента передачи его заказчику до момента завершения перехода к полномасштабному использованию (продажа, сдача в аренду).

При расчете издержек в общем случае принимается, что все они покрываются девелопером как из собственных E_be, так и из заемных E_bm средств, изначально очищенных от налогов. После расчета затрат на землю и улучшения моделируется гра­фик расчетов инвестора с подрядчиками, соответствующий норма­тивам и реальной практике организации подрядных работ при создании оцениваемых улучшений (при использовании метода капитализации издержек).

Важными для реализации метода капитализации издержек явля­ются:

• обоснование величины общей нормы отдачи Y_c на капитал, вложенный в новое строительство объекта (при использовании метода капитализации издержек), или

• определение - на основании опроса инвесторов или расчета (с использованием Y_c) - относительной величины (коэффициен­та) ожидаемой прибыли предпринимателя Pr.

При этом указанная величина прибыли предпринимателя рас­сматривается в качестве платы за использование («замораживание») собственных и заемных средств на время строительства (создания) улучшений --. на уровне, не ниже прибыли для ближайшего из альтернативных проектов (при реализации метода компенсации издержек).

Определение стоимости объекта оценки в текущем состоянии осуществляется путем оценки - в денежном выражении - изменений (за время жизни объекта) потребительских (эксплуатационных) качеств объекта и окружающей среды, называемых в оценочной практике износом, или устареванием, и вызывающих изменения стоимости объекта.