26. Основные этапы оценки недвижимости

1. Заключение с заказчиком договора об оценке

• Оценщик обязан предоставить заказчику информацию о требованиях законодательства РФ об оценочной деятельности.

• В договоре об оценке необходимо указать:

  • Вид объекта с точным указанием адреса и описанием основных характеристик

  • Вид определяемой стоимости

  • Размер и условия выплаты вознаграждения за проведение работ по оценке

  • Сведения о принадлежности оценщика к СРО

  • Сведения о страховании гражданской ответственности оценщика

2. Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки

Оценщик осуществляет сбор и обработку информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости. Заказчик осуществляет сбор и обработку:

• правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;

• данных бухгалтерского учета и отчетность, относящихся к объекту оценки;

• информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки.

3. Анализ рынка, к которому относится объект оценки. Оценщик анализирует рынок, его историю, текущую конъектуру и тенденции, а также выбирает аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор.

4. Выбор методов оценки в рамках каждого из всех возможных подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов. Оценщик осуществляет необходимые расчеты стоимости объекта оценки с учетом полученных количественных и качественных характеристик, результатов анализа рынка, а также анализирует риски, уменьшающие стоимость объекта. Оценщик обязан использовать 3 подхода: Затратный, доходный и сравнительный.

5. Согласование результатов. Стоимость, полученная методами доходного подхода (Voc), затратного подхода (Voi), сравнительного подхода (Vom). Цель: определение наиболее вероятной стоимости прав собственности на оцениваемый объект. Эти преимущества и недостатки можно оценить следующими критериями (присвоить вес - w):

• Учет влияния рыночной ситуации на дату оценки объекта

• Полнота информации, необходимая для реализации подхода

• Достоверность используемой информации при реализации подхода

• Учет специфических особенностей объекта оценки

• Учет влияния возможных рисков при определении стоимости. Стоимость объекта (V₀=w_cV_oc+w_iV_oi+w_mV_om)

6. Оформление результатов оценки (составление и передача заказчику отчета об оценке).

• Принцип существенности (должна быть изложена информация, существенная с точки зрения стоимости объекта)

• Принцип обоснованности (использованная информация должна быть подтверждена)

• Принцип однозначности (содержание не должно вводить в заблуждение, допускать неоднозначности)

• Принцип проверяемости (описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости привести к аналогичным результатам)

• Принцип достаточности (отчет не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки, если она не является обязательной, промежуточной)