29. Методы и техники сравнительного подхода

Техника качественного сравнения.

Условия:

1. Число элементов сравнения превышает количество объектов-аналогов

2. Невозможно количественно измерить величину корректировки, поэтому определяется только направление корректировки (вниз или вверх)

3. Влияние каждой корректировки на стоимость одинаково

4. Аналоги должны быть как можно ближе к объекту оценки

Техника компенсационных корректировок:

1. Техника предусматривает внесение поправки в цену сделки с объектом аналогом, имеющим некоторый недостаток в сравнении с объектом оценки

2. Поправка равна расчетной прибавке к цене, обеспечивающей «компенсацию» недостатка

3. Возможные компенсации:

   • Обременение объекта-аналога договором аренды

   • Обременение земельного участка сервитутом

   • Условие финансирования

   • Особые нерыночные условия

Техника парных сравнений.

Условия:

1. Наличие информации об объектах-аналогах, отличающихся только одним элементом сравнения (пара объектов)

2. Количество объектов-аналогов должно быть больше элементов сравнения на 1

3. При абсолютных корректировках всегда получается одинаковая скорректированная стоимость по всем объектам аналогам

4. При относительных корректировках необходим этап согласования, т.к. скорректированная стоимость по аналогам отлична

Техника факторного анализа.

Условия:

1. Количество объектов-аналогов намного больше, чем элементов сравнения

2. Корреляционная связь (проявляется в среднем при массовом наблюдении)

3. Возможность определения значимого коэффициента корреляции между стоимостью и элементом сравнения

4. Установление регрессионной зависимости