37. Затратный подход к оценке недвижимости, износ улучшения

Метод компенсации издержек предусматривает суммирование рыночной стоимости права использования земельного участка Vl как свободного и рыночной стоимости улучшений Уь, равной сумме издержек на создание последних и прибыли предпринимателя (девелопера) - за вычетом потерь стоимости вследствие физического износа, функционального и внешнего устаревания - все на дату оценки:

Vo= Vl+Vb=Vl+Eb+Prof-Dep=Vl+Eb(1+Pr)(1–D). (5.8)

Здесь введены обозначения:

E_b=E_d+E_id+E_ad - сумма всех издержек, обеспечивших создание улучшений, но рассчитанных на дату оценки - так, как будто объект был построен мгновенно (в этих суммах отражены как собственные средства, так и сумма кредита, полученного на строительство);

Prof - прибыль предпринимателя как сумма, которая обеспечи­вает доход на весь капитал (E_b), вложенный в создание улучшений (включая доход на собственный капитал и проценты по кредиту);

Dep - потери стоимости из-за физического износа, функцио­нального и внешнего устаревания;

D- коэффици­ент суммарных потерь стоимости

Pr=Prof/E_b; D=Dep/(E_b+Prof). к моменту полной амортизации улучшений (D=1) стоимость объекта становится равной рыночной стоимости земельного участка.

Таким образом, прибыль предпринимателя, проявляющаяся вследствие создания улучшений, «изнашивается» одновременно с ними. Это означает, в частности, что при расчете потерь стоимости Dep абсолютные величины затрат на ремонты, планируемые с целью устранения «износов», должны рассчитываться с добавлением прибыли пред­принимателя, определяемой по правилам, предусмотренным для расчета величины Prof.

Коэффици­ент D (depreciation) суммарных потерь стоимости. Величина этого коэффициента связана с коэффициентами физического износа D_w и функционального устаревания D_f физической сущности улучшений, устаревания юридической сущности объекта D_law, а также D_en внешнего (экономического, экологического, инфраструктурного) устаревания или обновления (D_en может быть как больше, так и меньше нуля).