5.2.2 Определение момента начала получения дохода, период получения доходов, риск

В основу исследования стабильных потоков доходов было положено допущение о том, что объект уже создан и полностью введен в строй. Необходимость в дополнительном анализе возникает в тех случаях, когда оценщику необходимо определить стоимость нового или строящегося объекта, а также проходящего процедуру заключения арендных соглашений. На рис. 5.1 показаны прогнозируемые денежные потоки по типичному объекту, сдаваемому арендаторам, на различных этапах его инвестиционного цикла.

Рис. 5.1. Ожидаемые потоки денежных средств на различных этапах жизненного цикла объекта

На этапе строительства объекта потоки денежных средств остаются отрицательными. Следует оценить ожидаемую продолжительность строительства. Это может быть сделано при рассмотрении графиков и сроков выполнения работ.

В начале этапа заключения арендных соглашений денежные потоки обычно остаются отрицательными, однако по мере заключения договоров аренды их уровень увеличивается. По некоторым объектам удается избежать данной проблемы за счет заключения арендных договоров еще до завершения строительства.

Для того чтобы составить график ожидаемого заключения договоров, следует рассчитать коэффициент емкости рынка для данного вида недвижимости. Коэффициент емкости рынка (К_емк) позволяет определить, сколько единиц недвижимости данного вида будет продано или сдано в аренду в течение определенного времени в данном секторе рынка:

,

где: К_пер – количество единиц недвижимости, сданных в аренду за период;

К_общ – общее количество единиц недвижимости на рынке для сдачи в аренду.

Чем выше коэффициент емкости, тем больше вероятность того, что период заключения арендных соглашений по оцениваемой недвижимости будет коротким. Низкий коэффициент служит тревожным сигналом о том, что на рынке, возможно, существует излишек подобных объектов. В тех случаях, когда коэффициент емкости рынка оценивается на этапе планирования и проектирования, в размеры данного объекта, в график его строительства и ввода могут быть внесены коррективы. После заключения контрактов на строительство и начала строительных работ возможностей для пересмотра проекта остается значительно меньше.

Очевидно, что чем раньше объект начнет приносить положительный денежный поток, тем выше будет его текущая стоимость.

В силу природы сложного процента, начисляемого на суммы, которые будут получены в будущем, ранние этапы жизненного цикла объекта имеют больший вес при определении его инвестиционной стоимости. К прогнозированию денежных потоков на этих начальных этапах следует подходить с особой осторожностью.