36. Затратный подход к оценке недвижимости, методы определения новой стоимости замещения (воспроизводство)

Метод капитализа­ции издержек предусматривает определение рыночной стоимости V_o объекта как будущей стоимости FV частей E_j (1<j<k) затрат (издержек), рассредоточенных по k периодам, предшество­вавшим дате оценки (продолжительность периода принимается равной одному кварталу). При оценке объекта с новыми улучшения­ми выражение для рыночной стоимости можно записать в виде:

,

.

Обозначения:

E_j - денежная сумма, выплаченная девелопером в порядке ком­пенсации основных и прочих (проектных, строительных и эксплуа­тационных) издержек j-го периода, «приписанная» к концу этого периода - при типичном для рынка строительных услуг графике платежей по периодам, предусматриваемым подрядными договорами;

E_b* - издержки на создание улучшений;

E_d, E_id - прямые и косвенные издержки на создание улучшений;

E_ad - дополнительные расходы, понесенные девелопером в пери­од от момента приемки-передачи готового объекта до момента продажи или до начала полномасштабной доходной эксплуатации соответственно;

E_o - «стартовые» издержки (j=0), включающие в себя затраты E_l на приобретение права застройки земельного участка и авансовые платежи E_a подрядчикам (E_o= E_l + E_a);

Y_ocq – типичная для рынка общая квартальная («q» -quarter) норма отдачи на капитал, вло­женный в новое строительство.

Оценка рыночной стоимости объ­екта с новыми улучшениями обеспечивает учет и «приходящуюся» на издержки прибыль предпринимателя (общую прибыль девелопера и кредитора), равную E_b*Pr^*

V_o=E_l+E_b*+Prof^*=E_l+E_b*(1+Pr^*).

Величина Prof^* прибыли предпринимателя (девелопера) как дохода на вложенный капитал определяется не только величиной издержек на создание улучшений, но также и величиной расходов на приобретение права застройки земли. Однако право использова­ния этой прибыли принадлежит исключительно девелоперу, запла­тившему за право застройки рыночно обоснованную цену. Расчетная величина прибыли может быть получена девелопером только в период экономической жизни улучшений, обращаясь в ноль одно­временно с утилизацией улучшений. Именно поэтому здесь коэффициент прибыли предпринимателя Pr^* отнесена не к полной сумме издержек проекта, а только к величине затрат на создание улучшений.

Сложнее формируется модель метода капитализации издержек при оценке объекта, бывшего в употреблении. Здесь учитывается то, что при эксплуатации готового объекта собственник регулярно получает доход I_o, «очищенный» от всех операционных расходов, но включающий в себя предстоящие платежи по кредиту. В составе этого дохода непременно имеются две части, одна из которых («амортизационная») I_of обеспечивает возврат собственного и заемного капитала, а вторая I_on – доход на собственный и заемный капитал. Видно, что доход I_on компенсирует (возвращает) часть издержек на создание объекта, доход на капитал I_of обеспечивает собственни­ку (и кредитору) объекта получение части полагающейся ему (и кредитору) прибыли предпринимателя. Следовательно, рыночную стоимость бывшего в эксплуатации объекта можно определить как:

.

Рассмотренный метод капитализации издержек целесообразно использовать для расчета рыночной стоимости только что построен­ного объекта или объекта, бывшего в доходной эксплуатации не более 10 лет. При больших сроках функционирования объекта предпочтение отдается затратному, предусматривающему определение стоимости объекта путем суммирования подлежащих компенсации (реальных и вмененных) издержек на приобретение земли и созда­ние улучшений, с учетом прибыли предпринимателя и потерь стоимости, связанных с износом и устареванием.