38. Затратный подход к оценке недвижимости, прибыль предпринимателя
Прибыль предпринимателя – это установленная рынком сумма, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в строительство объекта. Прибыль предпринимателя является в основном функцией риска и зависит от конкретной рыночной ситуации.Если активен рынок инвестиций и доступна информация о доходности аналогичных проектов, то коэффициент прибыли предпринимателя оценивается с использованием сведений о доходности конкретных проектов с объектами недвижимости, подобными объекту оценки. Указанные сведения добываются опросом инвесторов. В таких случаях полученные сведения о величине Pr следует корректировать, если при реализации сравниваемого проекта отмечен перерасход средств из-за превышения контрактных цен на материалы и подрядные работы, а также из-за сбоев в графике подрядных работ. Однако этот алгоритм поиска Pr реализовать весьма трудно, поскольку найти полностью достоверную и достаточно подробную информацию об инвестиционных проектах с объектами, аналогичными объекту оценки, удается весьма редко. При «пассивном состоянии» рынка инвестиций, при стремительном росте или колебаниях цен на недвижимость, при оценке объекта с незавершенным строительством оценщики не обращают внимания на то, что эта прибыль зависит от параметров проектов, реализованных опрашиваемыми предпринимателями, и может отличаться от рыночной величины прибыли из-за особых условий или недостатков реализации проектов.
Между тем искомая величина прибыли зависит от объемов, сроков и графика платежей по этапам строительства (эти параметры должны быть типичными для рынка и такими же, как у объекта оценки). Величина прибыли, называемая современными девелоперами, зависит от того, разграничены ли функции инвестора (заказчика) и строителя (подрядчика). На эту величину оказывает влияние структура инвестированного капитала: нередко девелопер называет прибыль на собственный капитал (без учета использованного им заемного и долевого капитала), в то время как оценщику нужно знать величину прибыли на весь инвестированный капитал.
В условиях этих трудностей используется аналитический метод определения этой прибыли на основе модели капитализации издержек. Отличительная особенность: коэффициент прибыли предпринимателя рассчитывался по отношению ко всем издержкам. Рыночная стоимость Vo определяется соотношением Vo=Vl+Eb(1+Pr)(1–D) Определив рыночную стоимость Vl земельного участка в составе объекта на дату оценки, строим модель, позволяющую найти рыночную стоимость Vo* точной копии (при воспроизводстве) или функциональной копии (при замещении) оцениваемого объекта, но в состоянии как будто нового, завершенного строительством только что (к дате оценки):
При известной рыночной стоимости земли Vl на дату оценки находим величину коэффициента прибыли предпринимателя:
Заметим, что здесь затраты на создание улучшений Еь определяются по ценам, сложившимся на рынке к дате оценки, в тот время как в (5.37) затраты меняются во времени в соответствии с известной оценщику динамикой роста цен на производство строительных и сопутствующих работ в периоды, предшествующие дате оценки.
Для крупных объектов со сроками строительства от двух лет и больше оценщик должен принимать более высокие значения прибыли.
- 26. Основные этапы оценки недвижимости
- 27. Обязательные разделы отчета об оценке недвижимости
- 28. Основные этапы сравнительного подхода при оценке объекта недвижимости
- 29. Методы и техники сравнительного подхода
- 36. Затратный подход к оценке недвижимости, методы определения новой стоимости замещения (воспроизводство)
- Алгоритм реализации методов затратного подхода
- 37. Затратный подход к оценке недвижимости, износ улучшения
- Определение величины потерь стоимости вследствие износа и устаревания
- 38. Затратный подход к оценке недвижимости, прибыль предпринимателя
- 39. Методы оценки земельного участка
- 40. Выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использования