Предпринимательский стимул – компенсация рисков инвестора

Рис. 7.2. Распределение предпринимательской прибыли

Существуют следующие основные методы расчета предпринимательской прибыли²⁴.

1. Рыночный метод

Заключается в сборе и обработке рыночной информации о нормах прибыли предпринимателя. При этом необходимо ориентироваться на ожидания инвесторов или на результаты реализации проектов-аналогов, для которых сроки создания улучшений, размеры начальных платежей и уровень риска примерно такие же, как и для оцениваемого объекта. Однако в условиях, когда предпринимательская прибыль является объектом коммерческой тайны, нельзя считать обоснованными называемые инвесторами величины прибыли в диапазоне 10-30%.

Например, норма прибыли предпринимателя в % к показателю стоимости (базе), в качестве которой могут выступать (табл. 7.2.).:

• прямые затраты;

• сумма прямых и косвенных затрат;

• общая сумма прямых, косвенных затрат и стоимости участка.

Таблица 7.2.

Норма прибыли предпринимателя

2. Метод, основанный на анализе альтернативных финансовых инвестиций

Заключается в предположении, что инвестировать деньги в новое строительство имеет смысл, если прибыль от строительства будет не меньше, чем прибыль от альтернативных финансовых вложений в акции, векселя и другие ценные бумаги, или, в крайнем случае, не меньше, чем процентные ставки по соответствующим банковским кредитам.

3. Метод, основанный на анализе денежных потоков в течение времени строительства объекта

При реализации данного метода должно соблюдаться условие полного соответствия графика платежей нормативам или (и) рыночным предпочтениям. В случае, если девелопер приобрел ресурсы (земельный участок, строительные материалы) гораздо раньше начала реализации проекта, не следует включать в стоимость капитализированную часть дохода, обеспечивающую компенсацию за «замораживание» средств на период от момента приобретения ресурса до момента начала реализации инвестиционного проекта. В расчете не следует также учитывать издержки и величины дохода на «замороженный» капитал в периоды задержки строительства в сравнении с нормативными сроками (потери, связанные с «затягиванием» сроков строительства должны компенсироваться за счет уменьшения прибыли инвестора). При любом «нестандартном» развитии сценария реализации проекта девелопером в расчете в качестве моментов внесения упомянутых платежей выбираются моменты типового графика, а не того специфического графика, который был реализован в действительности.

Величина прибыли, которую типичный инвестор надеется получить, вкладывая средства в новое строительство, должна быть тем больше, чем продолжительнее срок строительства (крупнее или сложнее объект) и чем больше размер начального платежа²⁵.

Этап 4. Расчет полной восстановительной стоимости здания как суммы результатов по 2 и 3 этапам.

Этап 5. Расчет общего накопленного износа здания как суммы физического износа, функционального и внешнего старения.

Износ – это уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленное различными причинами.

Понятие «износ», используемое в оценочной деятельности, необходимо отличать от понятия «амортизация», применяемого в бухгалтерском учете. Амортизация в бухгалтерском учете – это процесс распределения первоначальных затрат, связанных с приобретением объекта, на весь срок его службы, без определения его текущей стоимости. В оценочной деятельности износ рассматривается как основной фактор для определения текущей стоимости объекта.

При затратном подходе к оценке недвижимости понятие «износ» используется для учета различий в характеристиках нового и реально оцениваемого объекта недвижимости. Учет износа объекта – это своего рода корректировка стоимости вновь воспроизведенного здания (определенной с помощью затратного подхода) для определения стоимости оцениваемого объекта.

Существует физический износ, функциональное и внешнее (или экономическое) устаревание. Кроме того, износ (устаревание) может быть устранимым и неустранимым. При этом износ или устаревание считаются устранимым, если затраты на устранение дефектов оказываются меньше следующего за этим устранением приращения стоимости объекта или равны этому приращению. В противном случае, т.е., если затраты на такое устранение больше приращения стоимости объекта, износ и устаревание считаются неустранимыми. Любой недостаток объекта можно устранить, но при этом издержки устранения не должны превышать полученные выгоды.

Физический износ – утрата первоначальных эксплуатационно-технических характеристик (надёжности, прочности, устойчивости и др.) объекта (его элементов) в процессе его технической эксплуатации, обусловленная воздействием природно-климатических факторов и человеческой деятельности и приводящая к потере стоимости объекта.