Алгоритм реализации методов затратного подхода
Вначале для земельного участка с имеющимися на нем растительностью и обособленными водоемами:
либо рассчитываются издержки El на приобретение права собственности
либо определяется рыночная стоимость Vl права
Далее рассчитывается:
либо сумма Ebc издержек в современных ценах на создание точной копии всех существующих улучшений (зданий, сооружений, инженерных коммуникаций, многолетних насаждений) - для последующего определения стоимости воспроизводства Vbc;
либо сумма Ebf издержек в современных ценах на создание улучшений, функционально аналогичных улучшениям объекта оценки, но создаваемых по новому проекту с применением новых технологий и материалов, - для расчета стоимости замещения Vbf.
На основании принципа замещения из Ebc, Ebf выбирается тот, при котором издержки Eb и стоимость Vb меньше; при этом в состав издержек Eb включаются: основные Ef прочие Ean издержки на создание улучшений, а также среднерыночная величина Ead суммы затрат на «доулучшения», маркетинг и эксплуатацию нового объекта от момента передачи его заказчику до момента завершения перехода к полномасштабному использованию (продажа, сдача в аренду).
При расчете издержек в общем случае принимается, что все они покрываются девелопером как из собственных Ebe, так и из заемных Ebm средств, изначально очищенных от налогов. После расчета затрат на землю и улучшения моделируется график расчетов инвестора с подрядчиками, соответствующий нормативам и реальной практике организации подрядных работ при создании оцениваемых улучшений (при использовании метода капитализации издержек).
Важными для реализации метода капитализации издержек являются:
обоснование величины общей нормы отдачи Yc на капитал, вложенный в новое строительство объекта (при использовании метода капитализации издержек), или
определение - на основании опроса инвесторов или расчета (с использованием Yc) - относительной величины (коэффициента) ожидаемой прибыли предпринимателя Pr.
При этом указанная величина прибыли предпринимателя рассматривается в качестве платы за использование («замораживание») собственных и заемных средств на время строительства (создания) улучшений --. на уровне, не ниже прибыли для ближайшего из альтернативных проектов (при реализации метода компенсации издержек).
Определение стоимости объекта оценки в текущем состоянии осуществляется путем оценки - в денежном выражении - изменений (за время жизни объекта) потребительских (эксплуатационных) качеств объекта и окружающей среды, называемых в оценочной практике износом, или устареванием, и вызывающих изменения стоимости объекта.
- 26. Основные этапы оценки недвижимости
- 27. Обязательные разделы отчета об оценке недвижимости
- 28. Основные этапы сравнительного подхода при оценке объекта недвижимости
- 29. Методы и техники сравнительного подхода
- 36. Затратный подход к оценке недвижимости, методы определения новой стоимости замещения (воспроизводство)
- Алгоритм реализации методов затратного подхода
- 37. Затратный подход к оценке недвижимости, износ улучшения
- Определение величины потерь стоимости вследствие износа и устаревания
- 38. Затратный подход к оценке недвижимости, прибыль предпринимателя
- 39. Методы оценки земельного участка
- 40. Выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использования