logo search
экономика недвижимости

7.2. Порядок применения затратного подхода

Затраты на воспроизводство или на замещение, как правило, соответствуют рыночной стоимости для новых или недавно построенных объектов недвижимости, т.е. имеющих незначительный накопленный износ и отвечающих наиболее эффективному использованию земельного участка. Поэтому именно при оценке недавно построенных объектов наиболее применим затратный подход. Кроме того, его использование целесообразно в случаях:

1. Технико-экономическое обоснование нового строительства, реконструкции или капитального ремонта.

Например, строительство нового офисного здания составляет 12,5 млн.руб. ЧОД от его функционирования 750 тыс. руб. Ставка дисконтирования – 13 %. Будет ли строительство объекта эффективно?

Минимальная прибыль, которую должен приносить объект, 1,6 млн.руб. (12,5  0,13).Следовательно, строительство объекта будет эффективно.

Таким образом, применение затратного подхода позволяет избежать риска избыточного инвестирования в объект оценки.

2. Выбор варианта ННЭИ объекта недвижимости.

3. Оценка уникальных объектов (например, объекты культурного наследия), зданий специального назначения (школ, церквей, вокзалов и т. п.), т.к. отсутствует информация об аналогичных проданных недавно объектах.

4. Оценка объектов недвижимости на «пассивных» секторах рынка при недостаточности и (или) недостоверности рыночной информации для обоснованного заключения о стоимости объекта недвижимости.

5. Налогообложение имущества физических и юридических лиц;

6. Оценка в целях страхования, поскольку при оценке недвижимости в целях страхования риска повреждения или уничтожения объекта страховая сумма, суммы страхового взноса и страхового возмещения определяются исходя из затрат на восстановление поврежденного объекта или его элемента.

Стоимость объекта недвижимости на основе применения затратного подхода (V) равна:

V = Vзем + СЗ (СВ) + ДП – Инак ,

где: Vзем - рыночная стоимость земельного участка (права собственности или права долгосрочной аренды на 49 лет) с учетом предпринимательской прибыли, за вычетом накопленного износа улучшений.

СЗ (СВ) – стоимость строительства (стоимость замещения или стоимость воспроизводства улучшения);

ДП – предпринимательский доход;

Инак – величина накопленного износа (физического износа, функционального и внешнего (экономического) устаревания).