3.7.3. Методы оценки стоимости

При оценке стоимости предприятия и его элементов используют следующие подходы:

• затратный;

• сравнения продаж (аналоговый);

• доходный.

Главный признак затратного подхода — это поэлементная оценка объекта. Общую стоимость объекта получают суммированием стоимостей всех его элементов. Применение затратного метода дает пессимистическую оценку объекта, однако в условиях, когда фондовый рынок еще не сформирован, а рыночная информация отсутствует, этот подход часто оказывается единственно возможным. Реализация затратного подхода состоит из четырех этапов:

1. Анализ структуры объекта оценки и выделение его составных частей, по которым будет производиться оценка.

2. Выбор наиболее подходящего способа для каждого элемента структуры объекта оценки и осуществление расчетов.

1. Оценка накопленного износа элементов объекта оценки.

3. Расчет остаточной стоимости элементов и суммарная оценка стоимости всего объекта.

Аналоговый подход основан на сравнении оцениваемого объекта с аналогами, рыночная цена которых известна, и имеет нижеследующую последовательность:

1. Изучение рынка и сбор информации по сделкам с объектами-аналогами.

2. Проверка достоверности полученной информации.

3. Сравнение оцениваемого объекта с каждым аналогом и выявление отличий по:

• передаваемым имущественным правам;

• условиям финансирования;

• условиям продажи;

• дате продажи;

• потребительским характеристикам;

• месторасположению;

• наличию дополнительных элементов и др.

4. Расчет стоимости объекта путем корректировки цен аналогов. При этом могут использоваться:

• оценка стоимости дополнительных элементов (например, вспомогательных сооружений к зданиям и др.) через сравнение цен у двух групп объектов, имеющих и не имеющих эти элементы;

• повышающие и понижающие коэффициенты, используемые для корректировки влияния функциональных, потребительских, технических и других различий между объектами;

• удельные показатели (например, на 1 кв. м общей площади здания) для расчета стоимости в случае, если сравниваемые объекты, являясь сходными функционально, различаются по размеру и мощности;

• мультипликаторы, представляющие собой соотношение цены объекта к ежегодному доходу от объекта (например, отношение рыночной цены акции фирмы к доходу на акцию). При оценке применяют несколько мультипликаторов по различным аналогам. Стоимость оцениваемого объекта получают перемножением проектируемого ежегодного дохода на усредненную величину мультипликатора;

• корреляционные модели, устанавливающие зависимость цены объекта от небольшого числа факторов. При этом необходимо иметь достаточное количество объектов-аналогов, позволяющее осуществить статистическую обработку информации.

Доходный подход основывается на расчете будущих поступлений от эксплуатации объекта оценки и определением их текущей стоимости. При реализации данного метода эксплуатация объекта оценки рассматривается как проект, эффективность которого определяется с помощью методов оценки эффективности инвестиционных проектов. Для расчета стоимости объекта используется показатель чистого дисконтированного дохода.