Особенности рынка недвижимости по сравнению с высокоорганизованными рынками стандартизированных товаров

Локальный характер рынков недвижимости. Большинст­во рынков недвижимости по своей природе локальны. Если только речь не идет об особо заметном объекте, информация о котором получила широкое распространение, то покупателем с наибольшей вероятностью оказывается либо человек, живущий в этой местности, либо фирма, осуществляющая здесь свои деловые операции. Именно поэтому самое пристальное внима­ние оценщик обращает на ближайшие окрестности, а также на район, поселение и регион местоположения оцениваемой не­движимости.

Слабые взаимозаменяемость и стандартизированность недвижимостей. Каждый из объектов недвижимости уникален, будь то земельный участок, здание, строение или какая-либо совокупность отдельных объектов. Поэтому редко оказывается возможным найти два объекта, обладающих одним и тем же набором полезных качеств.

Недвижимости с трудом поддаются стандартизации, что делает практически невозможной их продажу по описанию: если для купли-продажи, скажем, партии металла достаточно указать марку и другие общепринятые характеристики товара, то покупка недвижимости, за редким исключением, требует физического контакта покупателя с объектом, внимательного осмотра и выяснения всех важных обстоятельств, имеющих значение для сделки. По своему характеру сделки на рынках недвижимости подобны купле и продаже картин старых мас­теров и других антикварных изделий, не поддающихся "деле­нию на сорта".

Продавцы и покупатели на рынках недвижимости. Если на высокоорганизованных рынках в их нормальном состоянии значительному числу продавцов обычно противостоит столь же значительное число покупателей, то на рынках недвижимости во многом в силу их локальной природы часто возникают дис­пропорции между числами продавцов и покупателей.

Частный характер сделок на рынках недвижимости. В отличие от высокоорганизованных рынков, на которых преоб­ладают публичные (преимущественно биржевые) сделки, сделки на рынках недвижимости носят частный характер и обычно со­вершаются в результате относительно длительных переговоров и "уторговывания" сторон. Сделки с недвижимостью часто тре­буют не только физического контакта покупателя с объектом, но и личных встреч с продавцом. Даже в тех случаях, когда сделка

совершается при посредничестве специализированных риэлтор­ских фирм, ответы на многие вопросы, представляющиеся покупателю существенными, могут быть получены только в личной беседе с продавцом.

Специфика информации на рынках недвижимости. Если высокоорганизованные рынки находятся под пристальным наблюдением множества участников, аналитиков и исследова­телей, обладают развитыми системами сбора, обработки и рас­пространения информации, то рынкам недвижимости в силу частного характера сделок присущи труднодоступность, непол­нота и нередко недостоверность получаемой информации.

В РФ до недавнего времени отсутствовала действенная сис­тема регистрации прав на недвижимость, и как следствие поиск информации об интересующих оценщика объектах был чрез­вычайно затруднен. Кроме того, в силу чрезвычайно широкого распространения всевозможных способов минимизации нало­гов, взимаемых при купле-продаже недвижимостей, даже та информация, которую удается получить, редко оказывается полной и достоверной. Другими следствиями отсутствия общедоступной системы сбора и предоставления информации о рынках недвижимости являются, во-первых, низкая скорость обмена информацией между участниками рынка, а во-вторых, чрезвычайно широкий диапазон, в котором может изменяться степень осведомлен­ности конкретных участников рынка о товаре и ценах.

Нерациональные факторы в сделках с недвижимостью. На рынках стандартизированных товаров практически единст­венным фактором, влияющим на принимаемые решения, явля­ется цена. В сделках с таким товаром, как недвижимость, пове­дение людей в значительной степени подвержено комплексу рефлекторных действий, импульсов, инстинктов, привычек, на­строений.

Часто человек готов заплатить высокую цену за дом в основ­ном потому, что он просто понравился ему, и отказаться от по­купки другого, возможно, лучшего дома по весьма скромной цене только потому, что что-то ему очень не нравится, причем даже он сам далеко не всегда может объяснить, что именно.

Однако, как следует из практики, несмотря на значитель­ное влияние таких нерациональных факторов, ценообразова­ние на рынках недвижимости все же подчиняется достаточно устойчивым закономерностям, обнаружить которые и должен оценщик.

Неэластичность предложения на рынках недвижимости. В отличие от многих других рынков на рынках недвижимости объем предложения не может быть заметно быстро увеличен при росте цен. Это свойство, называемое ценовой неэластич­ностью предложения, объясняется тем, что для создания новых недвижимостей обычно требуется достаточно продолжительное время, исчисляемое месяцами или годами, что прежде всего объясняется ограниченностью свободных земельных участков.