Глоссарий

АННУИТЕТ - серия равновеликих платежей, получаемых или выплачива­емых через равные периоды в течение определенного срока. Различают обыч­ный аннуитет, при котором выплаты производятся в конце каждого периода, и авансовый аннуитет, платежи по которому осуществляются в начале каждо­го периода.

АРЕНДА - юридически оформленное право владения и (или) пользова­ния, при котором собственник за арендную плату передает свой объект недви­жимости на срок аренды другому лицу (арендатору) для использования по це­левому назначению.

АРЕНДНАЯ ПЛАТА - плата за пользование чужим объектом недвижимо­сти. Величина и периодичность выплаты арендной платы устанавливаются в договоре, заключаемом между арендодателем и арендатором.

БОНИТЕТ ПОЧВ - показатель качества почв, их плодородия и продук­тивности.

БУДУЩАЯ СТОИМОСТЬ АННУИТЕТА (НАКОПЛЕНИЕ ЕДИНИЦЫ ЗА ПЕРИОД) - одна из шести функций сложного процента, используемая для расчета будущей стоимости периодических равновеликих взносов при извест­ной текущей стоимости взноса, процентной ставке и периоде.

БУДУЩАЯ СТОИМОСТЬ ДЕНЕЖНОЙ ЕДИНИЦЫ (НАКОПЛЕННАЯ СУММА ДЕНЕЖНОЙ ЕДИНИЦЫ) - одна из шести функций сложного про­цента, используемая для расчета будущей стоимости известной текущей (се­годняшней) суммы по технике сложного процента.

ВЕЩНОЕ ПРАВО - право, дающее лицу юридическую власть над вещью. К вещным правам относятся: право собственности, право пожизненного на­следуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, сервитут, право хозяйственного ведения иму­щества, право оперативного управления имуществом.

ВЗНОС НА АМОРТИЗАЦИЮ ДЕНЕЖНОЙ ЕДИНИЦЫ (ПЕРИОДИ­ЧЕСКИЙ ВЗНОС В ПОГАШЕНИЕ КРЕДИТА) - одна из шести функций слож­ного процента, используемая для расчета величины будущих периодических равновеликих платежей в погашение определенной текущей стоимости (креди­та) при известном проценте, начисляемом, на уменьшающийся остаток кредита.

ВНУТРЕННЯЯ СТАВКА ДОХОДА - процентная ставка на вложенный капитал, при которой сумма текущих стоимостей доходов от инвестиций, рав­на инвестиционным затратам.

ВОЗВРАТ (ВОЗМЕЩЕНИЕ) КАПИТАЛА - возврат первоначальных ин­вестиций, который отражает потерю стоимости, за счет дохода или перепро­дажи объекта недвижимости.

ВТОРАЯ ИПОТЕКА - предоставление кредита под ранее заложенный объект недвижимости.

ДАТА ОЦЕНКИ – дата, на которую производится оценка стоимости объек­та недвижимости.

ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО - имущество, перемещаемое без ущерба ему самому или объектам недвижимости, с которыми оно связано.

ДЕВЕЛОПМЕНТ– деятельность, связанная с развитием территории, вклю­чающая подготовку земель и проведение строительных, инженерных и иных операций с недвижимостью.

ДЕЙСТВИТЕЛЬНЫЙ ВАЛОВОЙ ДОХОД - потенциальный валовой до­ход с учетом потерь от недозагрузки, приносящей доход недвижимости, от не­платежей арендаторов, а также от дополнительных видов доходов.

ДИСКОНТИРОВАНИЕ – процесс приведения ожидаемых будущих денеж­ных потоков (поступлений или платежей) к их текущей стоимости, т. е. в сопо­ставимый вид на дату оценки.

ДИФФЕРЕНЦИАЛЬНАЯ РЕНТА I – дополнительный доход, который об­разуется на лучших по естественному плодородию и местоположению землях.

ДИФФЕРЕНЦИАЛЬНАЯ РЕНТА II – дополнительный доход, который образуется на земельных участках хозяйств, ведущих более интенсивное про­изводство. Данный вид ренты связан с экономическим плодородием почвы.

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД - один из трех традиционных подходов к оценке недвижимости, включающий метод дисконтированных денежных потоков, ос­нованный на определении текущей стоимости ожидаемых будущих доходов от объекта недвижимости и метод прямой капитализации годового дохода.

ЕДИНИЦА СРАВНЕНИЯ – единица измерения, общая для оцениваемых и сопоставимых объектов недвижимости.

ЕДИНИЧНАЯ ОЦЕНКА – определение рыночной или другой стоимости отдельного объекта недвижимости. Основанием для проведения оценки явля­ется договор, заключаемый между оценщиком и заказчиком.

ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ – недвижимость, подавляющая часть дохо­дов от которой составляет арендная плата от сдачи жилья.

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД – один из трех традиционных подходов к оценке недвижимости, базирующийся на определении стоимости издержек на воспро­изводство или замещение объекта с учетом всех видов износа.

ЗДАНИЯ – архитектурно-строительные объекты, назначением которых яв­ляется создание условий для труда, жилья, социально-культурного обслужи­вания населения и хранения материальных ценностей.

ЗЕМЕЛЬНЫЙ КАДАСТР (ГОСУДАРСТВЕННЫЙ) - систематизирован­ный свод документированных сведений о природном, хозяйственном и право­вом положении земель Российской Федерации, местоположении и размерах земельных участков.

ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС – свод государственных законов, юридических и гражданских установлений, касающихся имущественных, правовых и процес­суальных отношений по поводу земли и земельной собственности.

ЗЕМЕЛЬНЫЙ НАЛОГ – одна из форм платы за землю, которая устанав­ливается на рентной основе исходя из плодородия почв, других природных и экономических условий местоположения земельного участка и не зависит от результатов хозяйственной деятельности собственника, владельца или пользо­вателя земли.

ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК – часть поверхности земли, имеющая фиксиро­ванную границу, площадь, местоположение, правовое положение и другие ха­рактеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре.

ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВО – система государственных мероприятий, направ­ленных на регулирование земельных отношений, учет и оценку земельных ре­сурсов, организацию использования и охраны земель, составление территори­альных и внутрихозяйственных планов землеустройства.

ЗЕМЛИ ВОДНОГО ФОНДА – территории, занятые водными объектами, а также полосами отвода гидротехнических, водохозяйственных и иных со­оружений, необходимых для использования водных объектов.

ЗЕМЛИ ЗАПАСА – государственные земли, не предоставленные муници­пальным образованиям, гражданам и юридическим лицам в собственность, пользование или аренду, а также земли, выведенные из хозяйственного оборо­та в результате консервации.

ЗЕМЛИ ИСТОРИКО-КУЛЬТУРНОГО НАЗНАЧЕНИЯ - территории па­мятников истории и культуры, исторических промыслов и ремесел, историчес­ких поселений, военных и гражданских захоронений.

ЗЕМЛИ ЛЕСНОГО ФОНДА – территории , покрытые лесом, вырубки, гари, прогалины, а также нелесные земли, используемые для ведения лесного хозяйства.

ЗЕМЛИ ОБОРОНЫ И БЕЗОПАСНОСТИ – территории, предоставлен­ные для размещения и постоянной деятельности войсковых частей, образова­тельных учреждений, реализующих военные образовательные программы, предприятий и организаций федеральных органов исполнительной власти, вы­полняющих задачи по обороне и безопасности.

ЗЕМЛИ ОЗДОРОВИТЕЛЬНОГО НАЗНАЧЕНИЯ – территории лечебно-оздоровительных местностей и курортов, обладающие природными лечебны­ми ресурсами (минеральными источниками, лечебной грязью, особыми кли­матическими условиями).

ЗЕМЛИ ПОСЕЛЕНИЙ (ГОРОДОВ, ПОСЕЛКОВ И СЕЛЬСКИХ ПОСЕ­ЛЕНИЙ) – территории в пределах черты поселений (городской черты).

ЗЕМЛИ ПРИРОДНО-ЗАПОВЕДНОГО ФОНДА – территории с природ­ными комплексами и объектами, имеющими особое экологическое, научное, эстетическое значение (заповедники, природные парки, ботанические сады, па­мятники природы).

ЗЕМЛИ ПРИРОДООХРАННОГО НАЗНАЧЕНИЯ – территории водоох-ранных зон рек и водоемов, запретных и нерестовых охранных полос, лесов, выполняющих защитные функции, противоэрозионных, пастбищ и полезащит­ных лесонасаждений.

ЗЕМЛИ ПРОМЫШЛЕННОСТИ, ТРАНСПОРТА, СВЯЗИ И ИНОГО НЕ­СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ - территории, отведенные в установленном порядке предприятиям и организациям промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики.

ЗЕМЛИ РЕКРЕАЦИОННОГО НАЗНАЧЕНИЯ – территории, используе­мые для организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности населения.

ЗЕМЛИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ - территории, используемые сельскохозяйственными предприятиями, организациями и граж­данами для нужд сельскохозяйственного производства.

ЗОНИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬ – разделение земельных массивов на земельные участки с различным целевым назначением и правовым режимом использования.

ИЗНОС – в оценке любая потеря полезности, которая приводит к тому, что рыночная стоимость объекта недвижимости становится меньше стоимос­ти замещения (воспроизводства).

ИЗНОС НЕУСТРАНИМЫЙ (НЕИСПРАВИМЫЙ) – в оценке износ объек­та недвижимости, при котором затраты на устранение причин, его вызываю­щих, превышают соответствующее увеличение стоимости недвижимости.

ИЗНОС УСТРАНИМЫЙ (ИСПРАВИМЫЙ) – в оценке износ объекта недвижимости, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая в результате устранения причин данного износа стоимость всего объекта.

ИНВЕНТАРНЫЙ НОМЕР ОБЪЕКТА – номер, присваиваемый объекту, прочно связанному с земельным участком, при его регистрации.

ИНВЕСТИЦИИ – вложения финансовых и материально-технических средств, как в пределах Российской Федерации, так и за рубежом, с целью по­лучения экономического (доход, прибыль), социального, экологического или политического эффекта.

ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ - изучение различных инвестиционных проектов на основе финансовых расчетов эффективности вложений капитала, в соответствии с потребностями и предпочтениями конкретного инвестора.

ИПОТЕКА – залог земельного участка или других объектов недвижимого имущества с целью получения кредита для финансирования сделок с этими объектами.

ИПОТЕЧНАЯ (КРЕДИТНАЯ) ПОСТОЯННАЯ – отношение ежегодных рас­ходов по обслуживанию ипотечного кредита к первоначальной сумме кредита.

ИПОТЕЧНЫЙ ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ – оценка недвижимос­ти, основанная на раздельном учете стоимости и доходности собственного и заемного капитала.

КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА – совокупность административных и техни­ческих действий по установлению кадастровой стоимости объектов недвижи­мости (земельных участков) в границах административно-территориального образования по оценочным зонам, выполненных на определенную дату.

КАДАСТРОВЫЙ НОМЕР – персональный номер, присва-иваемый каж­дому объекту недвижимости, включая земельные участки, который сохраняет­ся за объектом до тех пор, пока он физически и (или) юридически существует как единое целое.

КАПИТАЛИЗАЦИЯ – процесс пересчета годового дохода, полученного от объекта недвижимости, в величину его стоимости на дату оценки.

КАПИТАЛЬНЫЕ ВЛОЖЕНИЯ – совокупность затрат на созда-ние новых основных фондов, расширение, реконструкцию, техническое перевооружение действующих основных фондов как производственного, так и непроизводствен­ного назначения.

КАТЕГОРИИ ЗЕМЛИ – узаконенная типология земельных участков по целевому назначению и правовому положению для целей хозяйственного ис­пользования, налогообложения и территориального развития.

КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ – недвижимость, приносящая до­ход, используемая под офисы, магазины или для оказания услуг (не включает жилье, объекты производственного или общественного назначения).

КОНТРАКТНАЯ АРЕНДНАЯ ПЛАТА – арендная плата, установленная в конкретном договоре аренды недвижимости.

КОРРЕКТИРОВКИ (ПОПРАВКИ) – прибавляемые или вычитаемые сум­мы, учитывающие различия между оцениваемым и сопоставимым объектами недвижимости.

КОЭФФИЦИЕНТ ИПОТЕЧНОЙ ЗАДОЛЖЕННОСТИ - отношение ве­личины ипотечного долга к общей стоимости объекта недвижимости.

КОЭФФИЦИЕНТ НЕДОИСПОЛЬЗОВАНИЯ И ПОТЕРЬ ПРИ СБОРЕ ПЛАТЕЖЕЙ – отношение величины потерь от неполного использования пло­щадей и недосбора арендной платы к величине потенциального валового до­хода.

КОЭФФИЦИЕНТ ОПЕРАЦИОННЫХ РАСХОДОВ – отношение опера­ционных расходов к потенциальному или действительному валовому доходу.

ЛУЧШЕЕ И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ - физи­чески возможное, законодательно разрешенное, финансово целесообразное использование объекта недвижимости, приводящее к его максимальной сто­имости на рынке.

МЕТОД ДИСКОНТИРОВАННЫХ ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ - определе­ние стоимости объекта недвижимости на основе суммирования текущей стоимо­сти будущего потока доходов от объекта в прогнозируемый период и текущей стоимости выручки от перепродажи объекта в послепрогнозный период.

МЕТОД ИНВЕСТИЦИОННОЙ ГРУППЫ – способ расчета ставки капи­тализации с учетом величины и доходности собственных и заемных средств.

МЕТОД КОЛИЧЕСТВЕННОГО ОБСЛЕДОВАНИЯ - оценка восстано­вительной стоимости на основе детального количественного и стоимостного расчета затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строитель­ства здания в целом.

МЕТОД КУМУЛЯТИВНОГО ПОСТРОЕНИЯ - способ расчета ставки капитализации, при котором к безрисковой ставке прибавляются поправки на риск, низкую ликвидность и инвестиционный менеджмент.

МЕТОД ПРЯМОЙ КАПИТАЛИЗАЦИИ - определение стоимости объек­та недвижимости путем деления величины годового дохода на соответствую­щий этому доходу коэффициент капитализации.

МЕТОД СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ - определение рыночной стоимости объекта недвижимости путем сравнения недавних продаж сопоставимых объек­тов после внесения корректировок, учитывающих различия между ними.

МЕТОД СРАВНИТЕЛЬНОЙ ЕДИНИЦЫ - оценка восстановительной стоимости на основе расчета стоимости строительства сравнительной едини­цы (1 м², 1 м³) аналогичного здания.

МЕТОД РАЗБИВКИ ПО КОМПОНЕНТАМ - оценка восстановительной стоимости здания на основе суммы стоимостей создания его основных строи­тельных компонентов - фундамента, стен, перекрытий и т.п.

МОДЕЛЬ ОЦЕНКИ КАПИТАЛЬНЫХ АКТИВОВ - метод расчета став­ки дисконтирования на основе показателей фондового рынка: безрисковой ставки дохода, бета-коэффициента, среднерыночной доходности ценных бу­маг с прибавлением премий для малых предприятий, за риск инвестирования в данное предприятие и за страновой риск.

МУЛЬТИПЛИКАТОР (КОЭФФИЦИЕНТ) ВАЛОВОЙ РЕНТЫ - средне­статистическое отношение рыночной цены продажи к потенциальному или дей­ствительному валовому доходу определенного вида доходной недвижимости.

НАКЛАДНЫЕ РАСХОДЫ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ - денежные средства, не­обходимые для создания общих условий строительного производства, его орга­низации и обслуживания.

НАКОПЛЕННЫЙ ИЗНОС - уменьшение стоимости воспроизводства или замещения зданий и сооружений в результате их физического, функциональ­ного и экономического износа.

НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО (НЕДВИЖИМОСТЬ) - земельные уча­стки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей. К недвижимости относятся объекты, расположенные на и под поверх­ностью земли, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначе­нию невозможно - здания, сооружения, многолетние насаждения и т.п.

НОРМАТИВНАЯ ЦЕНА ЗЕМЛИ - одна из форм платы за землю, характеризующая стоимость участка определенного качества и местоположения, ис­ходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. В соответ­ствии с постановлением Правительства РФ «О порядке определения норма­тивной цены земли» от 15 марта 1997 г. № 319 не должна превышать 75% рыночного уровня цен на землю.

НОРМАТИВНЫЙ СРОК СЛУЖБЫ - определенный нормативными до­кументами срок службы зданий, сооружений и других строений.

ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ - материальные (вещи) и иные объекты, а также пра­ва собственности и иные вещные права на эти объекты.

ОПЕРАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ - текущие расходы по эксплуатации объекта недвижимости, необходимые для воспроизводства дохода ( не вклю­чая обслуживание долга и подоходный налог).

ОПЕРАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ ПЕРЕМЕННЫЕ - текущие операционные расходы, изменяющиеся в зависимости от степени загруженности объекта не­движимости (оплата коммунальных услуг, переменная заработная плата и др.).

ОПЕРАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ ПОСТОЯННЫЕ - текущие операцион­ные расходы, величина которых не зависит от степени загруженности объекта недвижимости (налоги на недвижимость, платежи по страхованию и др.).

ОПЦИОН - предоставляемое собственником право покупки или аренды недвижимости в будущем на условиях, оговоренных в настоящее время.

ОСТАТОЧНАЯ ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЖИЗНЬ - период, в течение кото­рого улучшения на земельном участке будут вносить вклад в стоимость объек­та недвижимости.

ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ - документ установленной формы, представляемый профессиональным оценщиком заказчику, в котором обосновывается прове­денная оценка стоимости заказанного объекта недвижимости.

ОЦЕНКА - деятельность эксперта, обладающего подготовкой, опытом и квалификацией, по систематизированному сбору и анализу рыночных и нор­мативных данных, необходимых для определения стоимости различных видов имущества на основе действующего законодательства, государственных стан­дартов и требований этики оценщика.

ПЕРИОДИЧЕСКИЙ ВЗНОС В ФОНД НАКОПЛЕНИЯ (ФАКТОР ФОН­ДА ВОЗМЕЩЕНИЯ) - одна из шести функций сложного процента, использу­емая для расчета величины периодических равновеликих взносов, необходи­мых для накопления известной будущей денежной суммы, при определенной процентной ставке и количестве периодов накопления.

ПОТЕНЦИАЛЬНЫЙ ВАЛОВОЙ ДОХОД - доход, который способен приносить объект недвижимости при сдаче в аренду всех единиц объекта и получении всей арендной платы.

ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ - определенная совокупность правомочий, принадлежащих лицу-правообладателю. Собственнику принадлежат правомо­чия владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

ПРАВОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА - целевое назначе­ние, разрешенное использование и право собственности на земельный участок.

ПРЕДЛОЖЕНИЕ - количество объектов недвижимости, которые собствен­ники готовы продать на рынке по сложившимся ценам.

ПРИБЫЛЬ ЗАСТРОЙЩИКА (ИНВЕСТОРА) - предпринимательский доход (вознаграждение) инвестору за риск, связанный с реализацией строи­тельного проекта.

ПРИНЦИП ВКЛАДА - заключается в том, что для оценки стоимости объекта недвижимости необходимо определить вклад каждого фактора и его важнейших элементов в формирование полезности и стоимости объекта.

ПРИНЦИП ЗАМЕЩЕНИЯ - означает, что при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимос­ти самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой.

ПРИНЦИП ИЗМЕНЕНИЯ ВНЕШНЕЙ СРЕДЫ - предполагает учет при оценке объектов недвижимости возможных изменений экономических, соци­альных и юридических условий, при которых они используются, а также внеш­него окружения и перспектив развития района.

ПРИНЦИП КОНКУРЕНЦИИ - означает, что цены на объекты недвижи­мости устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли.

ПРИНЦИП ЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬ­ЗОВАНИЯ - означает, что из возможных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются фун­кциональные возможности земельного участка с улучшениями.

ПРИНЦИП ОЖИДАНИЯ - определяется тем, какой доход (с учетом ве­личины и сроков получения) или выгоды и удобства от использования объек­та недвижимости, включая выручку от последующей перепродажи, ожидает получить потенциальный собственник.

ПРИНЦИП ПОЛЕЗНОСТИ - означает, что чем больше объект недвижи­мости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его по­лезность и стоимость.

ПРИНЦИП РАЗДЕЛЕНИЯ ЭЛЕМЕНТОВ НЕДВИЖИМОСТИ И ИМУ­ЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ НА НИХ - означает, что физические элементы недви­жимости и имущественные права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достигнуть максимальной стоимости объекта.

ПРИНЦИП СООТВЕТСТВИЯ - состоит в том, что максимальная сто­имость объекта недвижимости возникает тогда, когда имеются разумный уро­вень архитектурной однородности и совместимый характер землепользования. Принцип соответствия проявляется через прогрессию и регрессию. Эффект про­грессии заключается в положительном воздействии внешнего окружения или соседних объектов на стоимость недвижимости. Регрессия имеет место, когда объект недвижимости характеризуется излишними улучшениями, которые не востребованы рынком или когда внешнее окружение оказывает отрицатель­ное воздействие на процесс эксплуатации объекта.

ПРИНЦИП СПРОСА И ПРЕДЛОЖЕНИЯ - означает, что цена недвижи­мости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения. Он вы­ражает взаимозависимость между растущей потребностью в объектах недви­жимости в условиях социально-экономического развития общества и ограни­ченностью предложения, обусловленной природной ограниченностью земельных участков и экономическими издержками на строительство (рекон­струкцию) улучшений.

ПРОСТОЙ ПРОЦЕНТ- процент, начисляемый только на основную (пер­воначальную) денежную сумму, но не на ранее начисленные проценты.

РАСХОДЫ НА ЗАМЕЩЕНИЕ - расходы на замену быстроизнашиваю­щихся компонентов объектов недвижимости, которые имеют место либо раз в несколько лет, либо величина которых сильно изменяется из года в год.

РЕВЕРСИЯ - возврат инвестированного в объект недвижимости капита­ла в конце прогнозируемого периода. Рассчитывается как рыночная стоимость (цена продажи) объекта недвижимости на конец прогнозного периода.

РЕКОНСТРУИРОВАННЫЙ (ГИПОТЕТИЧЕСКИЙ) ОТЧЕТ О ДОХО­ДАХ - специальная форма финансового отчета, применяемая при прогнозиро­вании будущих доходов от объекта недвижимости для оценки его стоимости методом дисконтированных денежных потоков.

РИСК - вероятность возможных потерь в виде появления непредвиденных расходов или неполучения доходов, предусмотренных прогнозом.

РЫНОЧНАЯ АРЕНДНАЯ ПЛАТА - величина арендной платы, устано­вившаяся на рынке для определенного вида недвижимости.

СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫЕ УГОДЬЯ - земельные угодья, регулярно используемые для производства сельскохозяйственной продукции. Сельскохо­зяйственные угодья включают пашню, залежь, многолетние насаждения, сено­косы и пастбища.

СЕРВИТУТ - вещное право ограниченного пользования чужой недвижи­мостью (земельным участком) в интересах определенного лица. Сервитут мо­жет устанавливаться по соглашению между собственниками земельных участ­ков или решением суда.

СЛОЖНЫЙ ПРОЦЕНТ - процент, начисляемый как на основную денеж­ную сумму, так и на ранее рассчитанные, но невыплаченные проценты.

СМЕТА (СТРОИТЕЛЬНАЯ) - документ, определяющий стоимость стро­ительства, составленный по установленной методике на основе проектных объемов работ, сметных норм и расценок.

СООРУЖЕНИЯ - инженерно-строительные объекты, назначением кото­рых является создание условий, необходимых для осуществления процесса про­изводства или различных непроизводственных функций.

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД - один из трех традиционных подходов к оценке недвижимости, основанный на анализе скорректированных цен про­даж сопоставимых объектов, учитывающих различия с объектом оценки.

СРОК ОСТАВШЕЙСЯ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЖИЗНИ ОБЪЕКТА НЕ­ДВИЖИМОСТИ - период от даты оценки объекта до окончания его эконо­мической жизни. Ремонт и модернизация объекта недвижимости увеличивают срок оставшейся экономической жизни.

СРОК ФИЗИЧЕСКОЙ ЖИЗНИ - период от завершения строительства объекта недвижимости до его сноса.

СТАВКА БЕЗРИСКОВАЯ - минимальная процентная ставка дохода, ко­торую инвестор может получить на свой капитал, при его вложении в наибо­лее ликвидные активы, характеризующиеся отсутствием риска невозвращения вложенных средств.

СТАВКА ДИСКОНТИРОВАНИЯ - процентная ставка, используемая для приведения ожидаемых будущих денежных сумм (доходов или расходов) к те­кущей стоимости на дату оценки.

СТАВКА (КОЭФФИЦИЕНТ) КАПИТАЛИЗАЦИИ - процентная ставка, используемая для пересчета годового дохода, получаемого от объекта недви­жимости, в его рыночную стоимость. Рассчитывается как отношение чистого операционного дохода от объекта недвижимости к цене продажи объекта.

СТАВКА СЛОЖНОГО ПРОЦЕНТА - процентная ставка дохода на ос­новной вклад, используемая для приведения текущей денежной суммы к буду­щей стоимости.

СТОИМОСТЬ БАЛАНСОВАЯ - полная первоначальная стоимость основ­ных фондов, принимаемая в расчет в момент их постановки на учет в бухгал­терском балансе.

СТОИМОСТЬ В ОБМЕНЕ - способность объекта недвижимости обмени­ваться на деньги или другие товары. Стоимость в обмене носит объективный характер и лежит в основе проведения операций с недвижимостью на рынке.

СТОИМОСТЬ ВОСПРОИЗВОДСТВА (ВОССТАНОВИТЕЛЬ-НАЯ СТО­ИМОСТЬ) - затраты на строительство точной копии оцениваемого объекта недвижимости из тех же материалов, по тому же проекту, технологиям и стан­дартам, рассчитанные в ценах на дату оценки.

СТОИМОСТЬ В ПОЛЬЗОВАНИИ - обусловлена полезностью объекта недвижимости при определенном варианте его использования. Она носит субъективный характер и чаще всего отражает сложившиеся возможности эк­сплуатации объекта конкретным владельцем, не связанные с куплей-продажей объекта и с другими рыночными операциями.

СТОИМОСТЬ ЗАЛОГОВАЯ - стоимость объекта недвижимости, обеспе­чивающего ипотечный кредит, величина которой гарантирует возмещение де­нежных средств кредитора за счет реализации объекта залога, в случае невы­полнения заемщиком своих обязательств.

СТОИМОСТЬ ЗАМЕЩЕНИЯ - затраты на строительство объекта, ана­логичного по полезности оцениваемому объекту недвижимости, но построен­ного с применением современных материалов, оборудования, проектов, тех­нологий и стандартов.

СТОИМОСТЬ ИНВЕСТИЦИОННАЯ - стоимость недвижимости для кон­кретного инвестора (группы инвесторов), учитывающая его индивидуальные требования и предпочтения, определяемая результатами инвестиционного про­ектирования при оценке недвижимости как объекта инвестиций.

СТОИМОСТЬ ЛИКВИДАЦИОННАЯ - стоимость объекта недвижимос­ти при его вынужденной продаже.

СТОИМОСТЬ МЕНОВАЯ - выражает полезность объекта недвижимости с точки зрения типичных субъектов рынка на конкретную дату продажи, исхо­дя из варианта его наилучшего использования.

СТОИМОСТЬ НАЛОГООБЛАГАЕМАЯ - стоимость, определенная на ос­нове нормативных документов, относящихся к налогообложению недвижимости.

СТОИМОСТЬ ОСТАТОЧНАЯ - стоимость объекта недвижимости с уче­том всех видов износа.

СТОИМОСТЬ ПЕРВОНАЧАЛЬНАЯ - фактические затраты на приобре­тение или строительство объекта недвижимости на начало его эксплуатации.

СТОИМОСТЬ ПОЛНАЯ ВОССТАНОВИТЕЛЬНАЯ (ПВС) - восстанови­тельная стоимость основных фондов с учетом сопутствующих затрат, необхо­димых для начала эксплуатации активов и отражаемая в балансе.

СТОИМОСТЬ РЫНОЧНАЯ - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкурен­ции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвы­чайные обстоятельства.

СТОИМОСТЬ СТРАХОВАЯ - денежная сумма, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы недвижимости, рассчитанная в соответ­ствии с методиками, используемыми в сфере государственного и частного стра­хования.

СТОИМОСТЬ УТИЛИЗАЦИОННАЯ - стоимость объекта недвижимос­ти, рассчитанная с учетом затрат на продажу совокупности элементов объекта недвижимости без их дополнительного ремонта и подготовки к продаже.

ТЕКУЩАЯ СТОИМОСТЬ АННУИТЕТА - одна из шести функций слож­ного процента, используемая для расчета текущей стоимости определенного количества будущих равновеликих поступлений или платежей денежных средств, дисконтированных по заданной процентной ставке.

ТЕКУЩАЯ СТОИМОСТЬ ДЕНЕЖНОЙ ЕДИНИЦЫ - одна из шести функций сложного процента, используемая для пересчета известной будущей денежной суммы в текущую стоимость при определенной процентной ставке и количестве периодов начисления.

ТЕХНИКА ОСТАТКА ДЛЯ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ - оценка сто­имости зданий и сооружений, определяющая доход от их эксплуатации, как остаток чистого операционного дохода после вычета дохода, приходящегося на земельный участок.

ТЕХНИКА ОСТАТКА ДЛЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА - оценка стоимо­сти земельного участка, определяющая доход, получаемый от использования земли как остаток после вычета из чистого операционного дохода части, при­ходящейся на здания и сооружения.

УЛУЧШЕНИЯ - все изменения неосвоенного земельного участка, являю­щиеся результатом деятельности человека по его преобразованию для после­дующего использования. Улучшения делятся на внешние и внутренние.

ФИЗИЧЕСКИЙ ИЗНОС - снижение стоимости объекта недвижимости в результате потери его элементами своих первоначальных свойств под влияни­ем природного воздействия, неправильной эксплуатации, ошибок при проек­тировании и нарушений правил строительства.

ФУНКЦИОНАЛЬНЫЙ ИЗНОС - снижение стоимости объекта недвижи­мости, обусловленное несоответствием конструктивных или планировочных решений, оборудования, качества выполненных работ требованиям современ­ных рыночных стандартов.

ХРОНОЛОГИЧЕСКИЙ (ИСТОРИЧЕСКИЙ, ФАКТИЧЕСКИЙ) ВОЗ­РАСТ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ - период между завершением строи­тельства объекта недвижимости и датой оценки.

ЦЕЛЕВОЕ НАЗНАЧЕНИЕ ЗЕМЕЛЬ - установленные законодательством порядок и условия использования земель для конкретных целей в соответствии с категориями земель.

ЦЕНА - денежная форма проявления стоимости объекта недвижимости в конкретных условиях спроса и предложения на него.

ЦЕНА СМЕТНАЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ - цена, рассчитанная на основе нормативов затрат на строительство объекта, выраженная определенной еди­ницей измерения.

ЧИСТЫЙ ОПЕРАЦИОННЫЙ ДОХОД - действительный валовой доход от приносящей доход недвижимости за вычетом операционных расходов и рас­ходов на замещение.

ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЖИЗНЬ - период, в течение которого улучшения земельного участка приносят вклад в стоимость объекта недвижимости.

ЭКОНОМИЧЕСКИЙ (ВНЕШНИЙ) ИЗНОС - уменьшение стоимости объекта недвижимости в результате воздействия макроэкономических, отрас­левых, региональных факторов, оказывающих негативное внешнее влияние (за­конодательных, рыночных, экономических), а также неблагоприятного изме­нения внешнего окружения объекта.