Ставки капитализации

Как и ставка капитализации, норма прибыли для инвести­ционного проекта в целом должна учитывать отдельные финан­совые интересы, включенные в структуру капитала. Каждому из этих интересов соответствует своя норма прибыли:

Y₀ — норма прибыли (отдачи), учитывающая доход на всю сумму инвестиций;

Y_e — норма прибыли, учитывающая доход, приходящийся на собственный капитал инвестора;

Y_m — норма прибыли, учитывающая доход, который прихо­дится на заемные средства (только процентные платежи), иначе называемая ставкой процента по кредиту.

Реконструированный отчет о доходах и расходах для оценки составляется, чтобы в итоге получить очищенный доход относи­тельно того интереса, который помимо определения величины рыночной стоимости, оценщику необходимо проанализировать всю доступную бухгалтерскую документацию по объекту оценки и по возможности по сопоставимым объектам. Имеется в виду как текущая отчетность, так и данные за несколько предыдущих отчетных периодов.

Основные документы — баланс и отчет о доходах. Кроме того, полезными источниками информации являются резуль­таты личных переговоров оценщика с собственниками и арендаторами, изучение коммунальных счетов, страховых по­лисов, отчеты по налоговым платежам, результаты переоценок и т. д.

В результате проведенного анализа оценщик должен соста­вить корректные прогнозные оценки по доходным и затратным статьям для построения реконструированного отчета о дохо­дах и расходах применительно к оцениваемому объекту. Если для оценки используется метод дисконтированного денежного потока, то статьи отчета заполняются для каждого года прог­нозного периода, если используется метод прямой капитализа­ции, — то для последующего относительно даты оценки года, В последнем случае используются репрезентативные величины доходов и расходов, соответствующие типичному году прогноз­ного периода, и сглаживаются разовые нетипичные по величи­не поступления или выплаты за весь прогнозный период или оставшийся срок жизни короткоживущих элементов улучше­ний. Ниже следует описание статей отчета в соответствующей последовательности. Потенциальный валовой доход — это доход, приносимый недвижимостью при 100%-й загрузке площадей, предназначен­ных для сдачи в аренду, до вычета эксплуатационных затрат. Это первая статья отчета. Рассчитывается на ежегодной основе. Прочие доходы - это доходы, получаемые от функционирования недвижимости сверх арендных платежей, например за пользование дополнительными услугами — прачечной, игро­выми автоматами, автомобильной стоянкой и т. д. Не следует включать в прочие доходы результаты предпринимательской деятельности владельца (бизнеса).

Возможны потери арендной платы от вакансий и недосбора платежей, например вследствие смены арендаторов, нарушения графика арендных платежей неполной занятости площадей. По трети иногда оцениваются в виде коэффициента недоиспользования, определяемого как отношение потерь арендной платы от вакансий и неплатежей к величине потенциального валового дохода. Такая оценка удобна, когда существуют характерные значения этой величины для какого-либо из видов использова­ния недвижимости.

Действительный валовой доход – это потенциальный валовой доход, уменьшенный на вакансии, недосбор платежей и прочие доходы.

Операционные расходы - это периодические ежегодные на содержание недвижимости, непосредственно свя­занные с получением действительного валового дохода. Операционные расходы состоят из постоянных и переменных расходов и расходов по формированию фонда замещения. Постоянные операционные расходы не зависят от коэффици­ента недозагрузки площадей и включают налоги на имущество, страховые отчисления, некоторые элементы переменных расхо­дов, которые фактически являются постоянными.

Переменные операционные расходы — это периодические ежегодные расходы, величина которых зависит от загрузки площадей. Наиболее типичны переменные расходы:

• коммунальные;

• на текущие ремонтные работы;

• заработная плата обслуживающего персонала;

• налоги на заработную плату;

• на пожарную охрану и обеспечение безопасности;

• на рекламу и заключение арендных договоров;

• на консультации и юридическое обслуживание;

• на управление.

Расходы на управление включаются в отчет независимо от того, кто управляет объектом — собственник или нанятый управляющий. Оценщик должен из данных по сопоставимым объектам определить, какой вид вознаграждения управляющему типичен на данном рынке для подобных объектов. Иногда опла­та труда управляющего определяется в процентах от действи­тельного валового дохода.

Отчисления в фонд замещения необходимы, поскольку владельцу приходится заменять элементы здания, узлы и обо­рудование, срок жизни которых короче, чем срок экономиче­ской жизни здания. Эти замены требуют значительных едино­временных денежных затрат. Стабилизация подобных расхо­дов осуществляется через создание фонда возмещения путем ежегодных отчислений под процент, характерный для местных кредитно-сберегательных учреждений, т.е. создается денежный поток, эквивалентный предстоящим единовременным за­тратам.

При построении отчета о доходах и расходах полезен анализ такого экономического показателя, как коэффициент эксплуа­тационных расходов, равный отношению эксплуатационных расходов к потенциальному (или действительному) валовому доходу. Этот показатель специфичен для каждого вида доход­ной недвижимости, и его величина для конкретного рынка более или менее стабильна. Отклонение этого коэффициента от типич­ных значений связано, скорее всего, с нестандартным способом управления.

Чистый операционный годовой доход NOI равен действительному валовому доходу за вычетом эксплуатационных расходов за год. Это чистый доход на всю сумму физических, или финансовых, или правовых интересов. Капитализируя этот доход (с учетом реверсии), получаем стоимость объекта недвижи­мости, или стоимость права собственности.

Доход на собственные средства равен чистому операцион­ному годовому доходу за вычетом ежегодного обслуживания долга или дохода, который приходится на заемные средства.

Доход на собственные средства используется при анали­зе доходной недвижимости, которая приобретается с привле­чением заемных средств.