5.2. Доходный подход в оценке недвижимости.

Доходный подход оценки отражает мотивацию типичного покупателя доходной недвижимости: ожидаемые будущие доходы с требуемыми характеристиками. Учитывая, что существует не­посредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стои­мость недвижимости определяется как стоимость прав на полу­чение приносимых ею доходов. Эта стоимость (рыночная, ин­вестиционная) определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемых оцениваемым активом.

Рис. 5.1 Структура процесса оценки

Основное преимущество доходного подхода по сравнению с рыночным и затратным заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, т.е. это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Доходный подход оценки тесно связан с рыночным и затратным подходами. Например, ставки дохода, применяемые в доходном подхлде, обычно определяются из анализа сопоставимых инвестиций; затраты на реконструк­цию используются при определении денежного потока как допол­нительные инвестиции; методы капитализации используются при корректировке различий рыночного и затратного методов. Основным недостатком подхода является то, что он в отличие от двух других подходов оценки основан на прогнозных данных.

На первом этапе при использовании доходного подхода составляется прогноз будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения, т. е. за время, в течение которого инвестор собирается сохранить за собой право собственности на. объект недвижимости. Арендные платежи очищаются от всех эксплуатационных периодических затрат, необходимых для поддержания недвижимости в требуемом коммерческом состоя­нии и управления, после чего прогнозируется стоимость объекта в конце периода владения в абсолютном или долевом относительно первоначальной стоимости выражении — так называе­мая величина реверсии. На последнем этапе спрогнозирован­ные доходы и реверсия пересчитываются в текущую стоимость посредством методов прямой капитализации или дисконтиро­ванного денежного потока. Выбор способа капитализации опре­деляется характером и качеством ожидаемых доходов.

Теоретической базой доходного подхода являются принципы оценки, которые представляют собой обобщение анализа пове­денческих характеристик участников рынка недвижимости и функциональных связей между ценами и ценообразующими факторами.

Ниже приведены принципы, которые наиболее значимы для доходного подхода, а также факторы и обстоятельства, анализ которых базируется на соответствующем принципе.