7.2. Основные этапы реализации рыночного подхода в оценке недвижимости. Единицы и элементы сравнения

После анализа рыночной ситуации относительно сделок купли-продажи объектов недвижимости рассматриваемого типа необ­ходимо определить единицу сравнения и основные показатели (элементы) сравнения, существенно влияющие на стоимость оцениваемого объекта недвижимости. В оценочной практике дифференцированно рассматривают объекты недвижимости по, двум группам: неосвоенные и освоенные земельные участки. По первой группе при анализе продаж или предоставления в долго­срочную аренду незастроенных земельных участков можно вы­делить две основные единицы сравнения: 1) цену за единицу площади; 2) цену за весь участок.

Из этих двух единиц сравнения наиболее распространенной является цена за единицу площади. В качестве единицы цены площади земельного участка используются цены за, 1 га (сель­скохозяйственные, лесные угодья либо территория промышленной зоны и т. п.), за 1 сотку (под строительство индивиду­ального дома, коттеджа, загородной дачи), за 1 м² (под строи­тельство зданий, гаражей, торговых киосков, павильонов и прочего на городской территории). Принятие в качестве едини­цы сравнения цены за весь участок возможно, если рассматриваются стандартные по размерам земельные участки.

Для второй группы объектов недвижимости — застроенные земельные участки — в качестве единиц сравнения можно вы­делить цены за:

• 1 м² общей или полезной площади жилого, офисного или гостиничного здания, коттеджа, дачи, квартиры и т. д.;

• комнату, квартиру или объект недвижимости.

Корректируется цена продажи сравнимого объекта не­движимости для моделирования стоимости оцениваемого объекта. Оцениваемый объект никогда не подвергается кор­ректировкам.

В зарубежной и отечественной оценочной практике выде­ляют девять основных элементов сравнения:

1. Переданные права собственности на недвижимость.

2. Условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости.

3. Условия продажи (чистота сделки).

4. Динамика сделок на рынке (дата продажи).

5. Местоположение.

6. Физические характеристики.

7. Экономические характеристики.

8. Отклонения от целевого использования,

9. Наличие движимого имущества.

Последовательность и измерение корректировок. Первые четыре корректировки всегда осуществляются в следующем по­рядке: после каждой корректировки цена продажи сравнимого объекта пересчитывается заново (до перехода к последующим корректировкам). При этом необходимо соблюдать указанную очередность первых четырех элементов сравнения. Последую­щие (после четвертого элемента сравнения) корректировки, могут быть выполнены в любом порядке. Допустимы корректировки как в процентах, так и в денежных суммах. Возможно одновременное использование корректировок в процентах и денежных суммах.

Построение модели стоимости оцениваемого объекта недвижимости, связывающей единицы сравнения с элементам сравнения, расчет корректировок по выбранным элементам сравнения и применение этой модели к объектам сравнения для расчета скорректированных цен продаж объектов сравнения предполагают применение соответствующих методов выпол­нения корректировок. Имеется целый ряд такого рода мето­дов, наиболее распространенными является:

Анализ парного набора данных. Цены продажи сравнивают­ся по двум объектам недвижимости чтобы определить величину корректировки для одного элемента сравнения. При этом два выбранных объекта недвижимости идентичны по всем элементам сравнения, кроме одного, по которому и проводите анализ.

Анализ вторичного рынка применяется, когда рыночная информация по продажам не дает возможности оценщику провести анализ парного набора данных. В этом случае определение величины корректировок базируется на рыночных данных, не относящихся непосредственно к рассматриваемому объекту оценки и объектам сравнения.

Качественный анализ применяется, когда ненадежные ры­ночные данные не позволяют оценщику проанализировать парный набор данных, а также при необходимости проведения экспресс-расчета оценки Объекта недвижимости. Этот метод основывается на ранжировании качественных характеристик (элементов сравнения) в категориях типа: значительно лучше; немного лучше; равный; немного хуже; значительно хуже.

Статистические методы и метод валовой ренты моделиро­вания стоимости оцениваемого объекта недвижимости более подробно будут рассмотрены ниже.