2.2 Содержание права собственности на недвижимость

В современном цивилизованном мире уже давно не существует "священной и неприкасаемой" собственности. Полномочия, предоставляемые частному собственнику по определению, часто вступают в противоречие с интересами и правами других лиц и общества в целом. Законы всех стран, начиная с древнеримского государства, предусматривают ограничения прав собственности, исходя из интересов об­щества, религиозных, экологических, транспортных и других требований (схема 5).

Схема 5. Система ограничений права собственности на недвижимое имущество

Всоответствии с действующей Конституцией России (ч. 2 ст. 36) и Гражданским кодексом РФ (ч. 3 ст. 209) собст­венник, используя свое недвижимое имущество, не должен нарушать права и законные интересы других лиц и обязан соблюдать экологические, санитарно-гигиенические и другие условия. Для государственных и муниципальных нужд у собст­венника может быть изъят земельный участок по соглашению или по решению суда (ст. 279, 282 ГК РФ). В Конституции РФ установлено, что земля и другие природные ресурсы (недра, леса, водный фонд) используются и охраняются как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, и всех народов страны.

Экономически собственность реализуется, когда прино­сит владельцу доход — ренту, прибыль, арендную плату, или удовлетворяет его личные потребности. В юридическом отношении собственность — это комплекс прав, который может быть распределен между различными субъектами или сосредоточен в одних руках.

Поскольку земля — всеобщая основа всех видов нед­вижимости, содержание права собственности и его формы рассмотрим, в основном, применительно к земельным участ­кам, где они представлены более полно, чем по другим недви­жимым объектам.

Собственность на земельный участок включает в себя три основных элемента (правомочия):

1. Владение — первичный компонент собственности, основанный на законе физический контроль над участком, возможность иметь его у себя, содержать в своем хозяйстве, на балансе и т.д. Оно создает необходимые предпосылки для реализации двух других правомочий — пользования и распоряжения. Можно владеть участком, но не пользоваться им.

Пользоваться же землей, не владея ею фактически, невоз­можно. В отличие от простого держания вещи владение землей характеризуется волевым началом. Для граждан и юридических лиц владение неразрывно связано с обязан­ностью использовать земельный участок по целевому назна­чению.

2. Пользование — применение объекта собственности в соответствии с его назначением по усмотрению и желанию пользователя или собственника. Владение и пользование могут быть соединены в руках одного субъекта или разделены между различными субъектами.

3. Распоряжение — всеобъемлющий, высший способ реализации отношений между объектом и субъектом собствен­ности, т.е. это право решать, каким образом и кем может быть использован сам участок и получаемый от него доход.

В зарубежной теории и практике, кроме первых трех рассмотренных прав, в понятие собственности дополнительно включают 8 элементов:

• право на доход, который дает реализация пользования и распоряжения землей;

• право на отчуждение, потребление, трату по своему усмотрению, изменение вплоть до уничтожения вещи (кроме земли);

• гарантия от экспроприации или право на безопасность;

• право передавать земельные участки;

• бессрочные владения;

• запрещение использовать землю во вред другим людям;

• возможность изъятия участка в уплату невозмещен­ного долга;

• остаточный принцип, т.е. существование норм и правил, обеспечивающих восстановление нарушенных прав.

Все функции собственности на землю подразделяются на общие и специальные, т.е. свойственные всем земельным отно­шениям и имеющие специфические особенности в зависимости от категории земель и условий их использования.

К основным общим правам собственников земли отно­сится право совершать или не совершать определенные действия в отношении земли. Например, каждый землевла­делец имеет право самостоятельно хозяйствовать, отчуж­дать свой участок, получать компенсации за его изъятие государством, за ограничение прав, ухудшение земель и т.п.

Объем и содержание специальных прав и обязанностей определяются целевым назначением земельного участка, особенностями правового статуса собственника и иными обстоятельствами.

Наряду с правом собственности на рынке земли необхо­димо учитывать и ограниченные вещные права на нее, в частности, право пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и сервитута. Такие права на землю принадлежат лицам, не являющимся ее собственниками, однако имеющими возмож­ность в том или ином объеме использовать чужие участки в своих интересах без посредничества других лиц и собственника, иногда даже помимо его воли. Они сохраняются и при смене собственника земли, следуют не за собственником, а за самим земельным участком, как бы обременяя его. Об этом надо помнить при осуществлении сделок, так как наличие вещных прав на тот или иной земельный участок является определенным ограничением прав самого собственника этой земли.