2. Сущность и формы земельной ренты. Цена земли
Дискуссионность проблемы частной собственности на землю и рынка земли в России обусловлена, на наш взгляд, ее чрезмерной политизированностью.
Рынок земли представляет собой совокупность всех мер и операций, связанных с продажей, арендой, обменом, передачей по наследству, субарендой, временным пользованием, совместным использованием и т.д. То есть рынок земли включает все движения земли между владельцем и покупателем или различные формы передачи юридических прав на землю. В условиях современной земледельческой цивилизации рынок земли регулируется государством через создание соответствующей институционально-правовой основы и необходимой инфраструктуры. Рынок земли отражает всю совокупность исторических, экономических, психологических, конфессиональных и других условий России, а также особенности ее регионов.
Как показывает отечественный и зарубежный опыт, рынок земли не создается в виде какого-то одномоментного акта (принятия закона), а формируется годами и десятилетиями.
На рынке земли, как и на любом другом рынке, земля выступает в качестве товара. Рыночная стоимость земли формируется через взаимодействие спроса и предложения, а с позиций доходности ориентировочная цена земли определяется как капитализированная рента.
По расчетам В.И. Назаренко, цена земли в США примерно в два раза выше капитализированной ренты, и объясняется это тем, что уровень доходности от всех видов вложений обратно пропорционален надежности объекта вложения. Поскольку земля принадлежит к числу наиболее стабильных и надежных видов вложений, то предельная норма доходности земли низка.
В основе ориентировочной цены земли лежит земельная рента как важнейший фактор ее формирования. Рента как экономическая категория означает доход от какого-то фактора производства, предложение которого неэластично, что часто имеет место в нефтедобыче, сельском хозяйстве. Земельная рента — это плата за использование земли и других природных ресурсов, предложение которых строго ограничено, то есть это текущий доход еe собственников, цена услуг земли как фактора производства.
Земельная рента, по К. Марксу, выступает в двух формах: абсолютная и дифференциальная. Причем дифференциальная рента I связана с качеством и местоположением земли, а дифференциальная рента II — с дополнительным вложением капитала в землю.
Марксистское понимание земельной ренты берет свое начало у Д. Рикардо, считавшего, что рента может зависеть как от качества земли, так и от местоположения земельного участка, внешняя действительность это полностью подтверждает. Например, в Ростовской области в 2000 году при продаже земельных долей цена одного гектара сельхозугодий колебалась от 70 руб. на границе с Калмыкией до 4000 руб. в пригороде Ростова.
Согласно К. Марксу, существование абсолютной земельной ренты обусловлено наличием частной собственности на землю условием ее формирования является разница в органическом строении капитала в обрабатывающей промышленности и сельском хозяйстве.
Все экономические школы, анализировавшие земельную ренту (Смит, Рикардо, Маркс, Маршалл), исходят из неоднородности качества земельных участков, то есть из того, что производительность земли как фактора производства будет различной в зависимости от плодородия и местоположения.
В условиях совершенной конкуренции линия спроса на продукцию фермерских хозяйств будет горизонтальной. Имеем три равных по площади участка, различающихся по плодородию. На рис. 46 на 1 участке плодородие самое высокое, то есть как большая урожайность при одинаковых затратах всех факторов на трех фермах.
Фермер 1 получит дифференциальную ренту, фермер 2, чьи средние издержки выше, получит меньшую величину ренты, фермер 3 возместит издержки. Если цена упадет, то он уйдет рынка.
Получение дифференциальной (разностной) ренты устойчиво, так как количество плодородных участков ограничено.
Владелец фермы нанимает дополнительных работников до тех пор, пока предельный продукт, создаваемый наемным работником, не сравняется с заработной платой. Площадь OW 1ЕL1 на рис. 47 – заработная плата всех сельскохозяйственных работников, площадь W1DE – и есть земельная рента, определённая остаточным способом.
В условиях неэластичного предложения (кривая предложения земли параллельна оси ординат) (рис. 48) пересечение кривой предложения с нисходящей кривой спроса в точке Ео означает, что площадь OQE0R0 — вся совокупная рента за всю используемую в обществе землю. Изменение спроса на пшеницу повысит спрос на землю с Dg до D1, ренту с R0 до R1, а величину чистой экономической (абсолютной) ренты до OQE1R1.
Соответственно, при падении спроса на продовольствие дифференциальная и абсолютная рента уменьшатся. Цена земли и рента зависят от спроса на сельскохозяйственную продукцию. Необходимость уплаты ренты собственнику земли является ограничением для доступа к земле и вложений в землю. Это стало основой возникновения концепций национализации земли, но нигде, кроме СССР и Монголии, этого не произошло.
В модели чистой экономической (абсолютной) ренты предполагается одинаковое качество земель. Но земли различаются по качеству и местоположению. Худшая земля дает владельцу лишь чистую экономическую (абсолютную) ренту (спрос на землю представлен на рис. 49 кривой D3), средняя (кривая D2) и лучшая (кривая D1 ) — еще и дифференциальную ренту, соответственно, R2 и R1.
В неоклассической теории принцип установления ренты или арендной платы как равновесной цены услуг земли, как фактора производства аналогичен процессу ценообразования на рынке других факторов.
Спрос на землю неоднороден, он включает в себя сельскохозяйственный и несельскохозяйственный спрос: D=Dcx+Dнесх (рис. 50). Кривая сельскохозяйственного спроса на землю имеет отрицательный наклон, так как при данном уровне технологий вовлечение земель в сельскохозяйственный оборот обусловливает переход от лучших земель к средним и худшим. Идею уменьшающегося плодородия высказал еще А. Серра (1613 г.), обосновали ее в качестве закона А. Тюрго (1766 г.) и Джеймс Андерсон (1775 г.). В политическую экономию он был введен Д. Рикардо (1772-1823 гг.).
Кривая несельскохозяйственного спроса также имеет отрицательный наклон, но связанный с местоположением не только в центре города, но и на окраинах. Совокупный спрос на землю определяется путем горизонтального суммирования кривых сельскохозяйственного и несельскохозяйственного спроса (рис. 50).
Точка Е (рис. 51) — определяет равновесную цену услуг земли (прокатную) — арендную плату или ренту.
В соответствии с особенностью земли как фактора производства (производность спроса на землю от спроса на сельскохозяйственную продукцию) при снижении спроса на продовольствие (на продукцию растениеводства (пшеницу), животноводства и т.д.) производный спрос на землю уменьшается (сдвиг кривой спроса D1 на рис. 51 влево), что обусловливает падение равновесной цены услуг земли. Сельскохозяйственный спрос на землю учитывает уровень плодородия и местоположение земельных участков. фермы, как правило, многотоварны, поэтому спрос на землю в агросфере носит комплексный характер.
Рынок продовольствия близок к совершенно конкурентному так как на нем преобладают мелкие фермы. Государство не ограничивает прав граждан на куплю-продажу земли, кроме стран где преобладает аренда земли (Бельгия, 68%).
Спрос на продовольствие неэластичен, он мало меняется при значительном изменении цен. Это означает, что даже незначительное сокращение предложения может вести к значительному росту цен на продовольствие и наоборот. Поэтому аграрная сфера существенно зависит от природных условий. На спрос на продовольствие влияет также устойчивое сокращение доли продовольствия в бюджете потребителя в связи с сокращением расходов на продукты питания при росте доходов. Поскольку доля сельского хозяйства в национальном доходе сокращается, постольку это отражается и на спросе на землю.
В отличие от сельскохозяйственного спроса на землю несельскохозяйственный устойчиво растет — строительство жилья, инфраструктуры, промышленных предприятий, инфляционный спрос на землю. Он безразличен к плодородию, но чутко реагирует на местоположение.
В отличие от прокатной цены земли — арендной платы — капитальная цена земли — цена купли-продажи земельных участков — определяется путем капитализации ренты и зависит от: размеров земельной ренты; ставки банковского процента.
Цена купли-продажи земли рассчитывается как дисконтированная стоимость, но с учетом того, что при покупке земли доход в виде арендной платы будет выплачиваться собственнику земли в течение неопределенно продолжительного времени. Собственник земли должен получить альтернативную стоимость — такую сумму денег, положив которую в банк, он мог бы получать аналогичный ренте процент на вложенный капитал.
%
где V — текущая цена земельного участка;
R — ожидаемая арендная плата;
r — норма капитализации (ставка банковского процента).
Эта формула определения капитальной цены земли основывается, как и цена купли-продажи капитального товара, на капитализации ренты (арендной платы) при условии, что число лет лучения дохода стремится к бесконечности.
V =
Если j стремится к бесконечности, то 1/(1+i)j стремится к 0, тогда предел V равен R/i.
Это теория. На практике цена земли зависит от множества других факторов. Например, спрос на землю резко возрастает в условиях инфляции.
Рента представляет собой только часть суммы, которую платит арендатор, так как арендная плата включает амортизацию построек и сооружений на земельном участке и процент на вложенный капитал.
Как свидетельствует зарубежный опыт, создание рынка земли, как правило, является результатом эффективного функционирования сельского хозяйства, а не условием повышения эффективности сельскохозяйственного производства. Формирование рынка земли — длительный исторический процесс, предполагающий создание института частной собственности на землю.
Наиболее распространенным способом передачи прав землевладения и землепользования за рубежом, наряду с продажей земли, является аренда. В частности, в США 2/3 используемой фермерами земли находится в их собственности, остальную они арендуют. При этом как продажа, так и аренда сельскохозяйственных земель регулируется специальными законами. Основными целями такого регулирования являются: приобретение земли только квалифицированными фермерами, недопущение чрезмерной концентрации земли, исключение дробления участков земли, сохранение сельскохозяйственных угодий, недопущение их необоснованно вывода из сельскохозяйственного оборота и др.
Государственное регулирование осуществляется как административными, так и экономическими методами. Среди мер административного характера в большинстве развитых стран примется зонирование земель, регулирование их использования и землеотвода. Существующее законодательство, направлено, прежнего, на ограничение вывода земель из сельскохозяйственного оборота. Продажа или иная передача сельскохозяйственных угодий на несельскохозяйственные цели почти везде требует специального разрешения и во многих случаях жестко лимитируется. Кроме административных мер, широко распространено и экономическое, финансовое стимулирование сохранения сельскохозяйственного использования земли. Основным инструментом здесь являются льготное налогообложение сельскохозяйственных земель, освобождение от уплаты поземельного налога. Основные направления по регулированию аренды сельскохозяйственных угодий за рубежом представлены в табл. 5.
Таблица 5
- Содержание:
- 2. Основные этапы развития экономической мысли
- 3. Предмет экономической теории
- 4. Метод экономической теории
- 5. Экономические категории и законы
- 6. Экономическая стратегия и экономическая политика
- Глава 2. Общественное производство и экономическая система общества
- 1. Производство и его основные элементы
- 2. Факторы производства. Производительные силы и производственные отношения
- 3. Стадии общественного производства
- 4. Подходы к периодизации экономических систем и их классификация
- 5. Понятие экономической системы общества
- Глава 3. Отношения собственности в экономической системе
- 1. Собственность как экономическая категория. Эволюция взглядов на категорию «собственность»
- 2. Структура отношений собственности, субъекты и объекты собственности. Многообразие форм собственности
- 3. Способы реализации собственности. Экономические интересы. Место и роль собственности в системе общественных отношений
- Раздел іі. Основы рыночной экономики
- Глава 4. Товарное производство
- 1. Формы и типы общественного хозяйства
- 2. Условия возникновения товарного производства и его эволюция
- 3. Благо и товар
- 4. Теории стоимости товара
- 5. Деньги
- 6. Цена
- Глава 5. Рынок
- 1. Определение рынка. Субъекты и объекты рыночных отношений
- 2. Структура и типы рынков
- 3. Инфраструктура рыночной экономики
- 4. Функции рынка. Преимущества, недостатки и особенности современной рыночной экономики
- Глава 6. Спрос и предложение
- 1. Спрос и его функции. Закон спроса и кривая спроса
- 2. Предложение и его функции
- 3. Взаимодействие спроса и предложения. Рыночное равновесие и равновесная цена
- 4. Эластичность спроса и предложения. Факторы эластичности
- Глава 7. Конкуренция и монополия
- 1. Конкуренция и ее методы
- 2. Основные формы конкуренции: совершенная и несовершенная
- 3. Экономическая монополия и ее формы
- 4. Антимонопольное регулирование
- Глава 8. Теории потребительского поведения
- 1. Экономическое потребление
- 2. Граница производственных возможностей
- 3. Максимизация полезности. Процесс потребительского выбора
- 4. Потребительский бюджет. Доходы и расходы
- Раздел III. Теория микроэкономики
- Глава 9. Предпринимательство в рыночной экономике
- 1. Эволюция теории предпринимательства в рыночной экономике
- 2. Предпринимательская деятельность в современной экономике
- 3. Особенности предпринимательства в России
- Глава 10. Предприятие (фирма) как субъект рыночных отношений
- 1. Предприятие и его социально-экономические признаки
- 2. Многообразие форм предприятий
- 3. Маркетинг и менеджмент как формы управленческого предпринимательства
- Глава 11. Логистика и маркетинг в экономической теории
- 1. Экономические предпосылки появления и развития теории логистики
- 2. Из истории возникновения логистического направления в экономике
- 3. Концепция и основные задачи логистики
- 4. Сущность и содержание маркетинга
- Определения маркетинга
- 5. Маркетинг как рыночная концепция
- Глава 12. Теория производства и производственная функция
- 1. Теория факторов производства. Основные факторы производства и их классификация
- 2. Производственная функция. Свойства производственной функции
- 3. Изокванты
- 4. Производство с одним переменным фактором
- 5. Замещаемость производственных факторов
- 6. Прямая равных издержек (изокоста)
- 7. Производство с двумя переменными факторами
- Глава 13. Теории издержек производства и прибыли
- 1. Определение издержек производства
- 2. Виды издержек
- Динамика общих и средних издержек в краткосрочном периоде
- 3. Эффект масштаба производства
- 4. Прибыль: сущность, концепции, виды
- Глава 14. Рынки факторов производства
- 1. Рынок труда и заработная плата
- 1. Рынок готовой продукции данной фирмы является конкурентным.
- 2. Фирма обладает монопольной силой на рынке готовой продукции.
- 2. Рынок капитала и инвестиционные решения
- Глава 15. Индивидуальное воспроизводство и движение инвестиционных ресурсов предприятия
- 1. Воспроизводство. Простое и расширенное воспроизводство
- 2. Индивидуальное воспроизводство: кругооборот и оборот производственных фондов (инвестиционных ресурсов предприятия)
- 3. Основные и оборотные фонды, их структура
- 4. Износ, амортизация и восстановление (реновация) основных фондов
- 5. Эффективность использования основных и оборотных фондов
- Глава 16. Экономические отношения в агропромышленном комплексе
- 1. Аграрные отношения и их специфика.
- 2. Сущность и формы земельной ренты. Цена земли
- Законы, регулирующие аренду сельхозугодий
- 3. Сущность и направления аграрной реформы в России
- Структура землепользования в Ростовской области на 01.01.2001 г.
- Раздел IV. Теория макроэкономики
- Глава 17. Национальная экономика и общественное воспроизводство
- 1. Определение национальной экономики
- 2. Понятие общественного воспроизводства и его концепции
- 3. Структура общественного производства. Типы воспроизводства
- 4. Макроэкономические показатели и способы их измерения
- 5. Национальное богатство. Система национальных счетов
- 6. Теневая экономика. Национальная экономическая безопасность
- Глава 18. Теоретические основы формирования региональной экономики
- 1. Региональная экономика и ее место в экономической системе
- 2. Государственное регулирование регионального развития
- Глава 19. Макроэкономическое равновесие
- 1. Понятие макроэкономического равновесия и его составляющие
- 2. Концепции макроэкономического равновесия. Модель ad-as
- 3. Потребление, сбережение в масштабе национальной экономики
- 4. Совокупные инвестиции. Теория мультипликатора и принцип акселератора. Модель is-lm. Теории ожиданий
- Глава 20. Макроэкономическая нестабильность
- 1. Цикличность как форма движения рыночной экономики
- 2. Экономический рост
- 3. Безработица: сущность, причины и формы
- 4. Инфляция и ее последствия. Антиинфляционная политика
- Глава 21. Закономерности денежного обращения
- 1. Понятие денежного обращения
- 2. Законы денежного обращения
- 3. Денежная система и ее элементы
- 4. Структура денежной массы и ее показатели
- Денежная масса в Российской Федерации в 1997—2001 гг.1
- 5. Денежный рынок: спрос и предложение денег
- Глава 22. Финансовые и кредитно-банковские отношения
- 1. Сущность и функции финансов
- 2. Финансовая система государства и её субъекты
- 3. Концепции финансов государства
- 4. Государственный бюджет
- 5. Кредит: принципы, функции, формы
- 6. Банки и современная банковская система
- 7. Государственный долг
- 8. Страховая деятельность
- 9. Рынок ценных бумаг
- Глава 23. Налоги и налоговая система
- 1. Экономическая сущность налогов и их классификация
- 2. Принципы налогообложения
- 3. Субъекты налоговых отношений
- 4. Налоговая система Российской Федерации
- 5. Налоговая политика
- Глава 24. Роль государства в регулировании макроэкономических процессов
- 1. Концепции государственного регулирования рыночной экономики
- 2. Экономические функции государства
- 3. Фискальная политика и ее роль в стабилизации экономики
- 4. Экономическая политика государства
- Глава 25. Смешанная экономика: модель двухсекторного строения
- 1. Общая модель смешанной экономики
- 2. Как преодолевается убыточность общественного сектора?
- 3. Функциональное строение совокупного спроса
- 4. Особенности искусственно-организованного рынка в нерыночном секторе
- Раздел V. Проблемы переходной экономики
- Глава 26. Теория переходной экономики: особенности и тенденции развития
- 1. Причины краха командно-административной экономики. Основные черты и закономерности переходной экономики
- 2. Особенности рыночного реформирования российской экономики
- 3. Зарубежный опыт перехода к рынку
- Глава 27. Трансформация отношений собственности
- 1. Трансформация отношений собственности как условие перехода к рыночной экономике
- 2. Изменение экономических функций государства при переходе к рынку
- Раздел VI. Закономерности развития мирохозяйственных связей
- Глава 28. Мировое хозяйство
- 1. Закономерности возникновения и сущность мирового хозяйства
- 2. Классификация стран
- 3. Теории мирохозяйственных связей
- 4. Структура мирового хозяйства и формы экономических отношений
- 5. Интеграционные процессы в мировом хозяйстве
- 6. Национальное и межгосударственное регулирование внешнеэкономических связей
- 7. Интеграция России в мировое хозяйство
- Глава 29. Глобализация экономических отношений
- 1. Глобализация экономических отношений как объективная закономерность
- 2. Тенденции и противоречия глобализации экономических процессов
- 3. Содержание и структура глобальных проблем современности
- Раздел VII. Из истории экономических учений
- Глава 30. Зарождение экономической теории и развитие классической политической экономии
- 1. Особенности экономических воззрений в традиционных обществах
- 2. Меркантилизм — первая научная экономическая система
- 3. Возникновение классической школы
- 4. Теоретические основы марксизма
- Глава 31. Эволюция современной экономической мысли
- 1. Маржиналистская революция. Основные положения теории предельной полезности
- 2. Неоклассическое направление экономической мысли
- 3. Институционализм и неоинституционализм
- 4. Кейнсианство
- 5. Неолиберальные концепции
- 6. Монетаризм
- Глава 32. Советская экономическая мысль: достижения, догмы, исторические судьбы
- 1. Советская экономическая мысль 20-х гг.
- 2. Основные направления развития политэкономии социализма
- 3. Постсоветская экономическая мысль
- Глава 33. Вклад российских ученых в развитие мировой экономической мысли
- 1. Особенности развития экономической мысли в России
- 2. Научный вклад м.И. Туган-Барановского, а.В. Чаянова и н.Д. Кондратьева в экономическую мысль
- 3. Достижения российской экономической теории в исследовании экономико-математических методов