3.3. Основные принципы оценки недвижимости
Основные принципы оценки недвижимости можно разделить на 4 категории.
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) основан на определении стоимости недвижимости в случае использования объекта наилучшим, наиболее эффективным образом, даже если текущее использование объекта другое.
Наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки использование объекта обеспечивает самую высокую текущую стоимость недвижимости.
Таким образом, множеству различных операций с недвижимостью соответствует несколько видов стоимости. В зависимости от потребностей участников рынка недвижимости величина различных видов стоимости одного и того же объекта может существенно отличаться. Наиболее часто встречается оценка рыночной стоимости недвижимости.
На стоимость объектов недвижимости влияет значительное количество экономических факторов. Принципы оценки недвижимого имущества позволяют учесть наиболее значимые из них.
Для варианта ННЭИ оцениваемого объекта существует несколько ограничений:
– максимальная эффективность;
– финансовая обоснованность;
– физическая осуществимость;
– соответствие законодательству.
Результаты анализа лучшего и наиболее эффективного использования учитываются при определении стоимости недвижимости, при выборе варианта строительства и реконструкции, при анализе инвестиционных проектов.
Принцип вклада основан на измерении стоимости каждого элемента, вносимой им в общую стоимость объекта. Учитывается влияние как присутствия вклада (элемента), так и его отсутствия на изменение стоимости объекта недвижимости.
При анализе инвестиционных проектов и оценке стоимости недвижимости необходимо учесть возможность произвести улучшения, которые повлекут увеличение стоимости объекта. При этом получаемый в результате дополнительных улучшений доход должен превышать объем инвестированных средств, направленных на создание этих улучшений.
Принцип предельной продуктивности заключается в том, что последовательное внесение улучшений будет сопровождаться ростом стоимости объекта, превышающим затраты на их создание, до достижения точки максимальной продуктивности, после чего затраты по созданию дополнительных улучшений не будут полностью компенсированы увеличением стоимости объекта.
Принцип сбалансированности основан на том, что чем более гармоничны и сбалансированы элементы объекта, тем выше его стоимость на рынке. Например: жилой дом с хорошей планировкой, с продуманной системой коммуникаций имеет большую стоимость, чем объект, элементы которого менее сбалансированы; стоимость ресторана с просторным залом будет выше стоимости аналогичного ресторана, в котором для приема посетителей оборудовано узкое вытянутое помещение.
В соответствии с принципом сбалансированности следует также учитывать количество гостиниц, ресторанов, предприятий торговли в одном и том же районе.
Принцип полезности основан на том, что объект недвижимости наряду с большей полезностью для пользователя обладает и большей стоимостью на рынке. Так, цены продаж квартир в кирпичных домах выше, чем в панельных, так как в них выше звуко- и теплоизоляция, а стены «дышат».
Принцип замещения гласиn, что осведомленный покупатель в условиях открытого рынка не заплатит за объект недвижимости больше, чем за объект подобной полезности, доходности или чем затраты на возведение аналогичного объекта в приемлемые сроки. Если на рынке имеется несколько объектов недвижимости одинаковой для потребителя полезности, то самым большим спросом будут пользоваться объекты, имеющие самую низкую цену.
Принцип ожидания основан на том, что на стоимость недвижимости влияют ожидаемые будущие преимущества от владения объектом. Ожидания, связанные с недвижимостью, приносящей доход, выражаются в получении ожидаемой доходности инвестиций за счет потоков дохода от использования и будущей перепродажи объекта.
Принцип внешнего воздействия основан на учете изменения стоимости недвижимости, вызванного влиянием изменяющихся факторов внешней среды.
Основные внешние факторы, влияющие на стоимость недвижимости:
– экономические: уровень доходов населения и бизнеса, близость к центрам промышленной и деловой активности, доступность финансовых ресурсов, уровень ставок арендной платы, стоимость строительно-монтажных работ и строительных материалов, тарифы на коммунальные услуги;
– политические: состояние и тенденции изменения законодательства;
– социальные: изменение численности, плотности населения, образовательного уровня;
– административные: ставки налогов и зональные ограничения;
– экологические: подверженность района месторасположения недвижимости засухам и затоплениям, ухудшение или улучшение экологической обстановки.
Принцип изменений основан на учете изменений, соответствующих циклам жизни, которые присущи как конкретным объектам и рынкам недвижимости, так и городам, и обществу в целом. Цикл, в котором находится индивидуальный объект, район или общество в целом, должен быть учтен оценщиком в процессе оценки.
Принцип конкуренции основан на том, что рыночные цены устанавливаются на определенном уровне с учетом конкуренции.
Принцип спроса и предложения основан на определении стоимости объекта соотношением спроса и предложения на рынке недвижимости.
На спрос и предложение воздействуют такие факторы, как уровень доходов, изменение численности и вкусов населения, величина налогов, доступность финансовых ресурсов, величина кредитной ставки и др.
Принцип соответствия основан на том, что объект недвижимости достигает максимальной стоимости в окружении совместимых гармонирующих объектов при совместимом характере землепользования. Использование земельного участка должно отвечать существующим стандартам района, в котором находится недвижимость. Новое строительство должно быть выдержано в преобладающем стиле.
В целом, применение принципов оценки недвижимости позволяет учесть наиболее значимые факторы, влияющие на ее стоимость, и помогает максимально приблизить получаемые результаты к реальной экономической действительности.
- Введение
- Тема 1. Рынок недвижимости
- 1.1. Основные характеристики рынка недвижимости
- 1.2. Субъекты рынка недвижимости
- 1.3. Функции рынка недвижимости
- 1.4. Управление рынком недвижимости
- 1.5. Формы государственного регулирования рынка недвижимости
- Тема 2. Недвижимое имущество как объект сделок
- 2.1. Особенности недвижимости как товара
- 2. 2. Жизненный цикл объектов недвижимости
- Тема 3. Основы оценки объектов недвижимости
- 3.1. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости
- 3.2. Основные виды стоимости недвижимости
- 3.3. Основные принципы оценки недвижимости
- 3.4. Оценка недвижимости на основе доходного подхода
- 3.4. Затратный подход к оценке недвижимости
- 3.5. Сравнительный подход к оценке недвижимости
- Тема 4. Правовые и нормативные основы регулирования операций с недвижимостью
- 4.1. Право и правовая норма, формы и источники права
- 4.2. Недвижимость как объект гражданских прав
- 4.3. Понятие, виды и формы операций с недвижимым имуществом
- Основные виды и условия действительных сделок с недвижимостью
- Виды недействительных сделок с земельными участками и другими объектами недвижимости
- 4.4. Право собственности на недвижимость и иные вещные права
- 4.5. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним
- Тема 5. Договор как правовая форма сделок с недвижимым имуществом
- 5.1. Принципы и структура договорных отношений
- 5.2. Исполнение договора и ответственность сторон
- 5.3. Изменение и расторжение договора
- Тема 6. Основные операции с недвижимостью
- 6.1. Приватизация и деприватизация
- 6.2. Купля-продажа объектов недвижимости
- 6.3. Наем недвижимости
- Основные отличия социального найма жилых помещений от коммерческого
- 6.4. Мена объектов недвижимости
- 6.5. Дарение
- 6.6. Наследование
- 6.7. Рента
- 6.8. Участие в инвестиционном строительстве
- 6.9. Ипотечное кредитование
- 6.10. Система налогов и сборов в сфере недвижимого имущества
- 7. Контрольные вопросы по курсу
- 9. Список рекомендуемой литературы
- Словарь основных понятий
- Операции на рынке недвижимости