4.4. Право собственности на недвижимость и иные вещные права

Собственность как экономическая категория - это отношения между людьми, их коллективными образо­ваниями по поводу принадлежащего им имущества.

С развитием общественных отношений появилась возможность присваивать ценности, создаваемые в процессе производства, т. е. основанием возникновения собственности является категория присвоения.

Под экономическими отношениями собственности понимают отно­шения присваивающего лица (или коллектива) с другими груп­пами лиц, отдельными лицами и государством по поводу при­своенных материальных благ (вещей). Суть этих отношений за­ключается в том, что лицо относится к присвоенному им иму­ществу как к своему, только ему принадлежащему. Лица, не со­прикасающиеся с ним, по поводу этого имущества исходят из того, что оно является для них чужим. В рамках этого общест­венного отношения собственник владеет, пользуется и распо­ряжается принадлежащим ему имуществом.

Таким образом, собственность как экономическая катего­рия предусматривает действия по владению, пользованию, рас­поряжению имуществом в рамках исторически сложившегося способа присвоения - индивидуальное (частное) и коллективное (общественное). Отношение собственности закрепляются и ох­раняются с помощью института «права собственности».

Различают право собственности:

объективное - это совокупность правовых норм, регули­рующих отношения собственности. Отношения собственности регулируются ГК РФ (гл. 13-20);

субъективное право собственности - это юридически обес­печенная возможность лица (субъекта) владеть, пользоваться, распоряжаться принадлежащим ему имуществом - своей властью и по своему усмотрению, в пределах, установленных зако­ном. Субъективное право собственности всегда принадлежит конкретному лицу на конкретное имущество. Возникает такое право в результате каких-то юридических фактов - купли-продажи, дарения, наследования и т. п.

Субъектами права собственности являются те же лица, что и субъекты гражданских прав; они перечислены в ст. 212 ГК РФ: физические лица, юридические лица, РФ, субъекты РФ, муниципальные образования.

Принадлежность имущества именно этим лицам служит кри­терием разграничения форм собственности, В РФ выделяют сле­дующие формы собственности: частную, государственную, му­ниципальную, собственность общественных организаций. Причем последняя форма собственности характеризуется тем, что после ликвидации общественной организации ее имущество не распре­деляется между членами организации, а используется на цели, аналогичные тем, для которых создавалась эта общественная орга­низация. Члены общественных организаций не имеют по отноше­нию к ней ни вещных, ни обязательственных прав.

В пределах перечисленных четырех форм собственность подразделяется еще на виды:

1) частная (граждан, юридических лиц);

2) государственная (собственность РФ в целом и субъектов);

3) муниципальная;

4) общая собственность.

Если один объект принадлежит нескольким субъектам, не­зависимо от того, какую форму собственности они представля­ют (ст. 244 ГК РФ), объект находится в общей собственности.

Общая собственность подразделяется на два вида:

• долевая (доля каждого из собственников определена);

• совместная (доли не определены).

Субъективное право является сложным. Его составляют три правомочия: владение, пользование, распоряжение.

Владение - фактическое обладание вещью. В этом праве юридически выражено состояние присвоенности, принадлежно­сти вещи определенному лицу.

Вступление во владение зависит от вида имущества. Вла­дение движимым имуществом начинается после вручения приобретателю вещи. Владение недвижимостью заключается во вступлении в дом, на земельный участок, его освоении, уста­новке ограничительных знаков.

В процессе владения владелец поддерживает имущество в исправном состоянии (несет бремя содержания имущества, ст. 212 ГК РФ), охраняет его и предотвращает риск случайной гибели или повреждения, несет связанные с этим затраты.

Различают владение законное (титульное) и незаконное (нелегитимное). У титульных владельцев вещь (имущество) на­ходится во владении на основании договора или других преду­смотренных законом основаниях. К таким (титульным) владель­цам относят: собственника, нанимателя, хранителя, комиссио­нера и т.д. Собственник может осуществлять владение в любое время и по своему усмотрению.

При реализации права владения земельными участками мо­гут возникать сервитуты, т.е. права ограниченного пользования чужим земельным участком (ст. 274-276 ГК РФ). Сервитуты устанавливаются в обеспечение прохода, проезда, прокладки ЛЭП, связи, трубопроводов и других нужд собственника недви­жимого имущества.

Пользование - возможность извлекать из имущества полез­ные свойства, получать от него доходы. Юридические лица ис­пользуют имущество в производственной и иной деятельности с целью извлечения прибыли или удовлетворения потребностей. Право пользования может возникать и без права собственности,

на основе договоров аренды, найма жилого помещения, безвоз­мездного пользования и др.

Распоряжение - возможность определять юридическую судьбу вещи - передавать ее другим лицам в собственность, в производное владение и пользование, распоряжение. В резуль­тате распоряжения имущество выбывает из хозяйственной сфе­ры собственника: временно или навсегда отчуждается.

Приобретение и прекращение права собственности

Основание или способы возникновения и прекращения права собственности регламентированы ГК РФ (гл. 14, 15).

Основания приобретения права собственности (гл. 14 ГК РФ) подразделяют на два вида:

1. Первоначальные - не зависящие от прав предшествую-­ щего собственника на эту вещь, т. е. отсутствует право­ преемство, например, построено новое здание, найден клад, самовольная постройка, приобретательная дав­- ность.

1. Производные - право собственности на вещь основыва-­ ется на праве предшествующего собственника - по до­ говору с ним. При этом нужно учитывать возможность наличия на эту вещь прав других лиц (залогодержателя, арендатора и др.). Эти права при смене собственника не утрачиваются и переходят к новому владельцу, обреме­- няя его имущество.

Способы приобретения права собственности можно клас­сифицировать по-другому:

1 группа - общегражданские по договорам купли-продажи, наследование, завещание.

2 группа - специальные: национализация, конфискация, ре­квизиция (по государственной собственности).

Основания прекращения права собственности (гл. 15 ГК РФ) подразделяют на две группы:

- случаи прекращения права собственности у одного ли­ца, влекущие одновременно возникновение права собственности у другого лица (отчуждение собственником, отказ собственника от права собственности, взыскание имущества по обязательствам, выкуп, реквизиция, кон­фискация, национализация, приватизация;

- прекращение права собственности без возникновения его у других лиц: гибель, уничтожение имущества, по­- требление продуктов (сырья, материалов).

Вещные права - это одна из форм реализации отношений собственности. Вещные права определяют как права, которые дают возможность их обладателю непосредственно воздейство­вать на вещь. В ст. 21б ГК РФ наряду с правом собственности к вещным правам отнесены:

• право пожизненно наследуемого владения земельным участком,

• право постоянного (бессрочного) пользования земель­- ным участком;

• безвозмездное срочное пользование земельным участком;

• право хозяйственного ведения;

• право оперативного управления;

• сервитут;

• залог.

Право хозяйственного ведения. Право оперативного управления - эти права могут принадлежать только юридиче­ским лицам - двух организационно-правовых форм.

Эти права изобретения советского права (гл. 19 ГК РФ). После экспроприации (как формы национализации) в собствен­ности советского государства оказались громадные имущест­венные ценности. Для управления государственная собствен­ность передавалась в оперативное управление.

Право хозяйственного ведения (ст. 294-296 ГК РФ) ограни­чено отсутствием права собственности и правомочия распоря­жения имуществом (нужно согласие собственника на продажу, сдачу в аренду, в залог, на вклад в уставные капиталы и др.). Субъекты права: государственные унитарные предприятия и муниципальные унитарные предприятия. Объекты права: пред­приятия как имущественные комплексы и входящие в эти ком­плексы любые виды имущества, предназначенные для деятель­ности предприятий.

Право оперативного управления (ст. 297-300 ГК РФ). Субъекты права: казенные предприятия и учреждения. Объекты права: имущественные комплексы, значительное место зани­мают денежные средства.

Казенные предприятия создаются на базе государствен­ной федеральной собственности. Учреждения могут создаваться хозяйствующими субъектами любой формы собственности: го­сударственной, муниципальной, частной. Казенное унитарное предприятие самостоятельно реализует свою продукцию, если иное не установлено законом. Учреждения расходуют свои де­нежные средства по смете, утвержденной собственником. Дру­гие действия по распоряжению имуществом учреждению за­прещены. Собственник вправе изъять у казенного предприятия и учреждения имущество, если оно лишнее, используется не по назначению или вообще не используется.

Возникновение и прекращение этих прав - по воле собст­венников.

Права собственности на землю

Конституцией РФ, Земельным кодексом РФ и другими фе­деральными законами и актами субъектов РФ устанавливаются следующие формы собственности на землю:

• частная;

• физических лиц;

• индивидуальная собственность граждан; общая совмест­ная без определения долей; общая долевая собственность (с определением долей каждого собственника);

• юридических лиц;

• общая и долевая;

• государственная;

• федеральная;

• земельные участки, занятые федеральными энергетиче­скими, транспортными и космическими системами, объ­ектами ядерной энергетики, связи, метеорологической службы, земли историко-культурного и природного на­следия и др;

• субъектов РФ;

• органов местного самоуправления.

В муниципальную собственность передаются земли, нахо­дящиеся в государственной собственности (городов, районов (кроме районов в городах)), включая земли, приобретаемые по решению местной администрации у других собственников зем­ли путем их выкупа в установленном порядке. Управление и распоряжение муниципальными землями осуществляется орга­нами местного самоуправления. Порядок отнесения земель к муниципальной собственности устанавливается законодатель­ными актами РФ и ее субъектов.

Виды прав на землю

Право собственности (ст. 15-19 ЗК РФ). Сложное вещное право включает в себя:

• владение (физическое обладание предметом собственно­сти (землей): титульное (на основании правоустанавливающего документа) и нетитульное (нелегитимное, незаконное);

• пользование - эксплуатация полезных свойств и качеств земли;

• распоряжение землей; может выражаться в двух формах: правовое (право продать, заложить, передать в дар, менять, за­ вещать по наследству, сдать в аренду, передать в безвозмездное пользование и др.); вещественное (право необратимого изменения назначения земли: застройка, затопление, перепланировка ландшафта, трансформация угодий, проведение капитальных работ, направленных на защиту и улучшение земли).

Кроме того, существуют: право постоянного бессрочного пользования землей (ст. 20 ЗК РФ); право пожизненно насле­дуемого владения (ст. 21 ЗК РФ); право аренды, субаренды (ст. 22 ЗК РФ, гл. 34 ГК РФ); сервитута (ст. 24. ЗК РФ, ст. 274-276 ГК РФ), безвозмездное срочное пользование землей (ст. 24 ЗК РФ).

Основания возникновения и прекращения прав на землю

Основания возникновения прав на землю закреплены в ГК РФ, гл. 14, 17 и ЗК РФ. Права на земельные участки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Договоры аренды земельного уча­стка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации (ст. 25, 26 ЗК РФ).

На земельные участки, изъятые из оборота или ограничен­ные в обороте, не может возникать право частной собственности (ст. 27 ЗК РФ). Основания прекращения прав на землю закреп­лены в гл. 15, 17 ГК РФ и гл. 8 ЗК РФ.

Право собственности на земельный участок прекращается:

• при отчуждении собственником своего земельного уча­стка другим лицам;

• отказе собственника от права собственности на земель­ный участок;

• в силу принудительного изъятия у собственника его зе­мельного участка;

• в порядке, установленном гражданским законодательст­вом (ст. 44 ЗК РФ).

В соответствии со ст. 45 ЗК РФ право постоянного (бес­срочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекра­щаются добровольно при отказе землепользователя, землевла­дельца от принадлежащего им права на земельный участок на условиях и в порядке, которые предусмотрены ст. 53 ЗК РФ.

Право собственности на земельный участок прекращается принудительно при:

1. использовании земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, установленными ст. 7 и 8 ЗК РФ;

1. использовании земельного участка способами, которые приводят к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудше­нию экологической обстановки;

2. неустранении совершенных умышленно следующих зе­мельных правонарушений: отравление, загрязнение, пор­ча или уничтожение плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрения­ми, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транс­портировке, повлекшие за собой причинение вреда здо­ровью человека или окружающей среде, нарушении ус­тановленного соответствующими нормами ст. 95-100 ЗК РФ режима использования земель особо охраняемых природных территорий, земель природоохранного, рек­реационного назначения, земель историко-культурного назначения, особо ценных земель, других земель с осо­быми условиями использования, а также земель, под­вергшихся радиоактивному загрязнению;

3. систематическом невыполнение обязательных меро­приятий по улучшению земель, охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв. Систематическая неуплата земельного налога;

4. неиспользовании в случаях, предусмотренных граж­данским законодательством, земельного участка, пред­назначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указан­ных целях в течение трех лет, за исключением времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое ис­пользование;

6. изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 55 ЗК РФ;

6. реквизиции земельного участка в соответствии со ст. 51 ЗК РФ.

В соответствии со ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмот­рены гражданским законодательством.

Основания прекращения права срочного безвозмездного пользования земельным участком предусмотрены ст. 47 ЗК РФ: право срочного безвозмездного пользования земельным уча­стком прекращается по решению лица, предоставившего зе­мельный участок, или по соглашению сторон по истечении срока, на который земельный участок был предоставлен.

В соответствии со ст. 48 ЗК РФ частный сервитут может быть прекращен по основаниям, предусмотренным граждан­ским законодательством; публичный сервитут может быть пре­кращен в случае отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен, путем принятия акта об отмене сервитута.

Плата за землю

Инструкция ИМНС РФ от 21.02.00 № 56 «По применению закона РФ "О плате за землю"».

Письмо МНС РФ от 21 августа 2002 г. № ШС-6-14/1273 «О плате за землю».

Письмо Роскомзема от 24.10.95 № 5-16/2066 (в ред. 21.10.99 г.) «О порядке ведения списка плательщиков земельно­го налога».

Приказ МНС РФ от 12 апреля 2002 г. № БГ-3-21/197 «О внесении изменений и дополнений в Инструкцию МНС России от 21 февраля 2000 г. № 56 "По применению закона Российской Федерации "О плате за землю"».

Закон РФ «О плате за землю» от 11.10.91 с изменениями и дополнениями по состоянию на 27.12.00 .

Налоговый кодекс РФ, ч. 2.

В соответствии с вышеназванными документами использо­вание земли в России является платным. При определении ста­вок используется такой важный показатель, как нормативная цена земли - показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенци­ального дохода за расчетный срок окупаемости.

Нормативная цена земли вводится для обеспечения эконо­мического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой соб­ственности на землю, передаче по наследству, дарении и полу­чении банковского кредита под залог земельного участка.

Собственники земельных участков, землевладельцы и зем­лепользователи являются плательщиками земельного налога, арендаторы и иные пользователи платят арендную плату.

Земельный налог юридическим лицам и гражданам исчис­ляется исходя из площади земельного участка, облагаемой на­логом, утвержденных ставок земельного налога и налоговых льгот. Расчет производится по состоянию на 1 июня каждого го­да и уплачивается равными долями в два срока: не позднее 15 сентября и 15 ноября:

• юридическими лицами - самостоятельно отдельно по каждому земельному участку, а за земли, занятые жи­лищным фондом, - отдельно по каждому жилому дому;

• налоговыми органами - за граждан, которым не позд­нее 1 августа вручается налоговое уведомление об упла­те налога»

Органы законодательной (представительной) власти субъ­ектов РФ и орган местного самоуправления имеют право уста­навливать другие сроки уплаты налога. Налог за земли лесно­го фонда, на которых производится заготовка древесины, взи­мается с лесопользователей одновременно с взиманием пла­ты за древесину.