1.2. Субъекты рынка недвижимости

На рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные рыночные структуры, способствующие повышению эффективности его оборота (табл.3).

Различают следующие субъекты рынка недвижимости. Это прежде всего покупатели (юридические и физические лица), инвесторы-покупатели (юридические и физические лица).

Во-вторых, продавцы недвижимости — собственники недвижимости, фонды имущества, органы, уполномоченные местной властью, конкурсные управляющие.

Продавцами и покупателями могут быть предприятия всех форм собственности, домохозяйства, ипотечные банки.

Таблица 3

Субъекты рынка недвижимости

Среди продавцов недвижимости особое место занимают строительные организации. Они строят новое жилье, нежилые объекты и могут продавать объекты недвижимости либо сами, либо привлекать посредников-продавцов, оплачивая их услуги.

Участниками рынка недвижимости являются профессиональные посредники, обеспечивающие реализацию объектов недвижимости: агенты по недвижимости, брокеры, риэлтеры, оценщики, юридические фирмы, биржи недвижимости, страховые компании, ипотечные кредиторы, дилеры, уполномоченные лица, девелоперы, менеджеры по управлению недвижимостью, средства массовой информации.

Агентства недвижимости представляют специалисты, выполняющие функции консультантов по сделкам с недвижимостью: купля-продажа, сдача в аренду, залоговые операции.

Брокеры-агенты, или посредники, представляющие в сделке интересы продавца или покупателя недвижимости.

Совершенно новая структура рынка недвижимости, которая возникла непосредственно с появлением самого рынка недвижимости — это риэлтерская фирма.

Риэлтерские фирмы продают не саму недвижимость, последняя не является их собственностью, а свои услуги. Основным источником доходов риэлторской фирмы является получение комиссионных за услуги, оказываемые продавцам и покупателям недвижимости. Действующие риэлтерские фирмы дифференцируются по численности занятых сотрудников (большие, средние, малые), по сферам деятельности (многопрофильные, малопрофильные).

Средние риэлтерские фирмы — это фирмы с количеством сотрудников от 30 до 150 чел.. Среди средних фирм есть и многопрофильные, и специализированные, узкопрофильные. Достоинством средних фирм является высокий профессионализм ограниченного штата специалистов, оперативность и профессионализм в управлении фирмой.

Малые фирмы — фирмы с численностью сотрудников до 30 чел. Это, как правило, новые фирмы, процесс становления которых еще не закончился.

Узкопрофильные фирмы специализируются исключительно на одной какой-либо услуге, например, на аренде жилья или на проведении финансовых операций. Они, как правило, укомплектованы специалистами, пришедшими на работу из преуспевающих фирм.

Крупные риэлтерские компании являются преобладающими на рынке коммерческой недвижимости, в сфере эксплуатации жилья.

Никакая сделка на рынке недвижимости не может быть осуществлена без предварительной оценки стоимости недвижимости. Процедура оценки предшествует принятию решения, связанного с недвижимостью. Оценка представляет обоснованное мнение независимой стороны о рыночной стоимости недвижимости.

В странах с рыночной экономикой существует государственная служба оценки недвижимости, с помощью которой определяется рыночная цена недвижимости.

В России учетом и определением стоимости недвижимости занимались бюро технической инвентаризации (БТИ). Оценка БТИ не соответствует рыночным ценам, так как не учитывает уровень инфляции.

Государственная служба оценки недвижимости осуществляет учет и контроль за операциями с недвижимостью. Существуют три общественных организации оценщиков: Российское общество оценщиков, Институт независимых оценщиков, Лига независимых экспертов.

В условиях господства рыночных отношений в области недвижимости возникает и возрастает роль профессионального предпринимателя-застройщика, которого называют девелопером.

Девелопер — это тот, кто преобразует землю к новому использованию, это предприниматель, строящий на земле. Деятельность, связанная с развитием территории и преобразованием земель к новому использованию получила название девелопмент.

Девелопер сам не строит, он организует создание объекта недвижимости таким образом, чтобы окупились инвестированные в объект недвижимости ресурсы и была получена достаточная прибыль от реализации объекта.

Самая консервативная структура, действующая на рынке недвижимости, — банки.

Чтобы заработать на рынке недвижимости, банки используют многие пути: вложение денег в те или иные девелоперские проекты, кредитование под залог недвижимости, создание собственных риэлтерских структур. Основной деятельностью банков на рынке недвижимости должно быть участие в инвестиционных и девелоперских проектах, ипотечное кредитование покупки жилья. Менеджеры по управлению недвижимостью осуществляют эффективное использование объекта недвижимости при его эксплуатации. Средства массовой информации реализуют рекламные акции по купле-продаже и другим операциям с различными видами недвижимости (например журнал «Недвижимость и цены»). В этой связи следует подчеркнуть значение международной компьютерной сети ИНТЕРНЕТ как мощной маркетинговой системы по рекламе международной недвижимости.