6.8. Участие в инвестиционном строительстве

Субъекты инвестиционных отношений -физические и юридические лица, в том числе государство и международные организации

Инвесторы

лица, вкладывающие средства в форме капитала и обеспечивающие их целевое использование; могут выступать б роли вкладчиков, заказчиков, кредиторов и выполнять функции любого другого участника инвестиционной деятель ности

Пользователи

• инвестор, другое лицо (в т.ч. граждане), государственный орган, международные организации, для которых создается объект инвестиционной деятельности

• если пользователь не инвестор, то взаимоотношения определяются договором

Подрядчики

лица, выполняющие работы по договору подряда и (или) государственному ..контракту, заключаемым с заказчиком. Обязаны иметь лицензию по лицензируемым видам деятельности.

• Органы, уполномоченные управлять государственным и муниципальным имуществом и имущественными правами

Заказчики

• инвестор или лю бое лицо, уполно моченное им осу ществлятьреализа цию инвестиций без вмешательства в предпринимательскую и иную деятельность других участников инвестиционного процесса, если иного нет в договоре

• если заказчик не инвестор, то он наделяется правами владения, пользования и распоряжения инвестициями (условия предусматриваются в договоре)

Соинвесторы (дольщики)

другие физические и юридические лица, , в том числе иностранные

Договор строительного подряда

-подрядчик обязан построить жилой дом по заданию заказчика в установленный срок

-заказчик принять объект и оплатить стоимость

-гражданин вступает в отношения по строительству квартиры непосредственно со строительной организацией (подрядчиком)

Договор уступки прав требования жилья

-гражданин передает организации-инвестору сумму стоимости квартиры

-организация уступает гражданину свое право требования передачи квартиры, обеспеченное инвестиционным договором

-оформляется во время и после окончания строительства, но до оформления в собственность организации построенного жилого дома

-фактическая передача прав на квартиру осуществляется по другому договору после окончания строительства, но до момента оформления организацией жилья в собственность

-является основой для госрегистрации права собственности лица на переданную квартиру

Инвестиционный контракт

заключает основной инвестор с органами местной исполнительной власти:

- разрешение на строительство жилого дома

-порядок распределения долей в построенном доме

-возможность привлечения соинвесторов (перераспределение долей)

-действует до завершения строительства и подписания протокола о распределении долей в построенном доме

гражданин вступает в отношения с одним из субъектов инвестиционного проекта— собственником доли в жилом доме

Договор долевого

участия в строительстве

гражданин заключает

с основным инвестором— заказчиком строительства

или с инвестиционной фирмой -аккумулятором средств привлекаемых к финансированию стройки

Дольщик вносит сумму стоимости строительства квартиры

Соинвестор становится собственником квартиры после окончания строительства

Фирма уступает свое право инвестирования строительства квартиры с последующим переводом соинвестору права требования квартиры после приемки дома в эксплуатацию

Договор о совмест-ной деятельности (простого товари-щества ст. 1041-1054 ГК РФ)

-участники (товарищи) соединяют свои вклады и совместно действуют без образования юрлица по строительству жилого дома

-взносы и построенный ими жилой дом в общем являются объектом их обшей долевой собственности

-но гражданин финансирует строительство конкретной квартиры и не участвует в управлении делами, не имеет права на часть общей прибыли и т.д.

Договор купли-продажи квартиры

-продавец - только собственник жилья

-точная идентификация квартиры невозможна, так как на стадии строительства она физически не существует

-на несуществующий объект нельзя зарегистрировать право собственности до окончания строительства

-это скорее предварительный договор

Другие договора

-агентский

-поручения

-доверительного управления