5.2. Исполнение договора и ответственность сторон

Важнейшим условием успешной деятельности на рынке недвижимости является полное и своевременное исполнение договорных обязательств, т.е. совершение сторонами всего комплекса действий, предусмотренных соглашением.

Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (ст. 556 ГК РФ). До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта договора продажи недвижимости не может считаться исполненным. Уклонение одной из сторон от передачи имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора.

Таблица 12

Принципы исполнения обязательств по договору (ст. 307-328 ГК РФ)

Основные принципы	Порядок исполнения
1	2
Исполнение надлежащим образом	•В точном соответствии с законом и договором •Соблюдение условий о предмете •Обеспечение качества исполнения •Соблюдение срока, места и способа исполнения
Реальность	•Исполнение в натуральном выражении в установленных в договоре единицах измерения без замены денежной компенсацией •Уплата неустойки не освобождает от исполнения в натуре •Может оказаться и ненадлежащим
1	2
Экономичность	•Исполнение с минимальными затратами при выборе способа исполнения •Ресурсосбережение
Сотрудничество и партнерство	• Не нарушать прав и интересов других лиц • Уважать моральные принципы общества • Соблюдать нормы деловой этики • Взаимно содействовать выполнению обязательств
Срочность	• Исполнение в установленный срок • Досрочное исполнение соглашения сторон • Просрочка является основанием для расторжения договора и возмещения убытков
Ответственность	•Имеет имущественный характер •Выражается в применении санкций •Не принявший исполнение считается просрочившим
Место исполнения	• Устанавливается в договоре или по закону • Недвижимость передается в месте ее расположения • Денежные обязательства - в месте нахождения кредитора, в банке (ячейке)

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда это оговорено в документе о передаче недвижимости, не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Таблица 13

Основные компоненты исполнения обязательств по договору

Компоненты исполнения	Детализация компонентов
Субъекты обязательства	• стороны • исполнение в пользу третьего лица • исполнение третьим лицом
Предмет	•Имущество недвижимое •Услуги, деньги •Технологии и другие результаты интеллектуальной деятельности
Время	• Момент исполнения должником а) совпадение б) интервал
Место	• Географический пункт исполнения обязательства по закону или договору
Способ	Установленный законом или договором порядок действия сторон в самом процессе исполнения
Способы обеспечения и исполнения	• Исполнение целиком • Исполнение по частям • Исполнение взаимной обязанности по договору • Внесение долга в депозит нотариусу

Ответственность по своему назначению выполняют следующие четыре функции:

• охраны прав и интересов субъектов сделки;

• пресечения правонарушений;

• восстановления нарушенных прав;

• воспитания.

Нарушение договора служит основанием появления ответственности лица, а сама ответственность наступает лишь при наличии четырех условий: факта наступления убытков у кредитора; нарушения договорных отношений и интересов партнера; причинной связи между неисполнением обязательств и наступившими отрицательными последствиями; вины должника в неисполнении своих обязательств, повлекшем убытки (таблица 14).

Таблица 14

Виды неустойки

Должник — это сторона, обязанная исполнить обязательства по требованию кредитора.

В целях обеспечения гарантий выполнения договорных условий для каждой из сторон предусматривается применение санкций. Ответственность коммерческих организаций за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств в соответствии с нормативными актами и договорами регулируется ГК. РФ.

Основания договорной ответственности:

• нормативные акты, т.е. различные правовые нормы;

• юридическо-фактические виновные деяния нарушителя, повлекшие ущерб.

Таблица 15

Прекращение обязательств (ст. 407-419 ГК РФ)

В отношении нарушителей договора законодательством предусмотрены следующие общие правила:

• причиненные убытки из-за невыполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств возмещает виновная сторона;

• при неисполнении работ и услуг кредитор может поручить их выполнение третьим лицам с возмещением затрат за счет должника;

• если арендатор не передаст имущество арендодателю по окончании сделки без выкупа, последний имеет право требовать отобрания его либо возмещения убытков.

Ответственность по договорам экономически выражается в форме возмещения убытков и (или) уплаты неустойки, взыскание которой возможно и при отсутствии убытков.