5.1. Принципы и структура договорных отношений
Реализация экономических отношений участников рынка недвижимости невозможна без совершения сделок в форме договор соглашения двух или нескольких лиц об установлении, изменение или прекращении гражданских прав и обязанностей. Можно утверждать, что рынок недвижимости — это определенная совокупность сделок.
Договор имеет два значения:
а) юридический факт, порождающий права и обязанности;
б) само правоотношение, содержание которого составляют права и обязанности.
Договорные отношения по поводу недвижимости существуют в виде:
• простых — когда заключается один договор между двумя сторонами;
• сложных — если заключаются несколько договоров с участием трех и более сторон.
В зависимости от конкретных условий сделки с недвижимым имуществом могут обеспечиваться целым комплексом хозяйственных договоров, обладающих внутренним единством, организационной связью и дифференциацией отношений. Центральное место в нем занимают договоры, опосредующие передачу имущества (таблица 9).
Таблица 9
Система договоров по сделкам с недвижимым имуществом
Условия сделки | Формы договоров | Виды договоров |
Опосредование передачи прав на недвижимость | Собственности | • купли-продажи; • обмена и мены; • приватизации; • дарения и ренты: • продажи предприятия |
Пользования и владения | • аренды и субаренды • совместной деятельности; • сервитута; • вклада в уставный капитал АО и других организаций; • безвозмездного пользования; • ипотеки, лизинга | |
Владения и распоряжения | • траста; • хозяйственного владения; | |
Предпринимательская деятельность | Выполнения работ | • строительства; • капитального ремонта; • подряда • охраны • технического обслуживания зданий, сооружений • проектное изыскательных • мелиорации земель • землеустройства иных работ |
Оказание возмездных услуг | • поручения • маркетинговых • информационных • консультационных • страхования • юридического сопровождения • кредитования • риэлторских • кредит-ячейки в банке иных услуг |
Договор как главный инструмент регулирования имущественных: и обязательственных отношений на рынке недвижимости выполняет сложные и многообразные функции, которые можно объедините в две основные группы: общие и специфические (таблица 10).
Таблица 10
Функции договора на рынке недвижимости
Группы функций | Функции |
Общие | • Инициативная • Координационная • Гарантийная • Защитная • Волеизъявления • Информационная • Обеспечения обязательств • Критерия оценки управления недвижимостью • Обеспечения свободы предпринимательства |
Специфические | • Реализации предпринимательского проекта • Получения налоговых и амортизационных льгот • Закрепления отношений сторон в форме обязательств • Согласования интересов и действий сторон • Введения санкций, предусмотренных сторонами и законом • Осуществления прав на недвижимое имущество |
При разработке, согласовании условий и заключении договоров в отношении недвижимого имущества необходимо руководствоваться общими принципами договорного права, в первую очередь принципами добровольности, равенства и автономии воли, имущественной ответственности и обязательности выполнения (таблица 11).
Таблица 11
Основные принципы договорных отношений на рынке недвижимости
№ п/п | Принципы | Основное содержание (сущность) |
11 | Свобода договора (добровольность) | Стороны самостоятельно определяют: • заключать договор или не вступать в отношения; • содержание договора; • вид договора — предусмотренный или не предусмотренный нормативными актами1 в том числе смешанный договор |
2. | Равноправие сторон | • Равенство прав в любых договорах, кроме договора присоединения (ст. 428 ГКРФ) |
3. | Автономия воли | • Воля и волеизъявление одной стороны не зависят от воли и волеизъявления другой |
4. | Заи нтересован ность | • Каждая сторона сделки преследует свои собственные интересы |
5. | Соответствие законам | • Большая часть норм — диспозитивные • Договор должен соответствовать императивным нормам (ст. 422 ГКРФ) • Главенство закона, а не подзаконных актов • Приоритет поздних нормативных актов перед ранее изданными • Договор, противоречащий закону, — недействителен |
6. | Обязательность исполнения | • Договор имеет силу закона для его сторон • Все условия договора должны исполняться в срок |
7. | Ответственность | При неисполнении или ненадлежащем исполнении договора виновная сторона должна: • возместить другой стороне причиненные убытки; • передать объект собственнику. Соглашение об устранении или ограничении ответственности за умышленное нарушение договора ничтожно |
8. | Презумпция вины должника | • При нарушении договора должник считается виновным. Свою невиновность он имеет право доказывать |
9. | Соответствие сущности договора | • Условия договора, его предмет должна соответствовать виду сделки (мена, купля-продажа и т.д.) |
10. | Защита слабой стороны | • Осуществляется с помощью антимонопольного законодательства |
В зависимости от условий структурное построение договоров может варьировать, однако практически любой контракт имущественного оборота включает в себя 10-12 разделов (рисунок 4).
-
Сделка с недвижимостью (договор)
• реквизиты договора
• преамбула
• предмет договора
• срок и условие передачи объекта
• цена и порядок расчетов
• права и обязанности сторон
• ответственность сторон
• форс-мажорные обстоятельства
• заключительные положения
• порядок изменения условий и расторжения договора
• реквизиты сторон
• подписи и местоположение сторон, печати
• приложения (справки БТИ, земельного комитета и др.)
Рис.4 . Примерная структура договора об отчуждении недвижимости
Точное определение момента (числа, месяца и года) заключения договора связано с окончанием срока его действия и, следовательно, вытекающих из него юридических последствий. Дата заключения контракта может считаться моментом вступления договора в с если он прямо не указан в тексте.
Большое юридическое значение имеет также место подписания договора, по которому определяются существенные стороны сделки:
• правоспособность и дееспособность участников сделки (ст. 17, 21, 49 ГК РФ);
• форма сделки (ст. 8, 153, 158 ГК РФ);
• применение законов и норм других государств — именно по месту подписания устанавливается применяемое в сделке право, если в тексте нет ссылки на законодательство конкретной страны.
Субъекты сделки сами свободно устанавливают условия договора с учетом соответствия их императивным — абсолютно обязательным нормам закона. Они прямо предписывают сторонам направление действий, от которых отступать нельзя (ст. 422 ГК РФ). Например, в отношении недвижимости законом установлен ряд императивных норм:
• целевое назначение сельскохозяйственных земель и обязательное их использование для производства продуктов растениеводства и животноводства;
• сохранение профиля (специализации) приватизируемых предприятии в течение определенного времени;
• использование квартир только для проживания граждан;
• учет интересов граждан группы риска при совершении сделок с жилыми помещениями;
• обязательства плательщика ренты переходят на приобретателя объекта, обремененного рентой (ст. 586 ГК РФ) и др.;
• письменное извещение кредиторов предприятия о его продаже с правом требования досрочного исполнения обязательств и солидарная ответственность продавца и покупателя по долгам предприятия.
Так, закон допускает диспозитивное решение сторонами сделок с недвижимостью таких вопросов, как:
• включение в цену здания стоимости соответствующей части земельного участка или прав на него;
• оплата расходов по оформлению договора одной из сторон;
• способ владения и пользования обшим недвижимым имуществом участниками совместной собственности и др.
Существенными считаются условия, которые необходимы и достаточны для заключения соответствующего договора в отношений недвижимости и выражают его природу. При отсутствии хотя бы одного из них договор не признается заключенным, а если имеются все существенные условия — он вступает в силу, если даже не содержит никаких других условий (ст. 432 ГК РФ).
- Введение
- Тема 1. Рынок недвижимости
- 1.1. Основные характеристики рынка недвижимости
- 1.2. Субъекты рынка недвижимости
- 1.3. Функции рынка недвижимости
- 1.4. Управление рынком недвижимости
- 1.5. Формы государственного регулирования рынка недвижимости
- Тема 2. Недвижимое имущество как объект сделок
- 2.1. Особенности недвижимости как товара
- 2. 2. Жизненный цикл объектов недвижимости
- Тема 3. Основы оценки объектов недвижимости
- 3.1. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости
- 3.2. Основные виды стоимости недвижимости
- 3.3. Основные принципы оценки недвижимости
- 3.4. Оценка недвижимости на основе доходного подхода
- 3.4. Затратный подход к оценке недвижимости
- 3.5. Сравнительный подход к оценке недвижимости
- Тема 4. Правовые и нормативные основы регулирования операций с недвижимостью
- 4.1. Право и правовая норма, формы и источники права
- 4.2. Недвижимость как объект гражданских прав
- 4.3. Понятие, виды и формы операций с недвижимым имуществом
- Основные виды и условия действительных сделок с недвижимостью
- Виды недействительных сделок с земельными участками и другими объектами недвижимости
- 4.4. Право собственности на недвижимость и иные вещные права
- 4.5. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним
- Тема 5. Договор как правовая форма сделок с недвижимым имуществом
- 5.1. Принципы и структура договорных отношений
- 5.2. Исполнение договора и ответственность сторон
- 5.3. Изменение и расторжение договора
- Тема 6. Основные операции с недвижимостью
- 6.1. Приватизация и деприватизация
- 6.2. Купля-продажа объектов недвижимости
- 6.3. Наем недвижимости
- Основные отличия социального найма жилых помещений от коммерческого
- 6.4. Мена объектов недвижимости
- 6.5. Дарение
- 6.6. Наследование
- 6.7. Рента
- 6.8. Участие в инвестиционном строительстве
- 6.9. Ипотечное кредитование
- 6.10. Система налогов и сборов в сфере недвижимого имущества
- 7. Контрольные вопросы по курсу
- 9. Список рекомендуемой литературы
- Словарь основных понятий
- Операции на рынке недвижимости