7.3. Методы ипотечного кредитования недвижимости

Оценка и анализ методов финансирования необходимы при анализе потоков дохода от недвижимости. Величину и периодичность получения доходов по закладным на финансовом рынке можно спрогнозировать более точно, чем при инвестировании собственного капитала.

Практическое применение ипотечных кредитов как методов финансирования недвижимости должно обеспечивать выполнение следующих условий:

• достижение прибыльности и возвратности средств;

• сохранение денежных средств кредитора от инфляции;

• защита от рисков;

• доступность заемщику условий предоставления кредита.

Преимущества ипотечного кредитования для банков [21]:

• сравнительно низкий риск при выдаче кредитов, так как они обеспечиваются недвижимостью;

• долгосрочность кредитования освобождает банки от частных переговоров с клиентами;

• ипотечные кредиты обеспечивают банку вполне стабильную клиентуру;

• закладные могут активно обращаться на вторичном рынке, что позволяет банку диверсифицировать свой риск, продав закладную после выдачи кредита.

Недостатки ипотечного кредитования для банков:

• необходимость держать в штате узких специалистов-профессионалов - оценщиков недвижимости, которую представляют в залог, что увеличивает издержки банка;

• долгосрочное отвлечение денежных средств;

• большая длительность срока, на который предоставляется кредит, является большой угрозой предстоящей прибыли банка, так как очень трудно спрогнозировать на десятилетия вперед динамику рыночных процентных ставок.

С точки зрения отношения сторон к заложенному имуществу выделяются следующие основные виды залога:

• классический залог – имущество остается у залогодателя;

• заклад – имущество передается залогодержателю во владение;

• твердый залог – имущество остается у залогодателя с нанесением на него знаков, свидетельствующих о залоге.

В настоящее время разработано множество типов ипотечных кредитов, различающихся в зависимости от схем выдачи, погашения и обслуживания. Основные виды кредитов представлены на рисуноке 4 [21].

Постоянный ипотечный кредит

Данный вид кредита носит также название аннуитетный — самоамортизирующийся кредит с фиксированной процентной ставкой, по которому предусмотрены равновеликие периодические (как правило, ежемесячные) платежи.

Периодический платеж включает выплату в счет погашения долга и уплату процентов по кредиту. Величина платежа определяется как сумма, которую необходимо вносить ежемесячно, чтобы полностью погасить кредит в течение срока действия кредитного договора по определенной процентной ставке. Платеж определяется с учетом текущей стоимости денежного потока.

Данный вид кредита характерен для стран с низкой инфляцией и длительными сроками кредитования. Максимальный срок кредитования будет короче остаточной экономической жизни объекта финансирования.

Рис. 4. Виды ипотечных кредитов

При расчете платежей по ипотечному кредиту учитываются три фактора:

• основная сумма кредита,

• срок (остаточный) погашения кредита,

• процентная ставка.

Такой тип ипотечного кредита позволяет равномерно распределить нагрузку по возврату заемных средств.

Кредит с «шаровым» платежом

В этом случае предусматривается выплата большей части или всей суммы кредита, т.е. «шаровой» платеж в конце срока кредитования.

Разновидности методов кредитования с «шаровым» платежом:

• отсутствие процентных выплат до конца срока кредита, по окончании срока выплачивается вся сумма кредита и начисленный сложный процент, например, кредиты под освоение земли;

• выплата в течение кредитного периода только процентов, в конце срока погашение задолженности «шаровым» платежом;

• частичная амортизация с итоговым «шаровым» платежом.

Схемы кредитования с «шаровым» платежом применяются при финансировании нового строительства и проектов по освоению земли.

Пружинный кредит (с фиксированной выплатой основной суммы)

Особенности кредитования следующие:

• периодические фиксированные платежи в счет погашения основной суммы долга;

• выплаты процентов на оставшуюся часть долга.

Разновидность: несколько лет только процентных платежей, а потом равные платежи в счет долга и проценты на непогашенный остаток кредита.

Кредит с участием

Представляет собой схему финансирования, при которой кредитор непосредственно участвует в инвестировании: кредитор одновременно получает и платежи по кредиту, и определенную часть регулярного дохода и (или) часть от суммы увеличения стоимости собственности.

Если собственность финансируется посредством кредита с участием, право собственности переходит к инвестору, кредитор только получает право на часть денежного потока, связанного с качеством функционирования собственности. При этом кредитор имеет приоритетное право на получение своей части дохода от собственности, а заемщик получает более льготные условия кредитования, в частности, применяется более низкая процентная ставка.

Ипотечные кредиты с участием привлекательны для кредитора по следующим причинам:

• такие схемы финансирования позволяют защитить интересы кредитора в условиях высоких темпов инфляции;

• уменьшение процентной ставки приводит к уменьшению периодических платежей по кредиту, что снижает риск невыполнения обязательств заемщиком.

Но часть дохода от недвижимости, которую предполагает получить кредитор, имеет большую степень риска. Для уменьшения риска снижения дохода от недвижимости кредиторы включают в договоры статьи о периодических проверках качества управления собственностью. При участии относительно увеличения стоимости есть риск того, что стоимость недвижимости не увеличится.

Привлекательность ипотечного кредита с участием для заемщика:

• платежи по кредиту с участием меньше, чем платежи по другим типам кредитов;

• меньшие периодические платежи являются стимулом для реализации заемщиком инвестиционного проекта, требующего больших затрат капитала.

Однако в случае существенного роста стоимости и дохода от недвижимости увеличивающиеся выплаты кредитору могут не компенсироваться снижением процентной ставки.