5.2. Виды стоимости недвижимости

Стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости: наличие стоимости зависит от желания людей, необходимо наличие покупательной способности, полезности и относительной дефицитности [23].

Спрос — количество данного товара или услуг, находящее на рынке платежеспособных покупателей.

Полезность — способность имущества удовлетворять некоторые потребности человека.

Дефицитность — ограниченность предложения.

Возможность отчуждаемости объектов – это возможность передачи имущественных прав, что позволяет недвижимости переходить из рук в руки (от продавца к покупателю), т. е. быть товаром.

В рыночной экономике оценка недвижимости может проводиться с разными целями, которым соответствуют различные виды стоимости.

Если оценка недвижимого имущества производится в целях получения ссуды под залог недвижимой собственности, оценщику нужно иметь достоверную информацию о наиболее вероятной цене продажи этой собственности, которая должна покрыть убытки кредитора в случае, если заемщик не вернет долг.

Самым распространенным видом стоимости является рыночная стоимость, которая отражает взаимодействие продавцов, покупателей и инвесторов на рынке недвижимости.

Рыночная стоимость объекта оценки — наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства [23].

Рыночная стоимость недвижимости может быть определена только при наличии следующих условий равновесной сделки:

• рынок является конкурентным и предоставляет достаточный выбор имущества для взаимодействия большого числа покупателей и продавцов;

• покупатель и продавец свободны, независимы друг от друга, хорошо информированы о предмете сделки и действуют только в целях максимального удовлетворения собственных интересов — увеличить доход или полнее удовлетворить потребности;

• срок экспозиция объекта оценки (период времени, начиная с даты представления на открытый рынок объекта оценки до даты совершения сделки с ним) достаточен для обеспечения его доступности всем потенциальным покупателям;

• оплата сделки производится деньгами или денежным эквивалентом, при этом покупатель и продавец используют типичные финансовые условия, принятые на рынке.

Цена — денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог в конкретной ситуации. В случае отсутствия тех или иных типичных условий сделки, цена продажи конкретного объекта может отличаться от типичной цены для данного рынка, т. е. от рыночной стоимости аналогов рассматриваемого объекта. Следовательно, рыночная стоимость недвижимости — это ожидаемая цена при определенных условиях, а цена продажи — это сумма, которую в конкретной ситуации покупатель согласился заплатить, а продавец — принять за объект недвижимости. Рыночная стоимость является объективной, независимой от желания отдельных участников рынка недвижимости.

Выделяют так же следующие виды стоимости недвижимости [25]:

• потребительская (в использовании) – это стоимость недвижимости для специфического потребителя, максимальная сумма, которую можно получить от продолжения владения и последующей продажи имущества;

• инвестиционная – это стоимость оцениваемого объекта для специфического инвестора, которая характеризуется приростом рыночной стоимости объекта недвижимости в результате инвестирования;

• страховая – рыночная стоимость объекта, определяемая для целей страхования (как правило, это стоимость замещения или восстановительная стоимость);

• замещения – это стоимость нового объекта недвижимости с идентичными функциональными свойствами, но с использованием современных материалов, конструкции и оборудования;

• восстановительная – это стоимость воспроизводства объекта недвижимости, т.е. сумма издержек на строительство точной копии оцениваемого объекта;

• залоговая – рассчитывается на основе рыночной стоимости объекта при обеспечении кредита недвижимостью;

• ликвидационная – это стоимость при вынужденной продаже; она ограничена сроками проведения оценки, маркетинговых исследований и продвижения на рынок, поэтому ликвидационная стоимость обычно ниже рыночной стоимости;

• для целей налогообложения — стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативно-правовых актов - это рыночная или восстановительная стоимость в зависимости от объекта недвижимости; в России для целей налогообложения используется инвентаризационная стоимость, базирующаяся на восстановительной;

• утилизационная — стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию (разрушение) объекта оценки;

• специальная — стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности;

• действующего предприятия — стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства; при этом оценка стоимости отдельных объектов предприятия заключается в определении вклада, который вносят эти объекты в качестве составных компонентов действующего предприятия;

• объекта оценки с ограниченным рынком — стоимость объекта, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров;

• при существующем использовании — стоимость объекта оценки, которая определяется исходя из существующих условий и цели его использования. Расчет основан на предположении продолжений формы функционирования объекта и возможности его продажи на рынке.

Таким образом, множеству различных операций с недвижимостью соответствует несколько видов стоимости. В зависимости от потребностей участников рынка недвижимости, величина различных видов стоимости одного и того же объекта может существенно отличаться.