Словарь терминов по экономике недвижимости

Авансовый аннуитет — аннуитет, платежи по которому осуществляются в начале каждого периода, в отличие от обычного аннуитета, в котором выплаты производятся в конце каждого периода.

Акт передачи — документ, используемый иногда вместо закладной в зависимости от характера законодательства в отношении объектов недвижимости. Акт передачи удостоверяет передачу титула на землю дочернему лицу (ипотечной компании или банку) в качестве залога, который обеспечивает гарантию выплаты долга на условиях и который возвращается после выплаты долга. В случае невыполнения обязательств со стороны заемщика доверенное лицо имеет право продать землю для компенсации долга.

Акт покупки объекта недвижимости — юридический документ, удостоверяющий сделку купли-продажи объекта недвижимости. Акт покупки объекта недвижимости содержит, как правило, реквизиты продавца и покупателя объекта недвижимости, обозначение объекта недвижимости, принятое в документах регистрационной системы, реквизиты свидетелей сделки. Во многих странах, ведущих юридический кадастр, регистрация акта купли-продажи объекта недвижимости производится специальной службой при суде низшей инстанции или особым учреждением, имеющим права суда, которые одновременно с регистрацией акта оформляют титул (документ о праве собственности) нового владельца объекта недвижимости.

Актив — нечто обладающее стоимостью и принадлежащее физическому или юридическому лицу. Включает как недвижимую, так и личную стоимость.

Актив недвижимый — участок земли и относящиеся к нему выполненные улучшения, в том числе постройки с совокупностью всех сооружений над и под землей.

Альтернативные издержки — принцип, согласно которому разумный инвестор не заплатит за конкретный объект собственности больше, чем за обладающую такой же привлекательностью замену, вне зависимости от того, будет ли эта замена объектом недвижимости или другим активом, который обещает другие равные финансовые выгоды при равном риске.

Амортизация — серия равных платежей, вносимых или получаемых через равные промежутки времени в течение определенного промежутка времени.

Амортизация кредита — процесс погашения кредита путем внесения регулярных платежей по основной сумме долга и процентам.

Андеррайтинг — анализ кредитного и процентного рисков по ипотечному кредиту; подготовка заключения о ставке процента и условиях кредитования, соответствующих уровню риска.

Аннуитет — 1) вид долгосрочного займа, по которому кредитор ежегодно получает определенный доход (ренту), устанавливаемую с расчетом на постепенное погашение капитализированной суммы долга вместе с процентами по нему; 2) серия равных платежей, вносимых или получаемых через равные промежутки времени в течение определенного периода времени. К таким платежам относятся платежи в погашение ипотечного долга, предусматривающего равновеликие выплаты, взносы по страхованию выплаты долга и т. д.; 3) страховой полис с равновеликими платежами.

Аннуитетный метод — метод капитализации будущих потоков доходов от инвестиций. Предусматривает использование формул сложного процента, в которых потоки доходов рассматриваются как аннуитетные, обеспечивающие как возврат инвестиционного капитала, так и доход на него.

Аренда — соглашение, по которому собственник передает нанимателю право пользования и исключительного владения, но не право собственности на объект, на определенное время при условии уплаты ренты. Собственником имущества, передаваемого в аренду, остается арендодатель, но произведенная продукция и доход, получаемый при использовании этого имущества, являются собственностью арендатора. Основным документом, регламентирующим отношения собственника и нанимателя, является договор аренды, заключаемый на началах добровольности и равноправия сторон. Договором аренды определяются условия, сроки аренды и величина арендной платы.

Аренда земли — форма землепользования, при которой собственник земли передает свой земельный участок на определенный срок другому лицу (арендатору) для ведения на нем хозяйства за определенное вознаграждение.

Аренда с переоценкой — аренда, предусматривающая периодическую переоценку собственности. Арендная плата при этом устанавливается в проценте от оцененной стоимости.

Арендатор — юридическое или физическое лицо, получающее на законных основаниях во временное пользование объект недвижимости.

Арендная плата — плата, уплачиваемая арендатором арендодателю за пользование арендным объектом недвижимости. Она включает амортизационные отчисления от стоимости арендованного объекта, а также часть прибыли (дохода), которая может быть получена от общественно необходимого использования взятого в аренду объекта недвижимости (арендный процент).

Арендодатель — юридическое или физическое лицо, которое является собственником или балансодержателем объекта (недвижимого имущества) и сдает его во временное пользование арендатору на договорных началах.

Аукцион публичный — способ продажи, при котором объект недвижимости предварительно выставляют для осмотра возможными покупателями. Общие условия продажи определяются продавцом, а покупателем считается лицо, предложившее в ходе проведения аукциона наивысшую цену за выставляемый объект недвижимости.

База (базовая процентная ставка) — единица плюс процентная ставка за период.

База оценки объекта недвижимости — вид стоимости объекта недвижимости, в содержании которой реализуется цель и метод оценки.

Баланс основных средств — составляемый хозяйствующим субъектом баланс, характеризует поступление, расходование и выбытие основных средств (зданий, сооружений, оборудования) за определенный период времени.

Балансовая стоимость — стоимость основных средств хозяйствующего субъекта (предприятия), т.е. долгосрочных активов, находящихся на ее балансе. Исчисляется как первоначальная стоимость приобретения или создания объекта недвижимости, по которой он был занесен в балансовую ведомость, за вычетом накопленного износа.

Балансовый отчет — бухгалтерский документ, отражающий финансовое положение предприятия за определенный период времени на определенную дату.

Безрисковая (безопасная) ставка — процентная ставка по инвестициям с наименьшим риском.

Благоустройство — совокупность работ по: 1) инженерной подготовке территории, устройству дорог, развитию коммуникационных сетей и сооружение водоснабжения, канализации, энергоснабжения и др.; 2) улучшению микроклимата, охране от загрязнения воздушного бассейна, открытых водоемов и почвы, санитарной очистке, снижению шума и др.

Валовой рентный (доходный) мультипликатор — результат деления продажной цены собственности на потенциальный или действительный валовой доход.

Владение на основе аренды — интерес арендатора во взятом в аренду объекте, выражающийся в присвоении части дохода от использования арендованного имущества; предоставляемая законом возможность фактического обладания вещью и удержания ее в собственном владении.

Внутренняя ставка дохода — ставка, при которой дисконтированные доходы от инвестиций уравниваются с инвестиционными затратами.

Возврат или возмещение капитала — получение инвестором части суммы первоначальных инвестиций, которая, как считается, отражает потерю стоимости за период владения активом.

Возрастающий аннуитет — поток доходов, сулящий или требующий систематического увеличения периодического платежа.

Восстановительная стоимость основных средств (фондов) — стоимость воспроизводства копии основных средств, т. е. их строительства или приобретения в рыночных ценах на дату оценки.

Вторичный ипотечный рынок — рынок, где осуществляется купля-продажа первых закладных, предоставляющий возможность кредитору продавать кредит до наступления срока его полного погашения.

Вторичный объект недвижимости — оформленная в установленном порядке пространственная часть здания, сооружения, имеющая правовой статус, отличный от правового статуса первичного объекта недвижимости (квартиры, помещения, комнаты и т. д.).

Выборка — часть совокупности экономических объектов или показателей, отобранных для изучения, чтобы сделать заключение обо всей совокупности. Выборка должна быть составлена таким образом, в таком количестве, чтобы быть статистически представительной (репрезентативной), то есть отображать исследуемую совокупность. Например, чтобы изучить спрос, предложение цены на рынке, достаточно обследовать только отдельные сегменты рынка.

Выбытие основных средств — ликвидация, реализация, передача другим хозяйствующим субъектам, гибель от стихийных бедствий объектов, числящихся в составе основных фондов.

Выделение участка недвижимости — совокупность землестроительных работ и оформления необходимых документов регистрационной системы при формировании нового участка недвижимости на территории одного или нескольких прежних участков.

Выкуп арендованного имущества — в соответствии с гражданским законодательством РФ, в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором цены.

Выкупной капитал — суммы, используемые для приобретения собственности.

Гарантия — это: 1) поручительство, обеспечение выполнения обязательств. Продавец обычно представляет гарантию качества, покупатель – оплаты договорной стоимости; по согласию сторон гарантом исполнения договорных обязательств может быть третье лицо, чаще известная фирма, банк; 2) установленное законом обязательство продавца отвечать за материальные недостатки объекта и за то, что объект недвижимости свободен от долговых обязательств и не находится в собственности третьих лиц.

Генеральный менеджер проекта — инвестиционно-строительная компания, которая утверждается в качестве ответственного исполнителя реализуемой программы ипотечного кредитования и наделяется для этого соответствующими правами по организации и осуществлению инвестиционной деятельности с участием банков, страховых компаний и третьих лиц. В качестве генерального менеджера проекта может выступать Фонд.

Генеральный план — часть проекта, содержащая комплексное решение вопросов планировки и благоустройства объекта строительства, размещения зданий, сооружений, транспортных коммуникаций, инженерных сетей, организации систем хозяйственного и бытового обслуживания.

Генеральный подрядчик — с согласия заказчика может привлекать к выполнению своих обязательств отечественные и иностранные фирмы, но при этом всегда остается ответственным за выполнение работы субподрядчиками.

Генеральный подрядчик обычно участвует вместе с генеральным поставщиком в сдаче заказчику комплектного оборудования или объекта в целом.

Государственная пошлина — денежные сборы, взимаемые в установленном государственном порядке и размерах специально уполномоченными учреждениями (судами, государственным арбитражем, нотариальными конторами и т. д.) за совершение действий в интересах юридических и физических лиц и выдачу документов, имеющих юридическое значение и связанных с объектами недвижимости.

Гудвилл («доброе имя» фирмы) — нематериальные активы компании, которые складываются из престижа предприятия, его деловой репутации, взаимоотношения с клиентурой, местонахождения, номенклатуры производимой продукции и др. Эти факторы отдельно не выделяются и/или не оцениваются в отчетности предприятия, но служат реальным источником прибыли.

Дата оценки объекта недвижимости — дата, по состоянию на которую произведена его оценка.

Декувер — разница между оценкой объекта недвижимости и страховой суммой, оставляемая на рынке страхования.

Денежный эквивалент — цена собственности, приведенная к денежной сумме текущей стоимости, принимающая во внимание стоимость финансовых условий, а также любые неденежные условия, относящиеся к данному объекту.

Дисконт, скидка — денежная сумма, выплачиваемая с целью получения кредита. Во время предоставления кредита выплачивается из его основной суммы.

Дисконтирование — процесс приведения денежных поступлений от инвестиций к их текущей стоимости.

Дисконтированные денежные поступления — текущая стоимость денежных поступлений.

Добавленный процент — сумма, рассчитанная как простой процент, который был бы начислен, если бы основная часть кредита не погашалась в течение срока кредита. Величина периодического платежа рассчитывается путем деления суммы добавленного процента и первоначального кредита на число периодов в сроке кредита. «Добавленный процент» часто используется в потребительских кредитах и некоторых вторых ипотеках.

Добросовестный владелец — тот, кто не знал и по обстоятельствам не мог знать о неправомерности своего законного владения.

Доверенность — документ, выдаваемый юридическому или физическому лицу, в котором определяются его полномочия совершать сделки или другие правомерные акты от имени другого лица (доверителя).

Договор — соглашение сторон, по которому передается имущество, производится работа или оказывается услуга. Договор включает в себя три обязательные, последовательно развивающиеся стадии: заключение, исполнение и прекращение (ответственность), т.е. установление, изменение и прекращение определенных имущественных и связанных с ними неимущественных прав и обязанностей.

Договор доверительного управления имуществом — по договору доверительного управления имуществом одна сторона передает другой стороне на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица.

Договор займа — договор, по которому одна сторона (заимодатель) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или объекты недвижимости, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

Договор заклада — юридически удостоверенный договор о кредите под залог недвижимости.

Договор коммерческой концессии — по договору коммерческой концессии одна сторона обязуется предоставить другой стороне за вознаграждение на срок или без указания срока право использовать в предпринимательской деятельности пользователя комплекс исключительных прав, принадлежащих правообладателю, в том числе право на фирменное наименование и (или) коммерческое обозначение правообладателя, на охраняемую коммерческую информацию, а также на другие предусмотренные договором объекты исключительных прав — товарный знак, знак обслуживания и т. д.

Договор кредитный — договор, по которому банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размерах и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее.

Договор купли-продажи — двусторонне возмездный договор, согласно которому одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную сумму.

Договор найма жилого помещения — договор, по которому одна сторона - собственник жилого помещения или уполномоченное лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Договор с условием — договор, связанный с передачей титула, который не может быть завершен до тех пор, пока не выполнены все его условия. Продавец удерживает титул до тех пор, пока не выполнены все условия.

Договор траста — договор на финансирование сделок с недвижимостью, который служит той же цели, что и закладная, но в котором участвуют три стороны вместо двух. Третья сторона (попечитель) является держателем титула собственности в интересах кредитора (бенефициара). То же, что и трастовый договор.

Долговое обязательство — 1) в финансах — долгосрочное долговое обязательство; также свидетельство задолженности, по которому оплачивается процент; 2) в праве — сумма, внесенная для обеспечения взятого обязательства.

Долговое финансирование — использование заемных средств для покупки недвижимости.

Долевая ипотека (ипотека с участием) — соглашение между ипотечным кредитором и заемщиком, обеспечивающая кредитору определенную долю участия в собственности на объект и (или) в доходе.

Долевая оценка — оценка только одного элемента или правового интереса во всей собственности. Например, оценка прав на воздушное пространство отдельно от прав на поверхность земли и прав на недра.

Долевая собственность — часть доходов, имущества, других ценностей, на которую вправе претендовать один из участников общего дела, коллективных собственников, наследников. Мера, в которой участник общего дела вносит в него собственные ресурсы, денежные средства, именуемые долевым участием.

Долевой интерес — частичный интерес в недвижимости, например сервитут.

Должник — сторона в обязательстве, от которой другая сторона - кредитор вправе потребовать совершения определенного действия (передачи объекта недвижимости, выполнения работ или услуг, уплаты долга) или воздержания от определенного действия.

Доход на собственный капитал — внутренняя ставка на первоначальный собственный капитал, определяемая собственными поступлениями собственных средств и выручкой от перепродажи. Различают две ставки: до уплаты налогов и после выплаты налогов.

Доход от продажи капитального актива — 1) в налогообложении — доход от продажи капитального актива в том случае, когда цена продажи превышает его скорректированную налоговую базу; 2) в целом — доход, полученный за счет превышения цены продажи долгосрочного актива над его балансовой стоимостью.

Доходный подход — один из традиционных способов оценки недвижимости, основанный на допущении, что стоимость равна текущей стоимости прав на будущий доход. То же, что и Подход капитализации.

Емкость рынка — возможный годовой объем продаж определенного вида объектов недвижимости при сложившемся уровне цен, зависящий от степени освоения данного рынка конкурентами, эластичности спроса, от изменения экономической конъюнктуры, уровня цен, качества объектов и затрат на рекламу.

Жизненный цикл среды местоположения объекта — включает в себя следующие этапы: рост, зрелость, упадок и возможное обновление.

Жилищная сфера — область народного хозяйства, включающая строительство и реконструкцию жилища, сооружений и элементов инженерной и социальной инфраструктуры, управление жилищным фондом, его содержание и ремонт.

Жилищное право — часть гражданского права, регулирующая порядок предоставления жилых помещений, условия пользования и распоряжения, а также изменений и прекращения пользования ими.

Жилищное товарищество — товарищество собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах с установлением условий совместного пользования межквартирными лестницами, лифтами, коридорами, крышами, техническими подвалами, внеквартирным инженерным оборудованием, придомовой территорией и другими местами общего пользования, зарегистрированное в качестве юридического лица.

Жилищный фонд — совокупность всех жилых помещений, независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы - приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

Завещание — распоряжение гражданина относительно принадлежащего ему объекта недвижимости на случай смерти, сделанное в установленной законом форме (нотариальной или приравненной к ней).

Заказчик — юридическое или физическое лицо, для которого строится объект недвижимости. Заказчик обязан представить подрядчику стройплощадку, осуществлять своевременное финансирование строительства, осуществлять контроль и технадзор за соответствием объема, стоимости и качества работ.

Закладная или ипотека — финансовое обстоятельство, по которому заемщик или должник закладывает собственность в обеспечение кредита; представлена простым векселем или кредитом.

Законное владение — фактическое обладание объектом недвижимости, в основе которого всегда лежит какое-либо правовое основание, возникающее на основании закона, договора, административного акта или решения суда.

Залоговая стоимость — стоимость актива в целях обеспечения ипотечного кредита; также рыночная стоимость ипотечного кредита.

Затратный подход — подход к оценке, основанный на предположении о том, что информированный покупатель не заплатит стоимость больше, чем стоимость строительства замещающего объекта той же полезности. Требует оценки текущей сметной стоимости воспроизводства (в некоторых случаях полной стоимости замещения).

Затратный подход к оценке стоимости — это метод оценки стоимости, который обеспечивает оценку рыночной стоимости недвижимости на основе затрат на приобретение свободного участка под застройку и строительство здания и других сооружений, необходимых для того, чтобы создать недвижимость равной полезности. В основе данного метода лежит предположение, что рациональный потенциальный собственник не будет платить больше за рассматриваемую недвижимость, чем затраты на создание заменяющей ее недвижимости равной полезности и без чрезмерной задержки.

Затраты на ликвидацию объекта недвижимости — расходы, связанные с разборкой, демонтажем и другими операциями по ликвидации объектов недвижимости.

Затраты на финансирование — затраты, связанные с владением землей, не приносящие доход, или с землей, на которой осуществляются работы по освоению и строительству.

Затраты по удержанию — затраты, связанные с владением землей, не приносящей доход, или с землей, на которой осуществляются работы по освоению или строительству.

Здания и сооружения (улучшения) — вся недвижимость, кроме земли. Включает здания, их внутреннее оборудование, заборы, ограждения, систему канализации и т. д.

Земельная парцелла — часть территории, ограниченная на местности и/или на плане: по поверхности земной коры границами земельного участка, фиксированной высотой и объемом воздушного пространства и фиксированной глубиной и объемом недр.

Земельная рента — платеж, производимый арендатором по договору о земельной аренде.

Землевладелец — юридическое или физическое лицо, имеющее право на обладание определенным участком земли. Землевладение и собственность на землю могут не совпадать.

Землепользование — пользование земельным участком, установленное законом (совхозы, колхозы).

Землеустройство — законы, правила, нормы купли-продажи, наследования, применения земельных угодий.

Избыточный ускоренный износ — сумма, на которую годовой или общий износ, исчисленный по ускоренному методу, превышает износ, рассчитанный по прямолинейному методу при одинаковых сроках полезной жизни актива.

Износ — снижение первоначальной стоимости объектов недвижимости в процессе их использования.

Износ по балансу — бухгалтерское понятие. Означающее определенную сумму в целях возврата капитала, инвестированного в изнашивающиеся активы.

Износ по компонентам — износ, оцениваемый путем разбивки капитального актива на отдельные части, такие как крыша, ковровое покрытие полов. Фундамент, каркас, оборудование. Затем по каждому компоненту определяется сумма износа.

Имущественное право (вещное право) — право использования какого-либо имущества определенным образом, право на получение дохода от использования имущества, например от сдачи в аренду недвижимости.

Инвестиции — долгосрочные вложения капитала, имущественных и интеллектуальных ценностей в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения положительного социального эффекта; недвижимость, приобретенная для получения доходов или прибыли.

Инвестиционная отдача — внутренняя ставка дохода на инвестиции.

Инвестиционная собственность — актив, приобретенный для извлечения доходов или прибыли.

Инвестиционная стоимость — стоимость инвестиционной собственности для конкретного инвестора.

Инвестиционная стоимость объекта недвижимости — совокупность затрат на оплату предпроектных, проектных и строительно-монтажных работ и услуг генерального менеджера проекта.

Инвестиционный анализ — исследование инвестиционной собственности, определяющее ее соответствие специфическим потребностям конкретного инвестора.

Инвестор — это: 1) лицо, вкладывающее средства в недвижимость для извлечения дохода; 2) держатель закладной, для которого банк осуществляет обслуживание ипотечного кредита.

Индексированная аренда — аренда, платежи по которой привязаны к какому-либо взаимно согласованному ценовому индексу, например к индексу потребительских цен или к индексу оптовых цен.

Инфраструктура — комплекс хозяйств и служб, обслуживающих отрасли народного хозяйства. Например, в инфраструктуру строительной системы входят коммуникации и объекты жизнеобеспечения работников строительных предприятий.

Ипотека — 1) залог недвижимости. Это обеспечение обязательства недвижимым имуществом, при котором кредитор-залогодержатель имеет право в случае неисполнения должником (залогодателем) обязательства получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости; 2) кредит, полученный под залог недвижимости. Институт ипотеки предполагает регистрацию отношений кредитора и должника в специальных документах, имеющих юридическую силу, а также удостоверений прав собственности должника на закладываемую недвижимость.

Ипотека на покупку — кредит, предоставляемый продавцом покупателю для покрытия части всей цены покупки.

Ипотека с нарастающими платежами — соглашение о финансировании, согласно которому в начале срока кредита месячные выплаты ниже того уровня, который был бы в случае ипотеки с равновеликими платежами. Эти платежи периодически возрастают, пока не достигнут величины, необходимой для полной амортизации кредита.

Исковая давность — срок, установленный законодательством для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Кадастр — реестр, содержащий сведения об оценке и средней доходности объектов, которые используются для исчисления соответствующих прямых реальных налогов.

Кадастр земельный — систематизированный свод сведений о природном, хозяйственном и правовом положении земель. Включает описание земельных угодий, участков, их площадь и месторасположение, конфигурацию, качество почв, стоимостную оценку земли. В кадастре указывается также, кто является собственником данной земли.

Кадастровая съемка — геодезические работы по земельному участку, определяющие описание границ землепользователей и межевых знаков, площадь застроенной и благоустроенной территорий, наличие твердых покрытий и газонов, характеристики строений, наличие или отсутствие споров по границам земельного участка.

Кадастровое землеустроительное дело — совокупность документально оформленных технических, юридических и экономических характеристик земельного участка (объекта недвижимости), являющихся основой для оформления правоустанавливающих документов.

Капитализация — преобразование ожидаемых в будущем доходов в единовременно получаемую в настоящий момент стоимость.

Капитализированная стоимость — текущая стоимость будущих выгод, ожидаемых от потока доходов и выручки от перепродажи.

Капитальные вложения — инвестирование в создание и воспроизводство основных фондов предприятия; затраты, в результате которых происходит увеличение основных средств (строительные работы, монтажные работы, приобретение оборудования, закладка и выращивание многолетних насаждений).

Капитальные затраты — в бухучете — сумма, выплаченная за приобретение чего-либо, сохраняющего стоимость на протяжении продолжительного периода времени, в отличие оттого, что будет потреблено в текущем году.

Кодекс — синтезированный единый законодательный акт, регулирующий какую-либо область общественных отношений.

Коммерческая собственность — приносящая доход собственность, используемая под офисы, магазины или услуги; сюда не включаются жилье, объекты публичного или производственного назначения.

Кондоминиум — товарищество собственников жилых помещений в многоквартирных домах с установлением условий совместного владения и пользования межквартирными лестницами, лифтами, коридорами, крышами, техническими подвалами, внеквартирным инженерным оборудованием, придомовой территорией и другими местами общего пользования; правовая форма собственности, по которой объект разделяется на элементы индивидуальной собственности и элементы совместной собственности.

Конъюнктура — совокупность признаков, характеризующих текущее состояние экономики в определенный период, а также, сложившаяся на рынке экономическая ситуация, которую характеризуют соотношение между спросом и предложением, уровень цен, товарные цены, портфель заказов по отрасли и иные экономические показатели.

Коэффициент займа — процентное выражение отношения величины ипотечного займа к стоимости недвижимого имущества (стоимость определяется как нижняя граница продажной цены или оценочной стоимости).

Коэффициент застройки участка — коэффициент, показывающий соотношение между площадью здания и земли.

Коэффициент капитализации — ставка, используемая для пересчета потоков доходов в единую сумму капитальной стоимости. Последняя рассчитывается как отношение периодического дохода к коэффициенту капитализации. В сфере недвижимости коэффициент капитализации должен включать процент и во многих случаях — возврат капитала.

Коэффициент капитализации для зданий и сооружений — коэффициент, используемый в технике остатка для капитализации дохода, приписываемого зданиям и сооружениям, учитывает как доход на инвестиции, так и возврат инвестированного в здания капитала.

Коэффициент операционных расходов — отношение операционных расходов к потенциальному или действительному валовому доходу.

Коэффициент перепродажи для зданий и сооружений — коэффициент, используемый в технике остатка для капитализации дохода, приписываемого зданиям сооружения; учитывает как доход на инвестиции, так и возврат инвестированного в здания капитала.

Кредитор — заимодавец, юридическое или физическое лицо, предоставляющее взаймы денежные средства либо другие ценности, а также лицо, которому хозяйствующие субъекты задолжали денежные средства.

Левередж, или рычаг — использование заемных средств для финансирования покупки недвижимости или других активов. См. также Финансовый левередж и Операционный левередж.

Лизинг — долгосрочная аренда машин и оборудования, транспортных средств, сооружений производственного назначения и др. Лизинговая компания покупает оборудование и предоставляет его в аренду на несколько лет фирме-арендатору, которая постепенно погашает задолженность по мере использования имущества. Лизинг дает возможность получить необходимое современное оборудование без значительных единовременных затрат. По окончании срока лизингового контракта возможны следующие варианты: покупка имущества арендатором по остаточной стоимости; пролонгации срока; возврат материальных ценностей лизинговой компании. Для приобретения машин и оборудования лизинговые компании используют собственные и заемные средства.

Ликвидационная стоимость — предполагаемая стоимость собственности в конце срока ее экономической жизни.

Ликвидность — легкость реализации (превращения объектов недвижимости в наличные деньги); емкость рынка и его способность смягчить внезапные изменения спроса и предложения без соответствующего значительного колебания цен.

Листинг — договор между собственником объекта недвижимости и лицензированным брокером по недвижимости, по которому брокер действует как агент по продаже объектов недвижимости, а собственник согласен оплатить брокеру комиссионные услуги.

Межевание — установление границ землепользования.

Метод инвестиционной группы — техника расчета общего коэффициента капитализации, определяемого структурой финансирования проекта и уровнем компенсации, требуемым каждым из источников финансирования.

Метод количественного обследования — метод оценки стоимости воспроизводства путем суммирования затрат по каждому элементу, используемому при строительстве, затрат на оплату труда по каждому элементу, а также косвенных затрат. См. также Оценка затрат.

Метод оценки стоимости — способ определения стоимости, который варьируется в зависимости от подхода к оценке стоимости.

Метод срока службы (жизни) — метод оценки накопленного износа путем умножения стоимости полного воспроизводства на коэффициент, равный отношению фактического возраста объекта к продолжительности его полезной экономической жизни.

Мультипликатор дохода — коэффициент, который выражает стоимость собственности как сумму, кратную периодическому доходу, приносимому собственностью.

Муниципальная собственность — объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности муниципальным образованиям.

Муниципальное право — правовое образование в системе права, совокупность правовых норм, регулирующих отношения, возникающие в процессе организации и деятельности местного самоуправления в городах, сельских поселениях и на других территориях.

Муниципальный жилищный фонд — фонд, находящийся в собственности района, города, входящих в них административно-территориальных образований, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном управлении муниципальных учреждений.

Накопленный износ в оценке — это любая потеря полезности, которая приводит к тому, что действительная стоимость собственности становится меньше полной стоимости воспроизводства.

Наследование — получение на основании родства или по завещанию в собственность объектов недвижимости, денежных средств, ценных бумаг, драгоценностей и т.д., оставшихся после смерти владельца. Юридически наследование оформляется свидетельством о праве на наследство, выдаваемым нотариальной конторой по месту жительства наследодателя.

Недвижимая собственность — это: 1) юридическое понятие, которое означает совокупность (пакет) прав собственности на недвижимое имущество, включая право владения, пользования, распоряжения, присвоения дохода от владения, и дохода от распоряжения недвижимым имуществом; 2) единство физического тела – недвижимости и права собственности на него.

Нежилое помещение — помещение здания, которое используется для любых целей, кроме проживания в нем физических лиц.

Незавершенное строительство — показатель, используемый для обозначения положения, когда на строительном объекте прекращены строительно-монтажные и другие работы, и объект оказывается «замороженным» на некоторый период времени.

Независимая оценка — оценка стоимости собственности, производимая квалифицированной незаинтересованной стороной.

Нематериальные активы — активы, используемые в течение длительного периода в деятельности хозяйствующего субъекта и приносящие доход. Это - права пользования объектами недвижимости, в том числе земельными участками, природными ресурсами. Патенты, лицензии, ноу-хау, программные продукты, монопольные права и привилегии (включая лицензии на определенные виды деятельности), торговые марки и товарные знаки.

Неустранимый износ — износ, затраты на устранение которого превосходят соответствующую прибавку к стоимости.

Норма амортизации — процентное отношение годовой суммы амортизации к первоначальной стоимости основных средств.

Норма капитализации — отношение рыночной стоимости объекта недвижимости к чистому доходу от ее функционирования.

Обоснованная рыночная стоимость — правовое понятие, определяемое как цена (в денежном выражении), на которую соглашаются готовые к совершению сделки продавец и покупатель, причем обе стороны действуют честно, осознанно и не испытывают никакого давления.

Обслуживание долга — выплаты процентов и основной суммы кредита.

Общая аренда — договор аренды, по которому собственник оплачивает большую часть операционных расходов, включая налоги на собственность, расходы на ремонт и эксплуатацию. Конкретные детали могут меняться в зависимости от условий договора аренды и традиций местного рынка.

Общая площадь, подлежащая сдаче в аренду, — общая поэтажная площадь, предназначенная исключительно для использования арендатором, в кв. футах (обычно измеряется от центральной линии общих перегородок и от внешних стен).

Объекты отношений в сфере недвижимости — права на земельные участки и другие объекты недвижимости, а также обязанности, возникающие в связи с правами на объекты недвижимости.

Объекты права собственности — предприятия как имущественные комплексы, земельные участки, огородные отводы, здания, сооружения, оборудование, сырье и материалы, деньги, ценные бумаги, другое имущество производственного, потребительского, социально-культурного и иного назначения, а также продукты интеллектуального и творческого труда.

Обычный аннуитет — серия равновеликих периодических поступлений или платежей, получаемых или выплачиваемых в конце каждого периода.

Обязательство — гражданское правоотношение, в силу которого одно лицо обязано совершить в пользу другого лица определенные действия: передать объекты недвижимости, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия.

Ограничительные обязательства — ограничительные положения в договоре купли-продажи недвижимости, то есть обязательства не изменять внешний вид дома, не возводить никаких строений без согласия продавца, не строить сооружений за пределами линии застройки, не осуществлять опасные виды деятельности, не допускать ограничения прав соседей на пользование освещение и коммуникациями и т.д.

Операционные расходы — расходы на эксплуатацию приносящей доход собственности, не включая обслуживание долга и подоходные налоги.

Операционный левередж, или рычаг — эффект увеличения валового дохода при фиксированном или полупеременном коэффициенте операционных расходов.

Описание недвижимости — отражение недвижимости в регистрационных документах. Оно требуется для определения материального объекта недвижимости, установления границ участка недвижимости, вычисления его площади, характеристики положения участка по отношению к соседним и при передаче титула от одного собственника к другому. Описание недвижимости - основа для выделения объекта оборота на рынке недвижимости, и должно точно отражать состав недвижимого имущества с учетом его составляющих.

Опцион — это: 1) право покупки или аренды недвижимости в будущем на оговоренных в настоящее время условиях; 2) предоставляемое собственником недвижимости другой стороне право выкупить или арендовать собственность в течение определенного периода времени по установленной цене и на установленных условиях; 3) возможность выбора способа выполнения альтернативного обязательства; 4) предварительное соглашение о заключении договора в будущем в сроки, обусловленные сторонами.

Отвод земель — предоставление в установленном земельным законодательством порядке и размерах, определяемых нормативными документами, земель (земельных участков).

Отсроченный аннуитет — серия периодических платежей, основанная на анализе данных, приведенных оценщиком, в рамках задачи, для решения которой он был нанят.

Оферта — это: 1) предложение заключить контракт в отношении конкретного предмета торгов на условиях, определяемых в тендерной документации; 2) любое предложение заключить договор (в том числе и предварительный), исходящее от одной из сторон.

Оцененная стоимость — стоимость согласно мнению или определению оценщика.

Оценка — акт или процесс определения стоимости.

Оценка бизнеса — акт или процесс подготовки заключения или определения стоимости предприятия или доли акционеров в его капитале.

Оценка затрат — процесс расчета приблизительной стоимости строительств зданий одним из нескольких методов.

Оценщик — лицо, обладающее опытом, подготовкой и квалификацией для оценки недвижимой собственности.

Оценщик бизнеса — лицо, которое благодаря полученному образованию и специальной подготовке, а также накопленному опыту квалифицирован как специалист, который правомочен производить оценку предприятия и/или его нематериальных активов.

Пакет (пучок) прав — правовая теория, используемая для определения природы объекта собственности. Согласно ей, объект собственности представляет собой совокупность прав, которые могут быть проданы раздельно, таких, как права владения, использования, контроля, получения выгод, распоряжения собственностью.

Перевод долга — сделка, вследствие которой с согласия кредитора должник в обязательстве заменяется новым лицом, принимающим обязательство первоначального должника.

Период окупаемости — время, необходимое для получения от проекта денежных средств, равных первоначальной инвестированной сумме.

План земельного участка — чертеж, на котором в уменьшенном виде изображена горизонтальная проекция точных размеров и формы земельного участка, его площадь и ориентирование относительно меридиана. Бывают контурные, т.е. без изображения холмов, оврагов и т.п., и топографические - с изображением рельефа местности.

План ситуационный — план, показывающий размещение объекта недвижимости в увязке ближайшими населенными пунктами, источниками и внешними сетями энерго-, тепло- и водоснабжения, сооружениями и сетями канализации, а также основные особенности природных условий территории в районе нахождения объекта недвижимости.

Подрядные торги — форма размещения заказов на строительство, предусматривающая выбор подрядчика для выполнения работ и оказания услуг на основе конкурса.

Подход к оценке стоимости — общий способ определения стоимости, в рамках которого используется один или более методов оценки.

Подход капитализации — см. Доходный подход.

Права на развитие — любые права, оговоренные муниципальными (местными) органами или застройщиком, в части ведения нового строительства.

Право — система общеобязательных норм, признанных и охраняемых государством.

Право собственности — полномочия собственника владеть, пользоваться и распоряжаться объектом недвижимости, включая право присвоения дохода от владения и дохода от его использования.

Право собственности на землю — право лица, имеющего в собственности земельный участок, продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Право частной собственности — право каждого иметь объекты недвижимости в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться ими как единолично, так и совместно с другими лицами. Право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен принадлежащего ему объекта недвижимости, иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение объекта недвижимости для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Правовой статус — сумма прав и обязанностей, принадлежащих субъекту права.

Правоспособность гражданина — способность иметь гражданские права, нести ответственность и исполнять обязанности, предусмотренные законом, признаваемая в равной мере за всеми гражданами.

Правоспособность юридического лица — способность юридического лица иметь гражданские права, соответствующие целям деятельности, предусмотренным в его учредительных документах, и нести связанные с этой деятельностью обязанности.

Предельная полезность — добавление к общей полезности объекта последней единицы ресурса. См. также Принцип возрастающих и уменьшающихся доходов.

Предельная продуктивность — см. Принцип вклада.

Предпринимательская деятельность — самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от использования объекта недвижимости, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Приватизация жилья — бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственных и муниципальных жилищных фондах, а для граждан, нанявших занимаемые жилые помещения, - по месту найма жилых помещений.

Приватизация по конкурсу — приобретение у государства в частную собственность физическими или юридическими лицами объекта приватизации либо права аренды на объект недвижимости, входящего в объект приватизации, когда от покупателей требуется выполнение определенных условий по отношению к объекту приватизации. Право приобретения приватизируемого объекта передается покупателю, предложение которого полностью отвечает условиям конкурса и содержит максимальную цену.

Принцип вклада — принцип оценки, определяющий сумму, на которую увеличивается или уменьшается стоимость или чистый доход от хозяйственного объекта вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного фактора производства. То же, что и Предельная продуктивность.

Принцип возрастающих и уменьшающихся доходов — принцип оценки, согласно которому по мере добавления ресурсов к фиксированному набору факторов производств чистые доходы увеличиваются нарастающими темпами вплоть до Достижения определенной точки. После прохождения этой точки общие доходы продолжают расти снижающимися темпами до тех пор, пока прирост стоимости не станет меньше затрат на добавляемые ресурсы. См. также Предельная полезность.

Принцип замещения — принцип, согласно которому максимальная стоимость собственности определяется самой низкой ценой или затратами на приобретение другой собственности эквивалентной полезности.

Принцип изменения — один из принципов оценивания, в соответствии с которым считается, что «сила спроса и предложения находится в динамике и постоянно создает новую среду в области недвижимости, приведя к колебанию цены и стоимости». Данный принцип требует, чтобы каждая оценка стоимости была привязана к определенной дате, так как физические, социальные, политические и экономические условия постоянно изменяются.

Принцип конкуренции — принцип оценки, согласно которому в случаях, когда прибыль превышает доход, необходимый для оплаты факторов производства, конкуренция на соответствующем рынке усиливается, что, в свою очередь, приводит к снижению средних чистых доходов.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования — законное, физически возможное, финансово обоснованное и вероятное использование участка земли, создающее поток дохода, который, будучи капитализированным, дает наивысшую текущую стоимость земли.

Принцип ожидания — один из принципов оценивания, в соответствии с которым рыночная стоимость недвижимости равна текущей ценности будущего дохода или благ, производимых недвижимостью, с точки зрения типовых покупателей и продавцов.

Принцип остаточной продуктивности — принцип, согласно которому чистый доход приписывается земле после того, как оплачены материалы, труд и предпринимательские усилия.

Принцип переменных пропорций — один из принципов оценивания, в соответствии с которым следует считать, что недвижимость достигает точки максимальной производительности или наилучшего использования, когда факторы производства (т. е. земля, труд, капитал, управление) сбалансированы друг с другом.

Принцип сбалансированности — принцип оценки, согласно которому для любого типа землепользования существует оптимальное сочетание различных факторов производства, обеспечивающее получение максимальной стоимости земли.

Принцип соответствия — принцип оценки, согласно которому стоимость объекта зависит от того, насколько его архитектурный стиль и уровни удобств и услуг отвечают потребностям и ожиданиям рынка.

Принцип соответствия среды — один из принципов оценивания, в соответствии с которым следует считать, что недвижимость достигает своей максимальной стоимости, когда она находится в среде физически, экономически и социально однородной или в случае совместимых и гармонирующих видов землепользования.

Принцип спроса и предложения — принцип, согласно которому цена устанавливается в результате взаимодействия между спросом и предложением. Предложение — это количество товаров, имеющихся в наличии по определённой цене, спрос — количество товаров, требуемых по определенной цене.

Принципы оценки объектов недвижимости — методические правила, на которых основывается процесс оценки недвижимости и позволяющие оценщику правильно учесть влияние всего многообразия факторов, присущих рынку недвижимости, на стоимость объекта недвижимости.

Приобретательская давность — добросовестное, открытое и непрерывное владение объектом недвижимости, как своим собственным, в течение пятнадцати лет, либо иным имуществом как своим собственным в течение пяти лет, в результате чего гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником этого имущества, приобретает на него право собственности.

Проектно-сметная документация — совокупность документов (расчетов, чертежей, планов поступления и расходования денежных средств и т.д.), необходимых для сооружения вновь строящегося или реконструируемого (ремонтируемого) объекта. Проектно-сметная документация, с одной стороны, представляет собой свод документов, которые необходимы для сооружения объекта, с другой стороны - финансовый план, который используется для стоимостной оценки будущих операций, источники поступления денежных средств и порядок покрытия затрат.

Промышленная недвижимость — объекты недвижимости, здания и сооружения производственного назначения.

Процедура оценки стоимости (appraisal procedure) — операции, способы и технические приемы при выполнении этапов метода оценки стоимости.

Процентная ставка — плата, взимаемая банками за предоставленные кредиты. Процентная ставка является основой хозрасчета банков. Величина процентной ставки зависит от величины кредита, срока его погашения, годовой нормы платежа, от соотношения спроса и предложения на денежном рынке, а также степени риска, который несет кредитное учреждение, ссужая определенную сумму должнику.

Процентный риск — риск возникновения отрицательной разницы между уровнем процентов, выплачиваемых заемщиками по выданным ипотечным кредитам, и уровнем процентов, которые уплачивают ипотечные банки или ипотечные посредники инвесторам.

Прямая общая капитализация — метод капитализации дохода, в основу которого положено деление чистого операционного дохода на коэффициент, полученный в результате анализа сопоставимых объектов и сравнения доходов от этих объектов с ценами их продаж.

Публичные записи — поддерживаемая государством система документов, свидетельствующих наличие зарегистрированных вещных интересов в сфере недвижимости и тем самым служащая основой для защиты этих интересов.

Равномерный аннуитет — серия периодических равновеликих поступлений или платежей.

Разрешенное использование — исчерпывающий перечень целей, для которых может использоваться объект недвижимости, в том числе и земельный участок, всех обременяющих его реальных повинностей, сервитутов и иных ограничений использования, разработанный на основе схем зонирования территории и отдельных объектов недвижимости.

Реверсия — возврат объекта недвижимости первоначальному владельцу.

Реестр частной собственности — составная часть реестра собственности, представляющая собой банк данных о собственниках (физических и юридических лицах) и об объектах частной собственности – предприятиях как имущественных комплексах, зданиях, сооружениях, строениях, нежилых помещениях – на определенной территории.

Реконструкция — совокупность работ, связанных с изменением основных технико-экономических показателей объекта недвижимости.

Рента — регулярно получаемый доход с капитала, имущества или земли, не требующий от получателя предпринимательской деятельности.

Реституция — восстановление в прежнем правовом имущественном положении; возвращение объекта недвижимости законному владельцу.

Рефинансирование — погашение задолженности по одному или более ипотечным кредитам за счет одновременного получения нового ипотечного кредита.

Риск — возможность убытков, вызываемых непостоянством или изменчивостью. Возможность того, что инвестор инвестируя в недвижимость не получит ожидаемых доходов

Рынок — это: 1) совокупность отдельных сегментов потребителей, которые дифференцируют покупательский спрос и формируются в результате комплексного взаимодействия экономических, демографических, социальных и психологических факторов; 2) сфера экономики, в которой совершается процесс товарного обращения товара в деньги и обратного превращение денег в товар; 3) совокупность взаимосвязанных актов купли-продажи массы товаров, произведенных в различных областях экономики; 4) система экономических отношений, складывающихся в процессе производства, обращения и распределения товаров (услуг), а также движения денежных средств, для которых характерна свобода субъектов в выборе покупателей и продавцов (контрагентов), определении цен, формировании и использовании ресурсных источников; 5) сфера обращения товаров и капиталов, а также движения рабочей силы и других факторов производства.

Рынок покупателя — ситуация на рынке, когда предложение производителей и продавцов объектов недвижимости превышает спрос на них по существующим ценам, в результате чего цены на объекты недвижимости снижаются и покупатели могут добиваться очень выгодных условий и цен.

Рынок продавца — ситуация на рынке, когда продавцы имеют преимущество, поскольку потребности покупателей приобретать объекты недвижимости по предложенным ценам превышают возможности продавцов по насыщению рынка.

Самовольная постройка — жилой дом, строение, сооружение или другой объект недвижимости, созданный на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенными нарушениями градостроительства и строительных норм и правил.

Сегмент рынка — это: 1) совокупность потребителей, одинаково реагирующих на один и тот же набор побудительных стимулов; 2) часть рынка, характеризующаяся однородной своему экономическому поведению группой покупателей.

Секьюритизация – выпуск ценных бумаг при финансировании недвижимости, средство повышения ликвидности и снижения трансакционных издержек на рынке недвижимости.

Сервитут — право ограниченного использования одним или более лицами земли другого лица.

Ситус объекта недвижимости — результат взаимодействия конкретного варианта землепользования и экономической среды на четырех уровнях: ближайшие окрестности, примыкающую территорию, торговую зону и весь район для анализа и оценки условий размещения недвижимого имущества.

Сложный процент — процент, получаемый как на основную сумму, так и на любые ранее начисленные проценты.

Сметная стоимость строительства зданий и сооружений — это сумма денежных средств, необходимых для его осуществления в соответствии с проектом.

Сметные нормативы — обобщенное название комплекта смет, норм, расценок и цен, объединяемых в отдельные сборники. Вместе с правилами, содержащими в себе необходимые требования, они служат для определения сметной стоимости строительства и реконструкции зданий и сооружений, расширения и технического перевооружения предприятий всех отраслей хозяйства.

Сметные цены — применяются в строительстве для исчисления сметной стоимости. Система сметных цен включает средние районные (поясные, зональные) цены на строительные материалы, изделия и конструкции; цены на работу строительных машин и механизмов; тарифов на перевозку грузов; ставки заработной платы строительных рабочих; индивидуальные сметные цены; на местные и привозные материалы, изделия и конструкции. Сметные цены устанавливаются на определенный срок в составе сметно-нормативной (нормативно-информационной) базы системы ценообразования и сметного нормирования в строительстве.

Собственник недвижимости — физическое или юридическое лицо, которому принадлежат права владения, пользования и распоряжения объектом недвижимости в пределах, установленных законом, объективные права собственности на объект недвижимости.

Социальная норма площади жилья — размер площади жилья, приходящийся на одного человека, в пределах которого осуществляется предоставление компенсаций (субсидий) по оплате жилья и коммунальных услуг. Эквивалентна минимальному размеру предоставления жилых помещений, который устанавливается органами государственной власти в зависимости от достигнутого уровня жилищной обеспеченности, состава семьи, применяемых типов жилых помещений в домах жилищного фонда социального использования и других факторов.

Срок амортизации — период времени, в течение которого величина кредита должна быть погашена путем осуществления периодических платежей.

Ставка налога — ставка, определяющая ту часть дохода или стоимости, которая подлежит уплате в виде налога.

Ставка процента — ставка дохода на основную сумму. Ставка, используемая для приведения основных сумм к будущей стоимости либо для дисконтирования ожидаемых будущих сумм к текущей стоимости. Ставка процента не учитывает возраст капитала. Ее следует разделять на эффективную и нормальную ставку.

Ставка реинвестиций — ставка процента, по которой, как предполагается, будут реинвестироваться денежные средства, поступающие от - приносящей доход собственности, а именно та часть, которая обеспечивает возврат капитала.

Стоимость действующего предприятия — стоимость функционирующего предприятия или доли акционеров в его капитале.

Стоимость единицы — стоимость собственности, выраженная на единицу измерения, например, для земли — на 1 кв. метр; для гостиниц — на один номер.

Стоимость первоначальная — сумма затрат на приобретение объекта недвижимости, которая складывается из затрат на строительно-монтажные работы, расходов на проектно-изыскательные работы, затрат, связанных с отводом земельного участка и переселением при необходимости граждан, проживающих на этом участке, а также с содержанием органов технического надзора за капитальным строительством.

Страхование титула — защита собственника от финансовых потерь, возможных в случае наличия прав третьих лиц или каких-либо обременений, связанных с объектом недвижимости, существующих, но не известных собственнику путем покупки страхового полиса. Страхование титула - перекладывание возможного риска с собственника или арендатора на страховую компанию.

Страховая стоимость — максимальная обоснованная сумма оценки собственности в целях страхования.

Субаренда — передача части арендованного объекта недвижимости в аренду третьему лицу или группе лиц, при этом арендатор выступает в роли вторичного арендодателя.

Субъекты права собственности (субъекты отношений в сфере недвижимости) — собственники объектов недвижимости: граждане, юридические лица, уполномоченные органы представительной и исполнительной государственной власти Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, уполномоченные органы местного самоуправления.

Схема зонирования — составная часть генерального плана и проектов планировки и застройки населенного пункта, определяющая функциональное назначение территории и отдельных объектов недвижимости.

Сюрвейер — специалист по оценке, управлению и развитию недвижимости.

Текущая отдача — отношение текущих денежных поступлений от инвестиций к инвестиционным затратам.

Текущие активы — ликвидные активы, включающие денежные средства, а также товарно-материальные запасы и дебиторскую задолженность, которые могут быть обращены в деньги в течение года.

Тендер — конкурсная форма проведения подрядных торгов, представляющая собой соревнование представленных претендентами оферт с точки зрения их соответствия критериям, содержащимся в тендерной документации; предложение на строительство, управление объектом, оказание услуг или поставку товаров при проведении торгов; закрытый конкурс.

Тендерная документация — документация, разработанная тендерным комитетом и содержащая техническую и коммерческую части.

Техника ипотечно-инвестиционного анализа — техника оценки стоимости, приносящей доход собственности, основанная на сложении основной суммы ипотечного долга с дисконтированной текущей стоимостью будущих денежных поступлений и выручки от перепродажи актива.

Техника остатка — методы, используемые для оценки стоимости зданий (сооружений) или земли, если известны чистый операционный доход, а также стоимость и требования к доходности земли или зданий (сооружений). Сумма чистого операционного дохода, не востребованная по тем из активов, стоимость которых известна, капитализируется для определения стоимости других активов.

Техника остатка для земли — метод оценки стоимости земли в случае, когда известна стоимость зданий.

Техника Эллвуда — ипотечно-инвестиционная техника оценки стоимости собственности на основе текущей стоимости денежных поступлений и выручки от перепродажи до вычета подоходных налогов; названа по имени Л. У. Эллвуда.

Титульный список — перечень объекта строительства и их характеристики (общая сметная стоимость и стоимость работ на планируемый период, проектная мощность, место строительства, сроки начала и окончания работ).

Товар инвестиционного комплекса — полностью законченные строительством и подготовленные к функционированию (в т.ч. производственному) объекты инвестиционной деятельности.

Улучшения (усовершенствования) объектов недвижимости — качественные изменения земли, которые могут проявляться как в изменении качества земли (ее плодородия), так и в создании на земле зданий, сооружений и пр.

Услуга по оценке объекта недвижимости — результат взаимодействия оценщика и заказчика, а также собственная деятельность оценщика, в соответствии с целями оценки объекта недвижимости.

Учет износа — метод систематического списания актива во времени,

Фактор Инвуда — мультипликатор, используемый для оценки обычного аннуитета, названный в честь Уильяма Инвуда; текущая стоимость единицы за период.

Физический износ — снижение полезности или привлекательности собственности из-за ухудшения ее физического состояния.

Финансирование недвижимости — использование финансовых ресурсов для приобретения и развития объектов недвижимости. Принято различать краткосрочное финансирование – в период создания объекта недвижимости и долгосрочное – финансирование приобретения объекта недвижимости или представление финансовых ресурсов на длительный срок под залог объекта недвижимости.

Финансовый левередж, или рычаг — использование заемных средств для приобретения инвестиционного актива.

Фонд возмещения — периодические денежные взносы на счет, средства которого вместе с начисленными процентами будут использованы для замены активов или для погашения кредитов.

Функциональная полезность — показатель того, насколько проект сопоставим с рыночными стандартами.

Чистая текущая стоимость — стоимость потока доходов и реверсии при заданной ставке минус Первоначальные инвестиционные затраты.

Чистый операционный доход — действительный валовой доход от объекта собственности за вычетом операционных расходов. То же, что и Операционный доход.

Эмитент жилищного сертификата — юридическое лицо, зарегистрированное на территории Российской федерации, имеющее права заказчика на строительство жилья, отведенный в установленном порядке земельный участок под жилищное строительство и проектную документацию на жилье, являющееся объектом привлечения средств, а также юридическое лицо, которому в установленном порядке переданы все указанные права.

Эскроу — подписанный и скрепленный печатью документ, выдаваемый при условии, что он вступит в силу только после наступления определенного события. На период между оформлением документа и его вступлением в силу он, как правило, передается третьей стороне. При проведении сделок с объектами недвижимости такой третьей стороной является специализированная фирма, оказывающая эскро-услуги. Счета «эскроу» используются также в процессе ипотечного кредитования для депонирования средств, предназначенных для уплаты налога и страховки.

Этика оценщика недвижимого имущества — совокупность этических правил и норм поведения оценщика при проведении процедуры оценки недвижимого имущества.

Юридический кадастр — систематизированный и поддерживаемый в актуальном состоянии свод сведений о правах на объекты недвижимости, их правообладателях и переходе прав.