7.1. Понятие ипотечного кредитования

Система ипотечного жилищного кредитования является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики. К началу экономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм, основывающийся на активном участии населения в решении жилищной проблемы. Свободного рынка жилья практически не было, а долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем, объёме финансирования жилья. Данные кредиты предоставлялись в основном индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья.

Рынок ипотечного капитала — это часть финансового рынка, на котором перераспределяются заемные финансовые ресурсы, обеспеченные залогом недвижимости [23].

Ипотечный кредит — это кредит, обеспеченный определенной недвижимой собственностью.

Ипотечное кредитование — это предоставление кредита под залог недвижимого имущества.

Согласно ст. 5 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [29] по договору об ипотеке может быть заложено следующее недвижимое имущество:

• земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 настоящего Федерального закона;

• предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

• воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Рынок ипотечного капитала разделяется на первичный и вторичный:

• на первичном рынке обращаются первичные закладные;

• на вторичном рынке покупаются и продаются закладные, полученные на первичном рынке.

В качестве ценных бумаг на рынке ипотечного капитала выступают закладные. Закладные — это юридические документы, которые гарантируют кредиторам получение платежей по кредиту и возможность возврата вложенных средств за счет реализации объекта залога, если заемщик не выполняет своих обязательств по кредитному договору [30].

Основными участниками первичного рынка ипотечного капитала являются кредиторы, которые предоставляют заемный капитал для приобретения и развития недвижимости, и заемщики-инвесторы, покупающие недвижимость в инвестиционных целях. Развитие первичного рынка ипотечного капитала — фактор решения жилищной проблемы для многих семей посредством ипотечного жилищного кредитования.

На вторичном рынке ипотечного капитала осуществляются сделки купли-продажи закладных, выпущенных на первичном рынке. Существование вторичного рынка призвано обеспечить первичных кредиторов возможностью продать первичную закладную, чтобы за счет полученных средств предоставить другой кредит [23].