3.3. Субъекты рынка недвижимости

Функционирование рынка недвижимости осуществляется его субъектами, к которым относятся: продавцы, покупатели, профессиональные участники, государственные органы.

В зависимости от позиции на рынке недвижимости всех его участников можно условно объединить в три группы:

• продавцы – собственники недвижимых объектов (граждане, предприятия, фонды государственного имущества, иностранные лица);

• покупатели-инвесторы, вкладывающие собственные, заемные или привлеченные средства в форме капитала и обеспечивающие их целевое использование;

• профессиональные участники рынка недвижимости – инфраструктурные организации, организующие функционирование рынка в соответствии с установленными в стране нормами.

Продавец – лицо, имеющее зарегистрированные права на распоряжение недвижимым имуществом, готовое уступить или изменить эти права (продавец, арендодатель, наймодатель).

Покупатель – лицо, изъявившее готовность приобрести права на объект недвижимого имущества (покупатель, арендатор, наниматель).

По статусу всех инвесторов можно подразделить на три группы: индивидуальные (физические лица), институциональные (коллективные) и профессиональные.

Состав профессиональных участников рынка недвижимости определяется перечнем процессов, протекающих на рынке недвижимости. Профессиональных участников рынка недвижимости можно разделить на институциональных и неинституциональных участников [8].

К институциональным участникам, представляющим интересы государства и действующим от его имени, относятся организации следующего профиля:

• федеральные и территориальные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра, зонированием территорий, оформлением землеотвода;

• федеральные и территориальные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдачей разрешений на строительство;

• органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;

• органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений;

• органы технической, пожарной и иной инспекции, занимающиеся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений;

• проектировщики, строители, специалисты по технической эксплуатации, финансируемые из бюджета;

• органы-регистраторы прав на недвижимость и сделок с ними;

• государственные нотариусы.

К неинституциональным участникам, работающим на коммерческой основе, относятся предприниматели, в качестве которых могут выступать юридические или физические лица, в том числе унитарные предприятия государственной собственности, осуществляющие ту или иную коммерческую деятельность (работы, услуги) на рынке в соответствии с законом (имеется в виду регистрация, а в необходимых случаях — лицензирование деятельности): брокеры, оценщики недвижимости, девелоперы, редевелоперы, управляющие недвижимостью, проектировщики и строители, страховщики, участники фондового рынка недвижимости, аналитики,

Риэлтор – лицо (юридическое или физическое), зарегистрированное в качестве субъекта предпринимательской деятельности, осуществляющее коммерческую деятельность на рынке недвижимого имущества, которое является прямым или корпоративным членом Российской гильдии Риэлторов и которое признает, а в своей практической работе использует, нормы настоящих «Стандартов практики» и «Кодекса этики» РГР.

Риэлторская деятельность – профессиональная деятельность риэлтора по совершению им от имени клиента и за его счет, либо от своего имени, но за счет и в интересах потребителя риэлторских услуг, гражданских сделок с объектами недвижимости и правами на них, на рынке недвижимости в соответствии с действующим законодательством.

Агентство недвижимости — организация, профессионально занимающиеся разрешенными законодательством операциями с объектами недвижимости: земельными участками, жилым фондом и коммерческой недвижимостью. Агентства недвижимости представляют специалисты, выполняющие функции консультантов по сделкам с объектами недвижимости. Данные организации выполняют следующие операции на рынке недвижимости:

• совершение сделок купли-продажи, дарения, обмена (в том числе посреднических);

• сдача в аренду помещений, находящихся в собственности как юридических, так и физических лиц (в том числе и посредническая);

• расселение коммунальных квартир, отселение жителей из домов, подлежащих реконструкции;

• продажа объектов недвижимости с аукционов и на конкурсной основе.

Сфера деятельности риэлтерских фирм постоянно расширяется: укрепляются взаимосвязи между риэлтерами и застройщиками, кредитными учреждениями, инвесторами.

На рынке недвижимости г.Юрга агентства недвижимости предоставляют следующие виды услуг:

• посредничество при проведении сделок с недвижимостью;

• оформление полного пакета документов при проведении операций с недвижимостью;

• посреднические услуги при аренде квартир;

• помощь при проведении приватизации и другие виды услуг.

Пример договора на оказание риэлторских услуг представлен в приложении Б.

Брокер – профессиональный риэлтор, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, имеющий лицензию на право осуществления риэлторской деятельности и имеющий страховку своей профессиональной ответственности.

Агент – физическое лицо, выполняющее работу в интересах риэлтора.

Ключевой фигурой в развитии рынка недвижимости является профессиональный предприниматель — девелопер (застройщик) [8]. На рынке недвижимости девелопер выполняет следующие функции:

• выбор экономически эффективного проекта;

• создание или преобразование объекта недвижимости (застройка неосвоенного участка земли, реконструкция здания и др.);

• получение всей необходимой и предусмотренной законодательством документации и разрешений на реализацию проекта;

• поиск инвесторов;

• определение условий привлечения инвестиций и заемных средств;

• разработка механизмов оборота средств и форм их возврата;

• отбор и привлечение подрядчиков;

• контроль над осуществлением работ.

Девелопер — центральная и системообразующая фигура в процессе развития первичного рынка недвижимости.

Оценщик — лицо, обладающее опытом, подготовкой и квалификацией для оценки недвижимой собственности. Оценочная деятельность подлежит обязательному лицензированию Министерством имущественных отношений РФ.

Постановлением Министерства труда и социального развития РФ от 27 ноября 1996 года № 11 «Об утверждении квалификационной характеристики по должности «оценщик (эксперт по оценке имущества)» профессиональному оценщику вменяются следующие должностные обязанности:

• устанавливать рыночную и иную стоимость объекта;

• выявлять потребность в услугах по оценке;

• устанавливать деловые контакты и вести переговоры с клиентами;

• заключать и оформлять договор о проведении оценки;

• составлять отчет о выполненной работе;

• обеспечивать сохранность составленного отчета об оценке;

• консультировать заказчика о существующем законодательстве об оценочной деятельности.

Роль оценщика на рынке недвижимости постоянно растет, ибо никакая сделка (кредитование под залог недвижимости, страхование, переоценка основных средств, раздел имущества, внесение его в уставный фонд, купля-продажа) на рынке недвижимости не может осуществиться без предварительной оценки стоимости объектов недвижимости.