3.6.3. Особенности развития рынка коммерческой недвижимости

Согласно исследованию компании Cushman & Wakefield, объем инвестиций в российскую недвижимость в 2006 году достигнет 3 млрд евро, тогда как в 2005 году он составил 1,2 млрд евро. По данным компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, уже в первом полугодии 2006 года инвестиции в российский рынок коммерческой недвижимости достигли почти 1,6 млрд евро. Для сравнения, в 2003 году этот показатель находился на уровне всего лишь 96 млн. евро, а в 2004-м - 350 млн. евро. В результате по объему инвестиционных сделок Россия входит в первую десятку европейских стран, занимая седьмое место.

Активизация инвесторов, прежде всего западных, объясняется как традиционными факторами — снижением макроэкономических и политических рисков, так и появлением качественного предложения для вложения средств в России. Расширяется и пул западных инвесторов, заявляющих о своем выходе на российский рынок. Среди особенно активных международных компаний эксперты выделяют Fleming Family & Partners, EPH, Meinl Austria, GE Asset Management, The Raven Group, Quinn Properties, London & Regional Properties и AIG Global Real Estate Investment.

Основное число инвестиционных сделок в первом полугодии было заключено в сегменте торговой недвижимости [20]. Лидирующие позиции этого сегмента, в первую очередь связаны с активным ростом российской экономики и уровня доходов населения в Москве и крупнейших городах России.

Помимо существенного увеличения инвестиций в торговую недвижимость, эксперты также выделяют общую стабилизацию этого рынка и снижение доходности вложений. В 2006 году уровень доходности по торговым объектам постепенно снизился до 10-12%. Еще в прошлом году этот показатель находился на уровне 12-14%, сейчас же подобная доходность наблюдается только по проектам на активно растущем складском рынке.

Высокие показатели доходности в 2004-2005 годах говорят о начальном этапе развития рынка, когда качественных объектов мало и еще очень высоки риски для инвесторов. Существенное снижение ставок доходности означает, с одной стороны, что игроки уверены в снижении рисков. С другой - это результат агрессивной политики крупных инвесторов, активно скупающих качественные торговые объекты - их конкуренция влияет на снижение ставок.

Одной из основных тенденций рынка коммерческой недвижимости эксперты консалтинговой компании Colliers International считают увеличение количества форвардных сделок. Подобные сделки подразумевают проектное финансирование, предоставляемое на период строительства, а также форвардную продажу объекта по его завершении. В первом полугодии в сегменте торговых помещений форвардные сделки также стали пользоваться большим спросом у инвесторов. В прошлом году эта схема применялась в единичных случаях, с начала 2006 года она все более часто предлагается инвесторам.

Распространение форвардных сделок говорит о том, что крупные инвесторы готовы инвестировать в российский рынок торговой недвижимости [20]. Такие сделки являются следствием нехватки предлагаемых к продаже качественных объектов коммерческой недвижимости и сложностей в получении девелоперами проектного финансирования от коммерческих банков.

Для современного этапа развития рынка офисных помещений России характерны следующие особенности:

1. На рынке офисных площадей самыми востребованными являются недорогие помещения. Офисы класса С — самый закрытый, самый объемный сегмент рынка (от 50 до 60% всего рынка офисных помещений столицы), и, как ни странно, на нем отмечен самый заметный дефицит, о чем свидетельствует практически 100%-ная заполняемость недорогих помещений. Дефицит на данном сегменте возник по причине практически полного отсутствия новых предложений.

2. Увеличение предложения не столь востребованных высококлассных офисов постоянно за счет возведения современных бизнес-центров.

3. Закрытость и неупорядоченность рынка офисов класса С приводит к значительному ценовому разбросу. В Москве аренда 1 кв. м офисов класса С сегодня составляет $200–500 в год с НДС и коммунальными платежами.

Для рынка складской недвижимости характерно значительное увеличение инвестиций в строительство новых, отвечающих современным требованиям логистики складов. Лидерами по объемам строительства складов стали Москва и Санкт-Петербург, что вполне закономерно – на эти города приходится более трети российского товарооборота. Увеличение спроса на складские помещения объясняется желанием компаний максимально сократить сроки движения товара по всей цепочке поставок. Наиболее предпочтительны склады, отвечающие европейским стандартам, т.е. помещения со строгим температурным режимом, пожарно-охранной сигнализаций, ровными полами, высокими потолками, системами многоярусного стеллажного хранения, тепловыми завесами на воротах, удобно расположенными вблизи крупных транспортных узлов. Повышенным спросом пользуются крупные мультимодальные терминалы, обеспечивающие использование разного вида транспорта и максимальный грузооборот при минимальных затратах на его осуществление. Однако предложение таких складов ограничено. Более половины складских помещений – это старые ангары либо переоборудованные заводские цеха, не отвечающие современным требованиям логистики.