4.5. Основные подходы к управлению недвижимостью

Воспроизводственный подход к управлению недвижимостью подразумевает создание объекта, отвечающего требованиям потребителей на момент его сдачи, а не проектирования [5].

Основное внимание в проектах создания объектов недвижимости необходимо акцентировать на следующих элементах:

1) использование инновационных ресурсосберегающих строительных технологий;

2) соблюдение генерального плана и норм плотности застройки, разработанных местной администрацией;

3) строгое соблюдение экологических требований.

Устаревший внешний вид здания снижает его конкурентоспособность. Особое внимание надо уделить развитию инфраструктуры района: места для парковки, кафе, спортклубов, зеленых уголков, детских площадок и других объектов.

Функциональный подход предусматривает рассмотрение объекта недвижимости как носителя совокупности главных и второстепенных функций, удовлетворяющих конкретную потребность, и их оптимизацию. Применение этого подхода позволяет также смоделировать параметр развития объекта на стадии его проектирования. Изменение запросов потребителей заставляет застройщика переориентировать свою деятельность либо направлять ее на улучшение наиболее важных потребительских характеристик объекта, либо снижать издержки, привлекая покупателей относительной дешевизной своей застройки.

Комплексный подход предполагает обязательный учет строительных, экономических, экологических, социальных, организационных, инновационных, информационных и др. аспектов управления недвижимостью в их взаимосвязи.

Динамический подход предполагает изучение объектов в развитии, на основе ретроспективного анализа за 5-15 прошлых лет и прогнозирования параметров объекта (включая затраты ресурсов в сфере потребления) на 5-15 и более лет вперед.

Эффективность управления недвижимостью определяется не только применяемостью научных подходов, но рациональностью построения системы управления недвижимостью.

Маркетинговый подход

Маркетинговое обеспечение должно являться базовым элементом при разработке всей совокупности мероприятий в области планирования, организации, регулирования, учета и контроля.

Современная концепция маркетинга — это концепция ориентации любой деятельности на потребителя. Эта концепция подразумевает осуществление следующих основных функций в сфере управления недвижимостью:

— комплексное изучение рынка, особенно изменений в области личных и общественных потребностей;

— применение полученных знаний о рынке для разработки новых проектов, нужных рынку, способных удовлетворить новые или старые потребности, но полнее, лучше и эффективнее, чем существующие;

— использование знаний о рынке для организации строительства и продажи (перепродажи, сдачи в аренду) объекта и для достижения наибольшего коммерческого эффекта от реализации проекта.

Управление маркетингом недвижимости — это комплексная система по обеспечению конкурентоспособных параметров проектируемого объекта либо комплексная система по реализации концепции маркетинга созданного объекта недвижимости.

Прежде чем инвестировать капитал в недвижимость, необходимо изучить рынок и разработать нормативы обеспечения конкурентоспособности объекта. Другими словами, следует определить, что создавать, с какими показателями качества, в каком объеме, с какими затратами, в какие сроки, кому и по какой цене реализовывать.

Обоснованное определение нормативов достижения конкурентоспособности объекта на стадии маркетинга задает эффективность на всех последующих стадиях управления проектом.

В настоящее же время вместо маркетингового подхода, в основном, применяется производственный подход, ориентированный сначала на совершенствование технологии в организации в самой системе и только потом на улучшение остальных компонентов системы.