2. Стоимостные поправки:

а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;

б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.

3. Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.

4. Поправка в форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж. Совокупная корректировка производится в рамках выделенной группы сопоставимых объектов.

Основные способы расчета корректировок:

— парный анализ продаж — расчет корректировки на основе подбора пары продаж, имеющих только одно отличие;

— статистический анализ — применение математических методов и регрессионного анализа для обработки массива данных;

— анализ тенденций — выявление влияющих на цену факторов и элементов при наличии большого количества данных о продажах с разными параметрами;

— анализ затрат — учет затрат на воспроизводство элемента объекта (не учитывает рынок, применяется, например, при расчете корректировки на наличие забора на новом дачном участке);

—относительный сравнительный анализ — анализ сопоставимых продаж для определения относительных корректировок (корректировки не выражаются в денежных единицах или процентах — для них используются условные обозначения, отражающие влияние анализируемого параметра на стоимость объекта оценки, и т.п.);

— распределительный анализ — ранжирование сравнимых продаж и определение места объекта оценки в этом ряду;

— индивидуальные опросы — опросы профессионалов (экспертов) для использования в качестве вторичной информации (по причине субъективности) при проведении корректировки.

Кроме вышеперечисленных, могут применяться и другие методы расчета корректировок, а также их различные вариации. Чем более похожи выбранные для сравнения аналоги объекта оценки, тем выше точность получаемых результатов.

Наиболее надежным считается метод парного анализа продаж. Он основан на предположении, что разница в стоимости объектов, имеющих единственное отличие, может быть приписана к нему.

Рассмотрим пример применения парного метода анализа продаж для оценки стоимости однокомнатной квартиры. Данные об аналогах объекта представлены в таблице 7.

Таблица 7

Данные об аналогичных однокомнатных квартирах

Расчет скорректированных данных представлен в таблице 8.

Таблица 8

Расчет корректировок на имеющиеся отличия между сравниваемыми квартирами

Варианты расчета стоимости оцениваемой квартиры:

а) на базе цены продажи кв. 1:

350 + 10 (материал) + 25 (лучше этаж) = 385 тыс. р.;

б) на базе кв. 2: 360 + 25 = 385 тыс. р.;

в) на базе кв. 3: 375 + 10 = 385 тыс. р.

Итак, стоимость оцениваемой квартиры составляет 385 тыс. р.

Наиболее надежные результаты на основе использования сравнительного подхода получают при оценке небольших коммерческих объектов и объектов недвижимости, которые часто покупаются-продаются и не используются для получения дохода.

Основные условия применения сравнительного подхода:

• объект не должен быть уникальным, необходимо наличие сопоставимых аналогов, в том числе по времени сделок в целях уменьшения влияния рыночных изменений на результат оценки;

• информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок;

• факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход наиболее надежен при оценке жилья, так как рынок жилья — наиболее развитый сегмент рынка недвижимости, имеется достаточное количество сопоставимых продаж объектов и информация о проводимых сделках: периодическая печать, телевизионная информация и собственные базы данных риэлтерских фирм.

Преимущества сравнительного подхода:

• позволяет отразить мнение типичных продавцов и покупателей в итоговой оценке;

• в ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция;

• статистически обоснован;

• позволяет вносить корректировки на отличия сравниваемых объектов;

• при наличии достаточного количества данных для анализа достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

К недостаткам сравнительного подхода можно отнести:

• Различия продаж – абсолютно идентичных продаж не бывает, объекты отличаются не только по своим характеристикам, но и условиями сделки.

• Сложность сбора информации о фактических ценах продаж – для проведения точной оценки стоимости объекта необходимо большое количество достоверной информации.

• Проблематичность сбора информации специфических условиях сделки – в ценах продаж аналогов объекта не указываются особенности условий совершения сделки.

• Зависимость от активности рынка – точность результата оценки зависит от активности и насыщенности рынка данными о сделках с аналогами оцениваемого объекта.

• Зависимость от стабильности рынка – необходимо учитывать изменчивость рыночной конъюнктуры и влияние фактора времени.

• Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах – согласование данных о значительно отличающихся объектах может привести к неточной оценке объекта.

Таким образом, сравнительный подход к оценке недвижимости основан на анализе рыночных данных о продажах аналогичных объектов, в которые вносятся соответствующие корректировки, сглаживающие существующие различия между сравниваемыми объектами. Данные, на которых базируется оценка, могут быть неточны, поскольку информация по продажам конфиденциальна. Для правильной оценки необходим большой объем информации и логический анализ скорректированных данных.